TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Tanguy LETU

M^e Christophe BUFFET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10876 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NPC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, assisté de Maître Tanguy LETU de la SCP LETU -ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120

DÉFENDERESSE

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de M^e Christophe BUFFET, avocat au barreau d’Angers

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 octobre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10876 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NPC

Par contrat à effet au 06/06/2022, Mme [T] [P] ayant pour mandataire [Localité 4] SEINE IMMOBILIER a donné à bail meublé à usage d’habitation à M. [B] [F] un appartement situé au [Adresse 3] , pour un loyer de 868.75 euros et 40 euros de provision sur charges.

Un désengorgement des canalisations de la douche, du lavabo et de l’évier a été facturé à M. [Y] [F] le 17 et 18/09/2023 pour 150 euros, avec mentions « mauvaise pente sur l’ensemble des canalisations en partie, le broyeur est situé assez loin de la colonne des eaux usées » .

Le sanibroyeur a été déposé le 20/03/2024 .

Une baisse de loyer de 300 euros a été envisagée entre les parties, le locataire réclamant le 29/03/2024 la signature d’un avenant au bail du fait qu’il devait utiliser les WC du palier.

Mme [T] [P] a mis l’appartement en gérance avec [Localité 4] SEINE IMMOBILIER à compter du 28/06/2024.

Un loyer de 568.75 euros a été appelé en juillet, août et septembre 2024, outre 40 euros de provision sur charges par le mandataire.

Le 21/08/2024 le mandataire de la bailleresse a fait procéder à un curage de toute l’évacuation de l’appartement, facturé le 21/08/2024 ; l’entreprise a noté la présence de cire qui provoque des bouchons au niveau des canalisations et un accès difficile en raison du désordre dans les lieux .

Un avenant n’a pas été établi, M. [Y] [F] sollicitant une réduction de loyer depuis octobre 2023 de 300 euros, Mme [T] [P] proposant une réduction de loyer de 200 euros, selon estimation d’agence de la valeur locative compte-tenu de WC sur le palier.

Par acte de commissaire de justice du 05/03/2025 , un congé a été signifié à M. [Y] [F] à effet au 05/06/2025 pour vente du logement.

Par acte de commissaire de justice du 14/11/2024, M. [Y] [F] a assigné Mme [T] [P] sur le fondement de l’article 6 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

— Voir déclarer recevables et bien fondées les demandes de M. [Y] [F]

— Voir juger que Mme [T] [P] a engagé sa responsabilité au titre du non-respect de ses obligations de bailleur du fait du préjudice de jouissance subi par M. [Y] [F]

— Voir juger que M. [Y] [F] a subi un préjudice de jouissance du fait des désordres subis et non réparés par le bailleur

— Voir juger que M. [Y] [F] a subi un préjudice moral

— En conséquence :

— Voir condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de 3475 euros en réparation du préjudice de jouissance

— Voir condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi

— Voir condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’au dépens

L’affaire a été retenue le 08/09/2025, après fixation des dates d’échanges entre les parties .

M. [Y] [F] a été représenté . Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir déclarer recevables et bien fondées les demandes de M. [Y] [F]

— Voir juger que Mme [T] [P] a engagé sa responsabilité au titre du non-respect de ses obligations de bailleur du fait du préjudice de jouissance subi par M. [Y] [F]

— Voir juger que M. [Y] [F] a subi un préjudice de jouissance du fait des désordres subis et non réparés par le bailleur

— Voir juger que M. [Y] [F] a subi un préjudice moral

— En conséquence :

— Voir condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de 3475 euros en réparation du préjudice de jouissance

— Voir condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi

— Voir débouter Mme [T] [P] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1315 euros

— Voir débouter Mme [T] [P] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2000 euros en indemnisation du préjudice moral

— Voir débouter Mme [T] [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens

— Voir débouter Mme [T] [P] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions

— Voir condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’au dépens

Mme [T] [P] a été assistée. Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir débouter M. [Y] [F] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions

— Voir condamner M. [Y] [F] à payer à Mme [T] [P] la somme de 1539.92 euros au 30/05/2025, date de départ du locataire, au titre des loyers et charges dus, compensation faite avec la somme de 200 euros proposée par Mme [T] [P] au titre de la réduction de loyer du fait de l’enlèvement du sanibroyeur

— Voir condamner M. [Y] [F] à payer à Mme [T] [P] la somme de 2000 euros à titre de réparation du préjudice moral causé par les agissements de M. [Y] [F]

— Voir condamner M. [Y] [F] à payer à Mme [T] [P] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens

DISCUSSION :

Sur la demande de M. [Y] [F] au titre du trouble de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.

L’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur est continue pendant le bail.

Il doit en outre effectuer l’entretien des lieux conformément à leur usage d’habitation, le locataire devant assurer les réparations de nature locatives, l’entretien courant , les menues réparations selon le décret 87-712 du 26/08/1987 .

Ainsi l’article 6 alinéa 1 et 2 de la loi du 06/07/89 dispose :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application de l’article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit procéder aux menues réparations et réparations d’entretien courant dans les lieux loués de nature locative, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; il répond des pertes et dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure.

L’obligation de délivrance d’un logement décent ne nécessite pas de mise en demeure préalable du locataire pour qu’il obtienne réparation du trouble de jouissance subi , en cas de manquement du bailleur , s’agissant d’une obligation légale .

L’obligation d’entretien des lieux par le bailleur a pour conséquence une nécessité de mise en demeure préalable par le locataire , avant toute indemnisation, sauf urgence .

Selon le décret du 30/01/2002, le logement décent est défini ainsi :

Article 2 :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3 :

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

M. [Y] [F] soutient que le trouble de jouissance est constitué en raison de conditions de vie humiliantes et indécentes durant de nombreux mois , qu’il est fondé à solliciter sur une base de 50% du loyer contractuel de 868.75 euros sur 8 mois, la somme de 3475 euros.

Il conteste être à l’origine des engorgements, n’ayant pas été informé de la présence de cire , et alors même que la bailleresse a accepté une réduction de loyer de 300 euros , même si elle n’a pas accepté le caractère rétroactif de celle-ci.

Il indique que le conseil initial de Mme [T] [P] n’est pas intervenu pour une médiation ou conciliation mais pour assister sa cliente.

Mme [T] [P] pour contester la demande , fait observer que louant ce logement depuis 1999, elle n’avait jamais rencontré de difficulté auparavant, que la preuve de pente inadaptée des canalisations n’est pas démontrée , et qu’après un engorgement en septembre 2023, en octobre 2023 le locataire ne se plaignait plus de désordres. Elle indique avoir retiré le sanibroyeur en mars 2024 sous pression du syndic, et souligne que si des désordres se sont produits après cet enlèvement, cet équipement n’est donc pas en cause. Elle relève qu’en août 2024 l’entreprise qui est intervenue pour un curage des lieux a noté de la cire dans les canalisations due à un mauvais usage du locataire . Elle en déduit que la preuve de désordres qui lui seraient imputables n’est pas démontrée .

Elle relève que la baisse de 300 euros de loyer a été proposée par elle à partir d’avril 2024 , mais que l’accord n’a pas abouti, M. [Y] [F] demandant cette réduction depuis octobre 2023. Elle rappelle que son précédent conseil qu’elle pensait mandater comme médiatrice a demandé l’estimation d’une agence pour fixer la réduction à 200 euros , que finalement M. [Y] [F] a de lui-même payé 300 euros de moins que le loyer depuis avril 2024 jusqu’en juillet 2024 , puis des sommes irrégulières après jusqu’à son départ des lieux le 30/05/2025.

Il convient de distinguer le montant du loyer contractuel lié à l’encadrement des loyers à [Localité 4] et le confort du logement , de l’indemnisation d’un trouble de jouissance .

Il sera constaté que la diminution de loyer de 200 euros est justifiée par une estimation de l’agence [Localité 4] SEINE IMMOBILIER du 03/04/2024 pour un bail meublé avec WC sur le palier, de 700 euros/mois hors charges pour 21.75m².

Il sera rappelé que l’encadrement des loyers à cette date prévoit selon l’arrêté en vigueur du 01/07/2023 au 30/06/2024 un loyer de référence de 37.10 euros/m² , et un loyer de référence majoré de 44.50 euros/m² , le loyer de référence minoré étant de 26 euros/m².

La réduction de loyer de 200 euros apparait donc justifiée pour tenir compte de WC sur le palier , pour se situer entre le loyer basé sur le loyer de référence minoré et le loyer de référence, et ce à compter d’avril 2024 date à laquelle le seul WC du palier a été mis à disposition du locataire . C’est alors le loyer consenti par Mme [T] [P].

Pour le trouble de jouissance , il convient de s’attacher à la cause des désordres subis et la durée de celui-ci.

Faute d’expertise technique par un expert , en l’absence de déclarations de sinistres, les seuls éléments probatoires reposent sur des mentions des entreprises mandatées .

La première, sollicitée par le locataire, évoque des pentes de canalisations insuffisantes eu égard à la position du broyeur, lors de l’engorgement le 17 et 18/09/2023. L’entrepreneur [U] qui a attesté le 03/03/2025 fait part du contraire en 2020 , mais il n’est pas justifié de ses factures d’intervention dans ce logement . L’engorgement de septembre 2023 a donc pour origine ce défaut de pente, outre le fait que manifestement la copropriété n’autorisait pas ce type d’équipement .

Avant cette date, aucune preuve n’est rapportée de trouble de jouissance subi de même type .

Après le désengorgement du 17 et 18/09/2023 pour 150 euros , aucune autre facture n’étant produite par le locataire ou son assureur, le préjudice n’a pas perduré pendant toute la période, puisqu’en octobre 2023 le locataire a lui-même exposé qu’il ne rencontrait plus de difficulté d’usage des lieux.

Il évoque de nouveaux problèmes en décembre 2023 puis février 2024 . Mme [T] [P] n’a pas contesté ces signalements de dégât des eaux à ces dates.

Le sanibroyeur étant enlevé le 18/03/2024 n’est pas à l’origine des dégât des eaux ultérieurs.

Le curage du 21/08/2024 est réalisé avec facture qui mentionne la présence de cire dans les canalisations.

Cependant aucune imputabilité de la présence de cette cire du fait de M. [Y] [F] n’est démontrée par Mme [T] [P]. L’absence de difficultés antérieures à sa période de location ne peut faire écarter une cause conjuguée : présence de cire ancienne de la part de précédents locataires, avec présence de cheveux , observée ultérieurement en octobre 2024 par le plombier de Mme [T] [P] (attestation [U]), lors de l’occupation de M. [Y] [F].

Dans ces conditions, il sera retenu une responsabilité du bailleur de 80% des causes de ce préjudice de jouissance , 20% demeurant la responsabilité du locataire.

Le trouble de jouissance sera retenu entre décembre 2023 et août 2024 sur une base de 50% des loyers , en raison des désagréments particulièrement importants subis dans la vie courante, les engorgements répétés et nuisances olfactives.

Compte tenu du partage de responsabilité retenu, il convient de condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de :

— Décembre 2023 à mars 2024 : 868.75 x 50% x 0.8 x 4= 347.50 euros.

— Avril 2024 à août 2024 : (899.08 -200) x 50% x 0.8 x 5 = 1398.16 euros

Au total , Mme [T] [P] sera condamnée à payer à M. [Y] [F] la somme de 1745.66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement , s’agissant d’une indemnisation de préjudice, en application de l’article 1231-7 du code civil .

Sur le préjudice moral :

M. [Y] [F] sollicite réparation du préjudice moral subi en sus du trouble de jouissance pour des conditions de vie humiliantes et dégradantes avec souffrances psychologiques.

Mme [T] [P] pour s’opposer à cette prétention fait valoir que sa responsabilité n’étant pas prouvée, elle n’est pas débitrice.

Il a été procédé à un désengorgement en septembre 2023, Après celui-ci , compte tenu des termes des explications de l’entreprise mandatée à cette époque, la vérification de l’installation sollicitée par le locataire pouvait permettre un avis technique d’un expert mandaté amiablement.

En l’absence de demande par Mme [T] [P] de cet avis, les conditions de vie dans le logement ont été altérées . Dans sa chronologie , Mme [T] [P] évoque une LRAR du 24/02/2024 de demande d’accès aux lieux par son locataire qu’il n’aurait pas réclamée, mais elle ne la produit pas. Il convient de condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] une somme de 600 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement .

Sur la demande reconventionnelle de Mme [T] [P] au titre des loyers et charges :

En application de l’article 7a de la loi du 06/07/89, le locataire doit payer le loyer au terme convenu.

Sauf exception d’inexécution ou autorisation du juge, ou accord de conciliation des parties , le locataire ne peut s’abstenir de payer le loyer contractuel, indépendamment de son droit de solliciter une indemnisation de ses préjudices.

En application de l’article 1353 du code civil , le débiteur doit justifier de son paiement ou du fait qui a éteint son obligation , selon la créance prouvée par le créancier.

M. [Y] [F] n’a pas produit l’ensemble de ses preuves de paiement pendant le bail.

Selon le décompte aux débats et les loyers retenus sur la période du bail :

— Loyers et charges :

— De septembre 2023 à mars 2024 : (868.75 +40) x 7 = 6361.25 euros

— D’avril 2024 à mai 2025 : ( 899.08 +40 -200 ) x 14 = 10347.12 euros

— Paiements :

-6361.25 euros ( pas de contestation par le bailleur du paiement des loyers et charges par le locataire de septembre 2023 à mars 2024) + (608.75 +40)x 4 ( déduction de 300 euros sur la période d’avril 2024 à juillet 2024 inclus) + 6383 ( paiements selon pièce 3 de Mme [T] [P] entre août 2024 et février 2025 , puis 608 euros de mars 2025 à mai 2025) = 15339.25 euros

En conséquence , M. [Y] [F] reste devoir à Mme [T] [P] la somme de 6361.25 +10347.12-15339.25 = 1369.12 euros .

M. [Y] [F] sera condamné à payer à Mme [T] [P] la somme de 1369.12 euros , avec intérêts au taux légal à compter du 08/09/2025, date de la demande, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [T] [P] au titre du préjudice moral :

Mme [T] [P] forme une demande indemnitaire de 2000 euros pour préjudice moral causé par les agissements de M. [Y] [F] , ayant été la cause de troubles et stress avec conséquences pour sa santé, que M. [Y] [F] conteste , la preuve de faute et du préjudice , par un certificat du 10/12/2024 un mois après l’assignation , n’étant pas rapportée .

La preuve de préjudice moral de Mme [T] [P] suppose une faute de M. [Y] [F], qui n’est pas caractérisée au regard des échanges entre les parties, des pièces produites , des périodes lors desquelles une solution amiable a été recherchée.

Mme [T] [P] sera déboutée de sa demande.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [T] [P] à 80% des dépens et de laisser 20% de ceux-ci à charge de M. [Y] [F] et de condamner Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] une somme limitée en équité à 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [T] [P] étant déboutée de sa demande de ce chef .

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le loyer contractuel est de 699.08 euros hors charge, entre avril 2024 et mai 2025

DIT que le trouble de jouissance de M. [Y] [F] est sur une base de 50% du loyer, causé par Mme [T] [P] à 80% et par M. [Y] [F] à 20%

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] au titre de son préjudice de jouissance la somme de :

— Décembre 2023 à mars 2024 : 347.50 euros.

— Avril 2024 à août 2024 : 1398.16 euros

soit au total la somme de 1745.66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de 600 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à Mme [T] [P] la somme de 1369.12 euros , au titre du solde locatif dû, mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 08/09/2025

DEBOUTE Mme [T] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

PARTAGE les dépens et condamne Mme [T] [P] à en supporter 80% , M. [Y] [F] 20%

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [F] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE Mme [T] [P] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière La Juge des contentieux de la protection