TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean-luc MATHON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphaël RICHEMOND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PKJ

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 17 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [M], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS,

Toque : G0400

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Jean-luc MATHON, avocat au barreau de PARIS,

Toque : A0458

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PKJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18/05/2002, Monsieur [M] [N] et Madame [M] [E] ont donné à bail à Monsieur [L] [D] un logement sis [Adresse 2] [Localité 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [L] [D] le 29 mai 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 2400 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 12 juillet 2024, Monsieur [M] [N] et Madame [M] [E] ont fait assigner Monsieur [L] [D] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et à titre subsidiaire la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [D] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 6476,12 Euros,

— Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— Le voir condamné à lui payer une somme de 3000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le voir condamné aux dépens dont le commandement de payer,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Monsieur [M] [N] et Madame [M] [E] représentés par leur conseil a actualisé la dette locative à la somme de 5342,12 Euros au 11 décembre 2024 mois de décembre 2024 inclus et maintient ses demandes.

Monsieur [L] [D] a comparu, représenté. Il indique lors de l’audience que le commandement est entaché de nullité car mentionnant un délai de 6 semaines et ne détaillant pas les loyers et charges. Il ajoute que l’indexation des loyers est erronée ce qui conduit à un trop perçu de 3580,92 Euros tandis que la provision pour charges doit être révisée et fixée à 100 Euros et le loyer fixé pour juillet 2024 et janvier 2025 à la somme de 764,26 Euros, et ce alors que le calcul des régularisations pour charges est erroné avec un trop perçu de 348,79 Euros. Il sollicite enfin des délais de paiement pour le solde rectifié après moratoire de 4 mois et la condamnation des demandeurs aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience; Attendu qu’en l’espèce, Monsieur [M] [N] et Madame [M] [E] justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de la preuve de la notification en Préfecture et à la CCAPEX dans les délais prévus par la loi ;

En conséquence, la présente demande est recevable.

2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le même article énonce par ailleurs notamment que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette (…).

En l’espèce le commandement de payer a été délivré le 29 mai 2024 mentionnant un délai de 6 semaines conformément au droit positif ; L’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, postérieur, quel que soient ses dispositions, ne peut être retenu pour invoquer une nullité du commandement qui par ailleurs, mentionne régulièrement le montant des loyers et charges dus, additionnés, conformément aux dispositions précitées.

Dès lors le commandement délivré à Monsieur [L] [D] est régulier ;

Au regard désormais de l’avis de la Cour de Cassation précité , la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne par principe de plein droit le 30 juillet 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

En second lieu, il résulte de l’article 24 V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement ;

Enfin, il résulte de l’article 24 VII. Que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés ;

En l’espèce, compte tenu des explications fournies à l’audience par Monsieur [L] [D], il y a lieu d’accorder un délai de paiement;

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

3. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 , que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce il résulte des débats que Monsieur [M] [N] et Madame [M] [E] produisent un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [L] [D] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 5342,12 Euros au 26 décembre 2024 inclus ; Que cependant le défendeur invoque des erreurs d’indexation des loyers conduisant à un trop perçu de décembre 2021 à décembre 2024 pour la somme totale de 3580,92 Euros outre une erreur de calcul de régularisation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021/2023 pour la somme de 348,79 Euros Qu’il apparaît que ces décomptes sont probants de telle sorte qu’il y a lieu de déduire ces sommes de la dette locative ; En conséquence la dette au 11 décembre 2024 s’établit à 1412,41 Euros.

En conséquence Monsieur [L] [D] sera condamné à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [M] [E] la somme de 1412,41 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu’à parfait paiement ;

4. Sur la demande reconventionnelle de fixation du montant des loyers et des charges

Monsieur [L] [D] sollicite du juge des contentieux de la protection la fixation pour l’avenir du montant de la provision pour charges actuelle de 207 Euros estimée comme excessive compte tenu de la régularisation et sa fixation au montant de 100 Euros ; De même il sollicite la fixation du loyer à la somme de 764,26 Euros hors charges compte tenu des calculs d’indexation ;

Cependant aucun élément n’est apporté, s’agissant de la provision pour charge déterminant que celles-ci sont excessives hors le constat des régularisations; Dès lors, s’il est nécessaire que le montant de la provision soit ajusté, dans le cadre contractuel, au regard des consommations, pouvant d’ailleurs évoluer, il n’appartient pas au juge des contentieux de fixer cette somme pour l’avenir ;

S’agissant du loyer aucun élément n’est apporté sur l’encadrement des loyers compte tenu de la localisation du bien concerné, alors qu’il appartient aux parties de trouver un accord, dans le cadre réglementaire, sur le montant du loyer pour l’avenir ; En outre, la présente décision étant prise en 2025, la fixation du loyer tel que demandé pour 2024 n’apparaît pas opérante ;

Il ne sera donc pas fait droit à ces demandes de fixation.

5. Sur la demande reconventionnelle de report de règlement de la dette

L’article 1343-5 du Code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce en ses V, VI et VI les modalités d’apurement de la dette au moyen de délai de paiement, soit par des échéanciers.

En l’espèce le défendeur sollicite à la fois un report de 4 mois des paiements et un échéancier; Cependant, s’il est invoqué une possible perception de la prime d’activité à l’avenir, aucun élément ne justifie le quantum du report demandé et ce alors que la dette est ancienne ; Il ne sera donc pas fait droit à la demande de report ;

6. Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A cet égard le défendeur indique que ses revenus mensuels s’établissent à 1700 Euros environ, en tant que revenus de retraite, d’activité et de solidarité. Cependant il n’est pas apporté d’éléments s’agissant de la pension actuelle ou à venir ni de justificatifs s’agissant de son chiffre d’affaires trimestriel sur 2024 alors qu’il semble être artisan auto-entrepreneur.

Il convient donc d’accorder un délai de paiement compte tenu du montant de la dette et de la reprise des paiements des loyers mais avec un échéancier sur un délai permettant au bailleur de percevoir le solde des loyers sur une durée raisonnable. En conséquence, le défendeur sera condamné au paiement de la dette avec un délai de paiement de 5 mois pour des échéances mensuelles de 200 Euros, le solde devant être réglé le 6ème mois lorsque, selon Monsieur [L] [D] la question de la prime d’activité sera résolue.

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de ses biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

7. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, au cas où la suspension de la résiliation du bail prendrait fin, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [D] au départ effectif des lieux ;

Par conséquent le défendeur devra s’acquitter si la suspension de résiliation prend fin et jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer, s’établissant à 764,26 Euros hors charges pour 2024, et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

8. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par les parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [L] [D] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 18/05/2022 entre Monsieur [M] [N] et Madame [M] [E] d’une part, et Monsieur [L] [D] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter de la présente décision,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [M] [E] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2024 mois de décembre 2024 inclus la somme de 1412,41 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DIT que Monsieur [L] [D] sera autorisé à régler sa dette en 5 mensualités de 200 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 6ème et dernière mensualité pour solde de la dette,

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux sis [Adresse 2] [Localité 3] et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à son expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique;

DIT qu’en ce cas, une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération des lieux sera due ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,