TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/51216 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67BH

N° : 4

Assignation du :

12 Février 2025

[1]

[1] 3Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juillet 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

La société SCM Network

[Adresse 2]

[Localité 9]

La société Poggi Avocats IT SELARL

[Adresse 5]

[Localité 7]

La société Berthezène Avocats SELARL

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentées par Maître Florence eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS – #R0251

DEFENDERESSES

La S.C.I. YOFREAD

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS – #A0427

La S.A. [R] – ADMINISTRATEURS DE BIENS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS – #E1677

DÉBATS

A l’audience du 01 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Suivant bail professionnel en date du 2 mars 2020, la société Yofread a régularisé, par l’intermédiaire de la société [R], administrateur de biens, un contrat de location avec la SCM Network et ses associés la société Poggi Avocats IT et la société Berthezene Avocats, concernant un appartement situé [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] d’une surface de 219 m².

La société Poggi Avocats IT et la Société Berthezene Avocats ont chacune payé un montant de garantie de loyer de 15 056,50 euros, et la société Network a souscrit une garantie bancaire à première demande d’un montant de 73 950 euros.

Le 25 juillet 2023, les demanderesses ont résilié le bail avec un préavis de 6 mois soit une prise d’effet au 31 janvier 2024.

A la fin du mois de décembre 2023, la société [R] a adressé à la SCM Network la quittance du 4ème trimestre 2023 et l’avis d’échéance pour le 1er trimestre 2024 d’un montant de 49.936,61 euros, selon le décompte suivant :

5 362.89 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2020 ;

7 766.72 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2021 ;

36 975 euros au titre du loyer et charges du 1er trimestre 2024.

Le 26 janvier 2024, la société [R] a adressé à la SCM Network une mise en demeure de payer sous huit jours la somme de 49.936,61 euros.

L’huissier de justice mandaté par la société [R] a établi le 31 janvier 2024 le constat de la sortie des lieux.

Le 14 février 2024, les demanderesses ont adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à la société [R] afin de contester la demande de paiement, se prévalant de la nullité du bail, mettant en demeure l’administrateur de biens de communiquer l’état des lieux de sortie, demandant le remboursement de la garantie des loyers d’un montant de 15 056,50 euros au bénéfice de Poggi Avocats IT et de 15 056,50 euros au bénéfice de Berthezène Avocats, la mainlevée sur le compte CIC Montmartre de la SCM Network, de la garantie à première demande. elles ont fait également valoir des préjudices multiples, et sollicité une indemnisation.

Par assignation en référé délivrée le 12 février 2025 à la société Yofread et la société [R], la société SCM Network, la société Poggi Avocats IT, et la société Berthezène Avocats demandent au président du tribunal judiciaire de Paris, de :

« RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur.

CONDAMNER IMMOBILIERE YOFREAD, par provision, à rembourser à la SCM NETWORK la somme de 25.932€ correspondant aux provisions pour charges, taxe foncière et taxe des ordures ménagères payées indûment par la SCM NETWORK entre mars 2020 et décembre 2023,

ENJOINDRE, SOUS ASTREINTE DE 200€ par jour à compter du prononcé de la décision, IMMOBILIERE YOFREAD de restituer respectivement à POGGI AVOCATS IT et à BERTHEZENE AVOCATS la retenue de garantie payée par chacun soit 15056,50€ chacun et ordonner le paiement des intérêt légaux de retard depuis la mise en demeure du 14 février 2024, assortie des intérêts de droit outre la capitalisation de ces intérets dès qu’un an d’intérêts sera échu,

ENJOINDRE, SOUS ASTREINTE DE 200€ par jour à compter du prononcé de la décision, IMMOBILIERE YOFREAD de procéder à la mainlevée de la GAPD auprès du CIC sur le compte de la SCM NETWORK d’un montant de 73 950 €,

ENJOINDRE SOUS ASTREINTE DE 150€ par jour à compter du prononcé de la décision [R], de procéder à la transmission à la SCM NETWORK du constat d’huissier de l’état des lieux de sortie du bail du 31 janvier 2024,

ORDONNER QUE LA LIQUIDATION DE L’ASTREINTE reste entre les mains de la présente juridiction saisie.

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer à la SCM NETWORK, POGGI AVOCATS IT et BERTHEZENE AVOCATS la somme de 2500€ chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Florence Eva MARTIN, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société Yofread demande de :

« SE DECLARER incompétent au profit du Tribunal de commerce de PARIS

Si toutefois le Tribunal de céans s’estimait matériellement compétent,

JUGER que les demandes de la SCM NETWORK et des SELARL POGGI AVOCATS IT et BERTHEZENE AVOCATS sont empreintes de contestations sérieuses

Par conséquent,

SE DECLARER incompétent

RENVOYER les parties à mieux se pourvoir au fond

Si par extraordinaire le Juge des référés s’estimait compétent

DEBOUTER la SCM NETWORK et les SELARL POGGI AVOCATS IT et BERTHEZENE AVOCATS de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

JUGER que la demande de communication sous astreinte du procès-verbal de constat de sortie des lieux du 31 janvier 2024 est devenue sans objet,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

JUGER acquis à la SCI YOFREAD le dépôt de garantie d’un montant de 30 112,50 euros

CONDAMNER solidairement la SCM NETWORK et les SELARL POGGI AVOCATS IT et BERTHEZENE AVOCATS à régler à la SCI YOFREAD la somme de 8733,76 euros au titre de l’arreté de compte locataire versé aux débats

En tout état de cause

CONDAMNER la société [R] à garantir la SCI YOFREAD de toute condamnation

prononcée à son encontre CONDAMNER toutes parties succombantes aux dépens ainsi qu’à la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du CPC. »

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société [R] demande de :

« – dire n’y avoir lieu à référé ;

— condamner tout succombant à payer à la Société [R] ADMINISTRATEURS DE BIENS une somme de 2.000 Euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner tout succombant aux dépens du présent référé et de ses suites, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE

Sur la compétence du tribunal judiciaire

En l’espèce, la société Yofread considère que le litige relève de la compétence du tribunal de commerce de Paris dans la mesure où il porte sur une demande de paiement du chef de loyers commerciaux et de ses accessoires.

Toutefois, il est relevé que les parties sont des sociétés civiles et que le litige a pour objet un bail professionnel.

Dès lors, l’exception d’incompétence soulevée par la société Yofread sera écartée et l’action de la société SCM Network, la société Poggi Avocats IT, et la société Berthezène Avocats sera déclarée recevable.

Sur la demande de remboursement des provisions pour charges

Aux termes des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La société SCM Network, la société Poggi Avocats IT, et la société Berthezène Avocats sollicitent la condamnation de la société Yofread à payer la somme provisionnelle de 25.932 euros au titre des provisions pour charges, taxe foncière et taxes des ordures ménagères payées pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023.

A l’appui de leur demande, elles invoquent la nullité du bail en raison de l’augmentation exponentielle des charges en cours de bail, le retard de régularisation des charges et leur absence de justification.

Aux termes du contrat de bail professionnel du 2 mars 2020 (page 24) « La régularisation des charges, taxes, impôts, redevances et contributions interviendra annuellement, le BAILLEUR communiquant l’état annuel de liquidation et de régularisation des comptes de charges au PRENEUR et l’avis de paiement correspondant dans les 6 mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété appelée a approuver les comptes de l’exercice en cause ou bien dans les six mois suivant le 31 décembre de l’année concernée par la régularisation des charges lorsque les locaux loués ne font pas partie d’un ensemble immobilier soumis à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le PRENEUR disposera d’un délai de 1 mois, à compter de la réception de la facture correspondantes, pour prendre connaissance des pièces justificatives dans les locaux du BAILLEUR ».

La société [R] a adressé aux demandeurs la régularisation des charges pour l’année 2020 en juin 2023 et pour l’année 2021 en septembre 2023, soit avec un retard conséquent, bien au delà des délais prévus au contrat.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 septembre 2023, les demanderesses ont mis la société [R] en demeure de leur fournir tous les justificatifs comptables des factures et charges des années 2019, 2020 et 2021. Elles indiquent ne pas avoir reçu de réponse.

Cependant, il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du bail.

Par ailleurs, en l’absence de précision dans le contrat de bail sur les conséquences du non respect des dispositions susvisées du contrat, une interprétation des termes de ces dispositions est nécessaire pour dire si le retard pris par le bailleur dans la transmission de la régularisation est sanctionné par le remboursement des provisions versées comme le prétendent les demanderesses. Il en est de même concernant le défaut de transmission des pièces justificatives des charges alors que les termes du contrat prévoient que le preneur dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la facture pour en prendre connaissance.

Dès lors, il appartient au pouvoir des seuls juges du fond de trancher cette question.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de paiement du remboursement des charges provisionnelles.

Sur la demande de restitution de la garantie et sur la demande de mainlevée de la garantie à première demande

Aux termes des dispositions du bail, « Le dépôt de garantie, sera remboursé au PRENEUR en fin de bail, après état des lieux de sortie, remise des clefs, communication de la nouvelle adresse justifiée du Preneur, exécution ou prise en charge financière totale des réparations et remises en état pouvant incomber au Preneur, justifications de paiement de toutes sommes qui pourraient être due par le Preneur à quelques titre que ce soit et en particuliers les impôts locaux et/ou tout sommes dont la loi ou les Tribunaux font du Bailleur, un débiteur solidaire du Preneur. En aucune façon le dernier terme du loyer ne pourra s’imputer sur le dépôt de garantie ».

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la restitution de la somme de 15 056,50 euros à la société Poggi Avocats IT et de la somme de 15 056,50 euros à la société Berthezene Avocats qui ont été versées au moment de la signature du bail à titre de garantie, ainsi que la mainlevée de la garantie bancaire autonome à première demande qui a été souscrite par la SCM Network auprès du CIC Montmartre.

Il ressort de l’état des lieux de sortie effectué par l’huissier le 31 janvier 2024 que les locaux étaient en parfait état d’occupation.

Toutefois, la société Yofread fait valoir une créance de 38.846,26 euros au titre du quittancement du 1 janvier 2024 au 31 janvier 2024 et de la régularisation des charges.

Ainsi qu’il a été dit ci-avant, il n’appartient pas au juge des référés de déterminer les sommes dues au titre des charges locatives.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remboursement de la garantie et de mainlevée de garantie à première demande.

Sur la demande reconventionnelle de la société Yofread de payer le solde locatif

La société Yofread sollicite le paiement de la somme de 8.733,76 euros correspondant au montant du solde locatif, soit 38.846,26 euros auquel a été soustrait le montant du dépôt de garantie.

Toutefois, il existe une contestation sérieuse portant sur le montant des charges sollicitées dans la mesure où la régularisation desdites charges est intervenue avec plus de 6 mois de retard et que les justificatifs n’ont pas été transmis au preneur.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande formée par la société Yofread.

Le constat des lieux de sortie de bail ayant été versé en cours de procédure, la demande de communication de cette pièce est devenue sans objet et ne fera pas l’objet de mention au dispositif.

Dans la mesure où aucune condamnation n’a été prononcée à l’égard de la société Yofread, l’appel en garantie formé par cette dernière à l’égard de la société [R] ne sera pas examiné et il n’en sera pas fait mention au dispositif.

La société SCM Network, la société Poggi Avocats IT, et la société Berthezène Avocats parties demanderesses, seront condamnées aux dépens de l’instance.

En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leur frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence formulée par la société Yofread ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement des charges provisionnelles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution de la garantie et sur la demande de mainlevée de la garantie à première demande ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société Yofread ;

Rejetons les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SCM Network, la société Poggi Avocats IT, et la société Berthezène Avocats aux entiers dépens de instance, dont distraction au profit de Maître Karl Fredrik Skog ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 11] le 24 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT