N° RG 25/09221 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5N7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/09221 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N5N7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Madame [G]

M^e Florence DOLE

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 2 avril 2026

Le Greffier

M^e Florence DOLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [P] [G]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

DEFENDERESSE :

Madame [D] [J]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Florence DOLE,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 321

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mars 2026 prorogé au 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2022, avec effet au 1er octobre 2022, Madame [P] [G] a donné à bail Madame [D] [J] un logement sis, [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 400 euros augmenté d’une provision sur charges de 175 euros par mois, payables d’avance et en totalité au plus tard le 10 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 février 2025, Madame [P] [G] a fait signifier à Madame [D] [J] un congé pour vendre, ce pour le 30 septembre 2025 et indication du prix de 190 000 euros net vendeur.

Madame [D] [J] n’a pas quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 octobre 2025, Madame [P] [G] a fait citer Madame [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— constater la validité du congé avec offre de vente signifié en date du 25 février 2025 avec effet au 30 septembre 2025 ;

— constater que Madame [D] [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025 par l’effet du congé avec offre de vente signifié le 25 février 2025 ;

— prononcer la résiliation du bail signé en date du 19 septembre 2022 concernant le logement et la cave sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;

— constater à la date du 12 mai 2025 l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du logement et de la cave sis [Adresse 3] à [Localité 1] consenti par la partie demanderesse à Madame [D] [J] en date du 19 septembre 2022 et ce conformément aux dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner Madame [D] [J] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer immédiatement et sans délai le logement et la cave sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail de location signé en date du 19 septembre 2022 en ce qui concerne le logement et la cave sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour manquement grave de Madame [D] [J] à son obligation essentielle de payer le loyer et les avances sur charges ;

— en tout état de cause, condamner Madame [D] [J] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer immédiatement et sans délai le logement et ordonner son expulsion ;

— condamner Madame [D] [J] à payer à la partie demanderesse les loyers et charges impayés d’avril 2025 jusqu’au jour de la tenue de l’audience, à savoir 575 euros (soit 400 euros + 175 euros) par mois en quittance et deniers selon décompte que présentera la partie demanderesse au jour de l’audience ;

— condamner Madame [D] [J] à lui payer une indemnité d’occupation ;

— donner acte de ce que la présente assignation a été dénoncée au préfet plus de deux mois avant la date d’audience ainsi qu’à la CCAPEX ;

— condamner Madame [D] [J] au paiement d’une somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [D] [J] au paiement des entiers frais et dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer les loyers du commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, de la dénonciation à la CCAPEX du congé avec offre de vente, de la présente assignation et des dénonciations afférentes.

Selon ses conclusions datées du 19 janvier 2026, Madame [D] [J] a demandé de :

— constater que la défenderesse a repris le règlement normal des loyers et est en mesure d’apurer sa dette ;

— accorder à Madame [D] [J] un délai de trois années pour apurer sa dette locative ;

— débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 16 décembre 2025, Madame [P] [G] et Madame [D] [J] sont d’accord sur le montant de la dette actualisée à un montant de 2 928 euros. Madame [D] [J] ne conteste pas le congé et sollicite des délais de paiement auxquels la demanderesse ne s’oppose pas.

Il en outre été fait lecture de l’exposé de la situation locative de Madame [D] [J] reçue au greffe le 5 décembre 2025.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures respectives.

Il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis prorogée au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Enfin, Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

En l’espèce, les mentions ultérieures apportées au bail concernant sa durée réduite ne sont soulevées par aucune des parties et ladite durée réduite n’est pas complétée par la mention des raisons professionnelles ou familiales ou l’évènement justifiant que le bailleur reprenne le local au 30 juin 2025.

Ainsi, le contrat de bail a pris effet le 1er octobre 2022 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction et arrivait à expiration le 30 septembre 2025.

Le congé a été délivré pour cette date, et est conforme aux prescriptions posées à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Au demeurant, Madame [D] [J] ne conteste le congé délivré ni sur la forme ni la réalité du motif.

Dès lors, il y a lieu de déclarer valide le congé pour vendre signifié par Madame [P] [G] le 25 février 2025 et ayant pris effet le 30 septembre 2025.

Le bail est résilié au 30 septembre 2025 et Madame [D] [J] est occupant déchu de tout titre d’occupation dans les lieux depuis le 1er octobre 2025.

Son expulsion sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Concernant la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 mai 2025, cette dernière est dès lors sans objet.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La bailleresse sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 792,58 euros au titre de l’arriéré locatif sur la période d’août 2024 au 11 mars 2025, augmentées des intérêts légaux à compter de l’assignation.

En l’espèce, il est constant qu’à l’audience du 20 janvier 2026, les parties se sont accordées sur le montant de la dette locative incluant l’échéance de janvier 2026, soit la somme de 2 928 euros au titre des arriérés de loyers et charges.

Par ailleurs, la bailleresse indique que par ordonnance d’injonction de payer datée du 18 avril 2025 Madame [D] [J] a été condamnée au paiement d’une dette locative de 3 551 euros (échéance de mars inclus). Un certificat de non-opposition a été délivré en date du 24 juin 2025.

Il s’évince de ces éléments qu’ainsi la bailleresse bénéficie à ce jour d’un titre dont le montant est supérieur à la dette locative dont elle réclame le paiement. Il ne saurait être prononcée une nouvelle condamnation pour cette somme au regard du principe de l’autorité de la chose jugée.

Dans ces conditions, Madame [P] [G] sera déboutée de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers et charges.

S’agissant de la demande de délais de paiement formée par Madame [D] [J], il y a lieu d’abord de constater qu’elle porte sur un titre qui n’est pas délivrée dans le cadre de la présente instance et que par suite la juridiction saisie n’est dès lors pas compétente.

Enfin, l’occupation illicite des lieux par Madame [D] [J] cause un préjudice au bailleur, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ; il sera donc fait droit à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 d’un montant de 575 euros, correspondant à 400 euros de loyer et 175 euros de provision sur charges.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [J], partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de Madame [P] [G] particulièrement au regard de la situation économique de Madame [D] [J] ; laquelle est mis en exergue par les éléments de la procédure et précisément par l’exposé de situation locative datée du 4 décembre 2025.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe d’une décision exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail à compter du 30 septembre 2025 par l’effet du congé ;

CONSTATE que Madame [D] [J] ne dispose plus de titre pour occuper les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], depuis le 1er octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [D] [J] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATE que la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet ;

CONSTATE que les parties s’accordent sur le montant de la dette locative en arriérés de loyers et charges pour une somme de 2 928 euros (échéance de janvier 2025 incluse) ;

SE DECLARE incompétent aux fins de statuer sur la demande de délais de paiement s’agissant de ladite dette locative ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation mensuelle due par Madame [D] [J] à la somme de 575 euros, soit le montant résultant du loyer et des charges, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer, en deniers et quittances, à Madame [P] [G] la somme de 575 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la remise des clés, révisable à compter du présent jugement au regard des modalités prévu au contrat de bail ;

DIT que les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Madame [P] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER