TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le 25/11/2025

A M^e ROUSSEL STHAL (D1414)

M^e MANTEROLA (P0193)

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9ème chambre 2ème section

N° RG 24/09867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OGU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 25 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. VILLARCEAU 13

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1414

DÉFENDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Aude MANTEROLA de la SELAS Fiducial Legal by LAMY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0193

Décision du 25 Novembre 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/09867 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OGU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Monsieur Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assisté de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Gilles MALFRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 25 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI VILLARCEAU 13 (la SCI) a été constituée entre MM. [X] et [S]. Elle a acquis un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], selon un acte notarié du 27 février 2020, contenant par ailleurs un prêt consenti par la SOCIETE GENERALE d’un montant de 1 450 000 euros.

Par acte du 31 juillet 2024, la SCI a fait assigner la SOCIETE GENERALE devant ce tribunal, afin qu’elle soit condamnée à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 13 955,70 euros TTC indûment prélevée, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024, celle de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, pour les manquements contractuels dans l’exécution du contrat, ainsi que la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI expose que ses associés n’ont jamais reçu l’offre de prêt, de sorte qu’ils n’ont pas été informés de l’existence d’une pénalité de remboursement anticipé.

Elle ajoute avoir vendu le bien immobilier financé par le prêt par acte notarié du 7 mars 2024, mais que le notaire n’a pas remboursé à la banque cette pénalité. La SCI précise que la SOCIETE GENERALE a alors prélevé de son propre chef, le 25 mars 2024, la somme de 13 995,70 euros au titre de cette pénalité, sur son compte bancaire.

Par conclusions du 26 mai 2025, la SOCIETE GENERALE demande au tribunal de débouter la SCI de sa demande de restitution de l’indemnité de remboursement anticipée, subsidiairement, de fixer le montant de la soulte de remboursement anticipé à la somme de 9 110,17 euros et, en conséquence, de condamner la SCI à payer la somme de 9 060,50 euros, d’ordonner la compensation avec la somme de 13 955,70 euros perçue et, en tout état de cause, de débouter la SCI du surplus de ses demande, d’écarter l’exécution provisoire ou, à défaut, d’ordonner la constitution d’une garantie telle que prévue à l’article 517 du code de procédure civile, et de condamner la SCI à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 19 juin 2025, la SCI maintient ses demandes initiales.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

SUR CE

Sur la soulte en cas de remboursement anticipé du prêt du 27 février 2020 :

La SCI estime que cette soulte n’est pas due, dans la mesure où la SOCIETE GENERALE ne l’a pas évoquée lors de la négociation du prêt, outre que son mode de calcul n’est pas prévu dans le contrat de prêt.

Au visa de l’article 1112-1 du code civil, elle considère cette somme comme étant indéterminée, la banque ayant manqué à son obligation d’information et de conseil à son égard sur ce point.

Elle rappelle que l’accord de prêt du 17 janvier 2020 adressé aux associés ne fait pas mention de cette pénalité de remboursement.

Elle estime qu’il importe peu que le projet d’acte de vente comportant un projet de contrat de prêt ait été adressé par le notaire à la SCI, au surplus uniquement deux jours avant la signature de la vente.

Elle soutient qu’il en est de même du fait qu’elle serait un emprunteur professionnel, ce qu’elle conteste dans tous les cas, rappelant n’avoir été constituée que pour l’acquisition d’un bien immobilier.

La SCI relève par ailleurs que la banque ne saurait fonder ses demandes sur un usage quant à l’insertion d’une telle clause dans un contrat de prêt, soulignant qu’au demeurant cette clause se justifie par la perte de revenus financiers pour la banque en cas de remboursement anticipé dès le début du prêt, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En réponse, la banque fait valoir que la SCI ne rapporte ni la preuve que l’application d’une soulte de remboursement anticipé en cas de revente du bien aurait été une information déterminante de son consentement, ni qu’elle aurait été légitime à l’ignorer au sens de l’alinéa 1er de l’article 1112-1 du code civil.

Elle rappelle que cette information lui a été transmise avant la conclusion de l’acte authentique de vente et de prêt du 27 février 2020, par un projet d’acte qui lui a été adressé par son notaire, le 24 février 2020, soit trois jours plus tôt, ce projet d’acte prévoyant la clause relative à la soulte en cas de remboursement anticipé et ses modalités de calcul.

Elle souligne que la SCI est un professionnel, sa nature avertie s’appréciant au travers des compétences de ses dirigeants, lesquels se présentent comme ayant une activité de courtage en prêt immobilier depuis 2017.

Elle ajoute que l’acte authentique de vente prévoyait cette soulte, peu important que par une erreur de plume son mode de calcul ait été omis, la SOCIETE GENERALE considère qu’il lui est dû la somme de 13 955,70 euros (1 162 974,94 euros x 12 x (0,012/12) = 13 955,699, arrondi au centième près).

Subsidiairement, s’il était retenu que la formule ne peut pas s’appliquer compte tenu de son omission dans l’acte authentique du 27 février 2020, la SOCIETE GENERALE soutient qu’il convient, en application de l’article 1163 du code civil, d’en fixer le montant conformément aux usages.

Or, elle souligne qu’en matière de prêt immobilier consenti en vue de l’exercice d’une activité professionnelle, il est usuel de prévoir que la soulte de remboursement anticipé ne peut excéder la valeur de six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Elle rappelle que cette soulte vise à compenser la perte des intérêts contractuels pour la banque, du fait du remboursement anticipé par l’emprunteur.

Ceci étant exposé.

L’article 1112-1 du code civil dispose que :

« [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants."

En l’espèce, le projet d’acte notarié de vente et de prêt comportait en page 19 une stipulation sur la soulte due en cas de remboursement anticipé du prêt, avec sa formule de calcul suivie de l’explication des différentes données de cette formule (S pour le montant de la soulte, M pour le montant remboursé par anticipation, N pour le nombre d’années entre la date de remboursement anticipée et la date de remboursement final du prêt et T pour le taux d’intérêt annuel du prêt). Cette formule est la suivante : S = M × N × T/12.

La SOCIETE GENERALE justifie avoir envoyé ce projet à M. [X], associé-gérant de la SCI, le 24 février 2020.

L’acte notarié de vente et de prêt signé le 27 février 2020 a omis d’indiquer la formule de calcul susvisée, toutes les autres mentions de la stipulation sur cette soulte étant reprises.

Ce n’est par conséquent que par une erreur matérielle que cette seule formule de calcul n’a pas été mentionnée dans l’acte du 27 février 2020, alors que la SCI en avait été précédemment informée dans le projet d’acte.

La SCI n’est donc pas fondée à contester tant le principe que le quantum de cette soulte.

En outre, il résulte de l’extrait Kbis de la SCI que son activité est l’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tout immeuble ou biens immobiliers, notamment d’un immeuble sis [Adresse 3] à Paris 16ème.

Il découle par ailleurs de l’échange de courriels entre les parties, produit en demande en pièce n°4 (courriel du 21 mars 2024), que M. [X] a rappelé que lui-même et son associé-gérant exerçaient une activité de courtage en prêt immobilier depuis 2017, leur société commerciale, ADOPTO COURTAGE, ayant connu une croissance importante grâce à une clientèle d’emprunteurs provenant de leur agence immobilière EQUINO.

La SCI rappelle en page 7 de ses conclusions que ses associés sont courtiers en prêts immobiliers pour les particuliers pour être parallèlement agents immobiliers via la société EQUINIMO, qui n’intervient que sur les ventes de biens entre particuliers.

Par conséquent, en sa qualité de professionnel, la SCI n’est pas fondée à soutenir qu’elle aurait découvert l’existence de cette soulte lors de la revente du bien immobilier financé par le prêt consenti par la SOCIETE GENERALE, alors que cette soulte est habituelle dans les contrats de prêt immobilier.

La SCI sera dès lors déboutée de ses demandes.

Sur les autres demandes :

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la SCI sera condamnée au paiement d’une somme de 1 500 euros.

Aucune considération ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI VILLARCEAU 13 de ses demandes ;

LA CONDAMNE aux dépens, ainsi qu’à payer à la SA SOCIETE GENERALE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 8] le 25 Novembre 2025

La Greffière Le Président