TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 06 Février 2026

N° RG 25/07334 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LZQP

Jugement du 06 Février 2026

N°: 26/148

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[X] [U]

[Z] [V] épouse [U]

[B] [Y]

[C] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

à M [U]

à Mme [U]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Février 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 26 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Novembre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 06 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

représentée par Mme [F] [W], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [X] [U] [Adresse 1]

comparant

Mme [Z] [V] épouse [U] [Adresse 1]

représentée par M [U], son conjoint, muni d’un pouvoir

M. [B] [Y] Chez M et Mme [U] – [Adresse 4]

Mme [C] [G]- Chez M et Mme [U] – [Adresse 4]

non comparants, ni représentés

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2011, l’OPH Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [X] [U] et Mme [Z] [V] épouse [U] portant sur un appartement (porte 7148) situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 288,57 euros.

Par lettre remise en mains propres le 3 juin 2025, les locataires ont donné congé dudit bail.

L’état des lieux de sortie a été fixé au 3 juillet 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2025, remise le 30 juillet 2025, l’OPH Archipel Habitat, se prévalant de l’impossibilité d’avoir pu effectuer l’état des lieux du fait d’une occupation illicite de ceux-ci par des sous-locataires, a mis les locataires d’avoir à libérer les lieux sous huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, l’OPH Archipel Habitat a fait délivrer une sommation d’avoir à quitter les lieux à M. [B] [Y] et Mme [C] [G].

Par assignations délivrées les 8 et 9 septembre 2025, l’OPH Archipel Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater la résiliation du bail consenti à M et Mme [U] au 3 juillet 2025, date de fin de préavis ;Constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par M et Mme [U], M. [Y] et Mme [G] et en conséquence, ordonner leur expulsion et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;Autoriser l’expulsion immédiate dès la signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois ;Condamner M et Mme [U] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre du non-respect des obligations contractuelles en raison de la sous-location illicite ;Condamner solidairement M et Mme [U] ainsi que M. [Y] et Mme [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter du 3 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux de tous occupants et bien de leur chef avec restitution des clés et badges ;Condamner solidairement M et Mme [U] ainsi que M. [Y] et Mme [G] à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette date, l’OPH Archipel Habitat a comparu représenté par Mme [F] [W] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation et confirme l’ensemble des demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les locataires ont donné congé du logement objet du bail mais que l’état des lieux de sortie n’a pu être réalisé puisqu’il a alors été constaté qu’ils avaient sous loués les lieux à d’autres personnes, lesquelles refusaient de partir. Elle souligne qu’aucune régularisation n’est intervenue ni restitution des lieux malgré l’envoi d’une mise en demeure et la signification d’une sommation d’avoir à quitter les lieux. Elle considère que les locataires ont manqué à leurs obligations justifiant leur condamnation outre celle des autres occupants sans droit ni titre.

A l’audience, M. [X] [U] a comparu en personne.

Il s’oppose aux demandes de l’OPH Archipel Habitat.

A titre de moyens en défense, il reconnaît avoir hébergé gratuitement M. [Y] et sa famille mais explique que cela devait être temporaire et que celui-ci a refusé ensuite de partir et a changé les serrures du logement. Il ajoute qu’il continue de payer le loyer et que M. [Y] le lui reverse de manière aléatoire.

Bien qu’autorisé à produire, en cours de délibéré, un pouvoir au nom de son épouse, M. [X] [U] n’a rien adressé au greffe.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice remis à sa personne, Mme [Z] [V] épouse [U] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, M. [B] [Y] et Mme [C] [G] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

En application de l’article 474 du Code civil susceptible d’appel la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 ».

Par application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il est donné par le locataire, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont remis leur lettre de congé en mains propres au bailleur le 3 juin 2025. Bénéficiant d’un préavis réduit à un mois, le bailleur a donné son accord et prévu l’état des lieux de sortie au 3 juillet 2025.

A compter de cette date, M. [X] [U] et Mme [Z] [V] épouse [U] ont été déchus de tout titre d’occupation et ils étaient tenus de restituer les lieux.

M. [X] [U] reconnaît ne pas avoir restitué les lieux.

Les actes de commissaire de justice, tant la sommation de quitter les lieux que les assignations, ayant été remis à M. [B] [Y] et Mme [C] [G] selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, éléments de nature à questionner l’identité des personnes présentes dans les lieux, il n’y a lieu de citer expressément leurs noms au titre des personnes devant être expulsés.

Par conséquent, la résiliation du bail sera constatée au 3 juillet 2025, date de fin du délai de préavis donné par les locataires et, l’expulsion de M. [X] [U] et de Mme [Z] [V] épouse [U], occupants sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef sera ordonnée.

Au vu de la mauvaise foi de M et Mme [U] lesquels ont volontairement introduit des tiers dans le logement et ceux-ci s’y étant maintenu sans droit ni titre, malgré une sommation d’avoir à libérer les lieux, le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Par contre, faute d’être dans les conditions légales, le délai relatif à la trêve hivernale prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne peut être supprimé.

2/ Sur la demande d’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, M. [X] [U] et de Mme [Z] [V] épouse [U] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit à ce jour 755,89 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH Archipel Habitat ou à son mandataire.

Il convient de relever que, malgré les mentions portées par le commissaire de justice lors de la signification des actes, à savoir que, sur place, aucune personne ne répondant à l’identification de M. [B] [Y] et Mme [C] [G] n’y a son domicile, sa résidence ou son établissement notamment en ce que le nom de « M et Mme [U] » figure sur la boîte aux lettres, l’OPH Archipel Habitat ne produit aucun autre élément permettant de confirmer l’identité des occupants, le nom de M. [B] [Y] cité par M. [U] dans un courrier du 3 avril 2025 n’étant pas suffisant à lui seul pour condamner ce dernier solidairement avec les locataires. De plus, aucun document n’évoque le nom de Mme [C] [G].

Dès lors, seuls M. [X] [U] et de Mme [Z] [V] épouse [U] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation, et l’OPH Archipel Habitat sera débouté de sa demande de condamnation solidaire à l’encontre de M. [B] [Y] et Mme [C] [G].

3/ Sur la demande indemnitaire,

Par application de l’article L.442-8 du Code de la construction et de l’habitation, s’agissant des habitats à loyers modérés, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €.

En l’espèce, au vu de la violation de cette interdiction par les locataires, l’OPH Archipel Habitat sollicite leur condamnation au paiement de 1.500 euros en application de ce texte.

Toutefois, l’OPH Archipel Habitat ne justifie pas du caractère civil de cette demande, lequel ne résulte ni du texte de l’article L.442-8 du Code de la construction et de l’habitation, ni de ses travaux préparatoires que le législateur ait voulu conférer un caractère civil à cette amende, alors qu’il l’a mentionné avec précision dans d’autres dispositions législatives du même code, comme à l’article L. 651-2.

Par suite, l’OPH Archipel Habitat sera débouté de sa demande à ce titre.

4/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [X] [U] et de Mme [Z] [V] épouse [U] seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [X] [U] et de Mme [Z] [V] épouse [U] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 50 euros à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 21 janvier 2011, entre l’OPH Archipel Habitat, d’une part, et M. [X] [U] et Mme [Z] [V] épouse [U], d’autre part, portant sur un appartement (porte 7148) situé [Adresse 3] à [Localité 7], est résilié de plein droit depuis le 3 juillet 2025 du fait du congé donné par les locataires ;

ORDONNE à M. [X] [U] et Mme [Z] [V] épouse [U], occupants sans droit ni titre, de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants et biens de leur chef, les lieux (appartement porte 7148) situés [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoires au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE solidairement M. [X] [U] et Mme [Z] [V] épouse [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation est due depuis le 3 juillet 2025 et qu’elle est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’OPH Archipel Habitat ou à son mandataire,

DEBOUTE l’OPH Archipel Habitat de sa demande de condamnation solidaire de M. [B] [Y] et Mme [C] [G] au paiement de l’indemnité d’occupation,

DEBOUTE l’OPH Archipel Habitat de sa demande de condamnation à l’amende prévue à l’article L. 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation,

DEBOUTE l’OPH Archipel Habitat de sa demande de condamnation solidaire de M. [B] [Y] et Mme [C] [G] au paiement des frais irrépétibles,

CONDAMNE solidairement M. [X] [U] et Mme [Z] [V] épouse [U] à payer à l’OPH Archipel Habitat la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE l’OPH Archipel Habitat de sa demande de condamnation solidaire de M. [B] [Y] et Mme [C] [G] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement M. [X] [U] et Mme [Z] [V] épouse [U] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,