TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04396 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWSW

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet JOURDAN – [Adresse 5]

représentée par Mme [L] [S] [M]

DÉFENDERESSE

S.C.I. ANJE 1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 202522 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 04 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04396 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWSW

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI ANJE 1 est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 3], constituant le lot 1 de la Copropriété et cadastré BO [Cadastre 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 13/08/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOURDAN, a assigné la SCI ANJE 1, aux fins de :

— condamnation de la SCI ANJE 1 au paiement de:

— la somme de 7011,03 euros pour les charges dues au 31/ 07/ 2025, 3ème trimestre inclus , inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6/ 03/ 2024 date de la sommation de payer sur la somme de 14252.63 euros et de l’assignation pour le surplus ,

— la somme de 618,25 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 800 euros de dommages et intérêts

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 20/ 10/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il expose que l’échéancier à hauteur de 1000 euros par mois accepté en 2024 n’est plus respecté depuis 2025 .

Il demande paiement des frais de rejets de prélèvements et ajoute que les frais de pré état daté sollicité par la SCI ANJE 1 sont des frais privatifs dus en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

La SCI ANJE 1 n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

La SCI ANJE 1 a été régulièrement assigné à l’adresse de son siège social selon K bis du 30/07/2025, où lui sont envoyés les appels de charges depuis mars 2024, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2025

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 23/03/2021, 30/09/2021,17/02/2022,08/02/2023,29/02/2024, 11/12/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 11/ 12/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème appel 2022, quatre appels 2023, 2024 , 1er, 2ème et 3ème appel 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024

— une lettre de mise en demeure du 25/ 09/ 2023, relance , sommation du 06/03/2024

— une facturation de pré état daté et des échanges de mails en 2024 pour des délais de paiements

— un décompte des sommes dues entre le 01/07/2022 et le 31/ 07/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 01/07/2022 et le 31/ 07/ 2025, il est dû la somme de 7011,03 euros, appel du 3ème trimestre 2025, fonds travaux et 2/2 système interphonie inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété , opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de mise en demeure du 25/ 09/ 2023 sont justifiés, de même que la relance du 06/12/2023 et la sommation du 06/03/2024. Les frais de rejets de prélèvements entrent dans les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais de pré état daté de 316 euros sont dus, puisque sollicités par le copropriétaire .

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 583.25 euros.

La SCI ANJE 1 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOURDAN la somme de 7011,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06/03/2024 , pour les charges dues entre le 01/07/2022 et le 31/ 07/ 2025 , appel 3ème trimestre 2025 , fonds travaux et 2/2 système interphonie et la somme de 583.25 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOURDAN une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI ANJE 1 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOURDAN la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation de la SCI ANJE 1 est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOURDAN est recevable en son action

CONDAMNE la SCI ANJE 1 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOURDAN la somme de :

—  7011,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06/03/2024 pour les charges dues entre le 01/07/2022 et le 31/ 07/ 2025 , appel 3ème trimestre 2025 , fonds travaux et 2/2 système interphonie inclus

—  583.25 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE la SCI ANJE 1 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOURDAN la somme de 200 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SCI ANJE 1 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS Cabinet JOURDAN la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SCI ANJE 1 aux entiers dépens de l’instance

Fait et jugé à [Localité 6] le 04 décembre 2025

le Greffier le Président