TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/03/2025

à : Maitre Sébastien GOULET

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2025

à : Maitre Quentin LANCIAN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/07940

N° Portalis 352J-W-B7I-C5WFJ

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 mars 2025

DEMANDERESSE

La Société de droit chypriote KATAMON ESTATES LIMITED, dont le siège social est sis [Adresse 4] – CHYPRE

représentée par Maitre Sébastien GOULET, avocat au barreau de Marseille

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maitre Quentin LANCIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1991 substitué par Maitre Mathilde TCHERNOUKHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0487

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 mars 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/07940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WFJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2011, la société BELLECOTE INVEST a consenti à M. [U] [L] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] , pour une durée de onze ans et trois mois moyennant un loyer trimestriel en principal de 1500 euros charges incluses et l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation à hauteur de 800.000 €.

Par acte d’huissier en date du 29 juin 2022, la société BELLECOTE INVEST a fait assigner M. [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner au paiement de l’arriéré de 54.000 euros.

Par acte du 21 novembre 2022 constaté par jugement du JEX en date du 12 janvier 2023, la société BELLECOTE INVEST a cédé le bien à la société de droit chypriote KATAMON ESTATES LIMITED, qui a notifié la cession à M. [L] par LRAR du 1er février 2023 et signification du 6 février 2023.

Par conclusions en date du 3 février 2023, la société KATAMON ESTATES LIMITED est intervenue volontairement à l’instance aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion du locataire et le condamner au paiement de la somme de 17000 € par mois à compter de la date de notification de la vente du bien jusqu’à son départ effectif.

Par jugement du 30 août 2023, dont il a été relevé appel puis appel incident, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a déclaré recevable l’intervention volontaire de la société KATAMON ESTATES LIMITED, déclaré irrecevable la demande de résiliation judiciaire de BELLECOTE INVEST et débouté KATAMON ESTATES LIMITED de ses demandes.

Par acte du 22 juillet 2024, la société KATAMON ESTATES LIMITED, a fait assigner M. [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de :

— enjoindre M. [L] sous astreinte de 200 € par jour dans un délai de 24 h à compter de la décision, de laisser la société KATAMON ESTATES LIMITED et les entreprises de son choix pénétrer dans le logement sis [Adresse 2] , avec un serrurier et de la force publique si besoin est, pour préparer les travaux à effectuer, permettre à l’assureur d’actualiser la valeur du bien, prendre toute photographie,

— A défaut se voir autorisée à pénétrer et faire pénétrer les entreprises de son choix dans le logement sis [Adresse 2] avec un serrurier et de la force publique si besoin est, pour préparer les travaux à effectuer, permettre à l’assureur d’actualiser la valeur du bien, prendre toute photographie,

— condamner M. [L] à lui payer la somme de 251.201, 61 euros au titre de l’occupation de l’appartement depuis le transfert de propriété à KATAMON ESTATES LIMITED

— condamner M. [L] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

KATAMON ESTATES LIMITED considère que l’avenant du contrat de bail en date du 13 avril 2012 est un faux pour lequel une information judiciaire a été ouverte, notamment en ce qu’il entérine des travaux d’un montant de 1.475.000 euros effectués dans l’appartement et le versement des loyers entre les mains du syndic, sans que quelque somme ait été versée à KATAMON ESTATES LIMITED.

La demanderesse justifie le référé par l’existence d’une fuite d’eau majeure selon PV du 27 mars 2023, 21000 litres d’eau ayant été consommés depuis lors sans aucune avancée, sachant que M. [L] avait été le seul à refuser l’accès à son logement le 9 mai 2023 et que le prestataire MBS identifiait l’accès en urgence à son appartement.

KATAMON ESTATES LIMITED indique que cette fuite d’eau a été résolue mais craint que l’appartement occupé par M. [L] ait subi des dégâts d’infiltration.

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/07940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WFJ

Elle indique avoir vainement demandé à M. [L] un accès à son assureur afin de souscrire une assurance adéquate, l’appartement n’ayant pas été visité depuis 2022 et assuré sur la base de photos de plus de douze ans, que le locataire a mal justifié par lettre du 18 mars 2024.

KATAMON ESTATES LIMITED invoque l’article 10 du contrat , l’article 1720 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour se voir octroyer un droit de visite des locaux loués aux fins d’examiner les dégâts, d’évaluer les travaux le cas échéant et de faire actualiser l’assurance du bien, principalement au soutien de 834 CPC et subsidiairement de 835 CPC.

KATAMON ESTATES LIMITED précise qu’aucune somme n’a été payée par le locataire du 21/11/2022 au 31/07/2023 (61.882, 75 €) ni entre le 01/08/2023 et la date de ses conclusions , loyer de décembre 2024 compris (139.153, 16 €), et rappelle une LRAR de mise en demeure en date du 22/12/2023 portant sur une somme de 129.998,07 €.

sans se prononcer sur la créance réclamée par le locataire de 37.929, 92 €, il indique que le dernier paiement du locataire au syndicat remonte au 13 mars 2019 et que ces paiements n’ont pu le libérer de sa dette à l’égard du bailleur qui n’en a pas profité.

Il rappelle les 18.000 euros annuels du loyer, les 800.000€ de travaux à accomplir, ce qui aboutit à un loyer mensuel véritable de 7.425,93 € voire 8.599, 78 € avec l’indexation rétroactive.

Il rappelle les 50.165, 70 € de charges locatives dues pour 2023 et 2024, acquittées par le bailleur.

****

Dans ses conclusions récapitulatives, M. [U] [L] demande :

— le débouté de KATAMON ESTATES LIMITED,

— lui donner acte du paiement de la somme de 37.500 euros au profit de KATAMON ESTATES LIMITED,

— condamner KATAMON ESTATES LIMITED à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Assurant avoir résidé sans discontinuité depuis douze ans, M. [U] [L] rappelle qu’il pouvait se libérer du loyer entre les mains du syndic, le premier versement de 5.062,72 € (charges) étant intervenu en octobre 2011.

il se prévaut à ce titre d’un avenant au contrat de bail en date du 13 avril 2012 entérinant cet aspect et le montant des travaux, exécutés dix ans durant. Il assure, comme le démontre le compte copropriétaire tenu par le syndic, avoir payé de 2012 à 2019 des échéances de charges pouvant aller jusqu’à 20000 € via des sociétés dont il était gérant majoritaire bien au delà des 1500 € de son loyer, pour un total de 240.429, 92 € dépassant le montant total de loyers à devoir pour toute la pèriode locative et lui octroyant même un solde débiteur.

Il fait état des difficultés financières de la société BELLECOTE INVEST qui a omis de lui délivrer un congé dans le délai contractuel de l’avenant et a prétendu n’avoir jamais reçu aucun paiement de loyer en 2022 au mépris des sommes versées, demandes pour lesquelles cette société a été déboutée, la CCAPEX n’ayant notamment pas été saisi à date et les paiements jugés libératoires. Il fait état du bail renouvelé de plein droit le 31/10/2022.

M. [U] [L] indique qu’aucune urgence manifeste ne justifie d’accéder à l’appartement, les investigations ayant été votées en 2023, la fuite ayant été résolue et le plombier accueilli selon un phasage d’intervention mentionné par courriel.

Il affirme qu’aucune décision récente d’AG n’autorise les travaux à accomplir selon l’article 10 du bail, n’y ayant lieu à aucune réparation nécessaire, amélioration de partie commune ou travaux de maintien en l’état. Il produit un constat du 13/12/2024 attestant du parfait état des lieux.

Son refus du 11/03/2024 est dès lors légitime et en rien un trouble illicite.

[U] [L] rejette la demande provisionnelle faite au mépris de ses versements de douze ans et des travaux exécutés pour 147500 €, la volonté de réviser le loyer n’ayant en outre pas été exprimée dans le délai d’un an.

Il rappelle que le prix du loyer était 1500 € charges comprises. Il calcule ainsi son dû de loyer depuis l’acquisition par KATAMON ESTATES LIMITED à un montant de 37500 €, d’ailleurs compensable avec le surplus du fait des sommes payées au titre des charges, et en déduit une contestation sèrieuse tant sur l’existence de la dette que sur son quantum.

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/07940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WFJ

Il indique avoir versé la somme en trois virements successifs.

A l’audience du 16 janvier 2025, KATAMON ESTATES LIMITED, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande de réagir à la pièce fournie par M. [L] par note en délibéré.

Par note en délibéré du 4 février 2025, KATAMON ESTATES LIMITED conteste le constat du commissaire de justice diligenté par M. [L] qui ne relève qu’un bon état sans pouvoir concerner le bon état structurel. Il dénonce le peu de meubles et l’absence d’objets de décoration en dépit de 12 ans d’occupation par trois personnes, démontrant une résidence discontinue.Elle ne voit pas de travaux accomplis entre ces photos et celle prises en 2011 avant l’entreé de M. [L].

KATAMON ESTATES LIMITED accuse encaissement de la somme de 37500 euros, qu’elle considère versée à titre d’acompte et toutes réserves faites.

M. [L], représenté, pointe l’absence de PV d’AG en cas de péril imminent pour autoriser le bailleur à pénétrer dans les lieux.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.».

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l’un et celle de l’autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l’une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L’article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande d’accéder au logement pour faire réaliser des travaux

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris;».

Aux termes de l’article 1724 du code civil, Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

D’autre part, l’article 7 du bail litigieux indique : le preneur souffrira quelque gêne qu’il lui en cause, les réparations et travaux qui seraient exécutés dans l’immeuble sur décision de l’assemblée générale de la copropriété ou à la diligence du syndic en cas d’urgence et de péril qu’elles qu’en soient l’importance et la durée (…) auquel fait écho l’article 10 : Le preneur devra sous réserve d’un préavis légitime laisser le bailleur, ses représentants ou son architecte ainsi que tout entrepreneur et ouvrier, pénétrer dans les lieux loués pour visiter, réparer et entretenir l’immeuble das le cadre de décisions prises comme indiqué à l’article 7.

En l’espèce, la société KATAMON ESTATES LIMITED verse aux débats des pièces se référant à la fuite censée déclencher les travaux :

— PV d’assemblée du 27 mars 2023, demandant l’accès à tous les appartements pour vérifier les installations privatives de plomberie pour cause de fuite,

— rapport d’intervention de MBS services et travaux du 9 mai 2023 déplorant de n’avoir pu accéder au troisième étage, sous-entendu comme l’appartement de départ de la fuite,

— projet de résolution du 11 mars 2024,

— PV d’AG du 11 mars 2024 indiquant une perte d’eau toujours effective et non localisée avec assignation en référé pour nomination d’un expert (mais dont ordonnance de désistement du 04/07/2024 suite à la résolution de la fuite, ce qu’affirme également la demanderesse)

Il n’ y a donc plus d’urgence au sens de l’article 834 précité, ni au sens de l’article 1724 du code civil, tandis qu’aucune résolution d’assemblée ne peut contraindre M. [L] a laisser entrer son bailleur sur la base des articles 7 et 10 de son bail.

La crainte de KATAMON ESTATES LIMITED que l’appartement occupé par M. [L] ait subi des dégâts d’infiltration dus à la fuite d’eau, qui pourrait justifier sa demande dans une perspective de préservation des biens loués , ne s’appuie malheureusement sur aucune pièce justificative, étant rappelé que la problématique de fuite a été résolue manifestement sans avoir accès au logement de M. [L] ; or si la fuite ne trouvait pas son origine dans cet appartement, celui-ci n’en a donc pas pâti sous forme de départ d’infiltrations.

M. [L] en revanche produit un constat d’huissier du 13/12/2024 comportant des photos et concluant au bon état général de l’appartement.

Il n’appert donc pas que les opérations que le propriétaire demande à être autorisé à réaliser dans le logement loué soient nécessaires au maintien en état du bien loué.

Il résulte également de ces pièce qu 'aucun dommage imminent, ni aucun trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 précité ne peuvent être constatés pour emporter les mesures conservatoires demandées par la bailleresse.

S’agissant de la demande afin d’actualiser l’assurance propriétaire du bien loué, aucun texte légal ou contractuel ne prévoit cette sujétion à l’endroit du locataire, sauf à démontrer que ce faisant il cause un préjudice à la bailleresse, ce qui n’est pas le cas en l’état

La demande d’injonction et la demande subsidiaire d’autorisation d’entrée seront donc rejetées.

II. Sur la demande de provision

KATAMON ESTATES LIMITED rappelle les 18.000 euros annuels du loyer, les 800.000€ de travaux à accomplir, ce qui aboutit à un loyer mensuel véritable de 7.425, 93 € voire 8.599, 78 € en tenant compte de l’indexation rétroactive.

Le bailleur précise qu’aucune somme ne lui a été payée par le locataire, pour des montants qu’il établit comme suit : 61.882, 75 € du 21/11/2022 au 31/07/2023 et 139.153, 16 € entre le 01/08/2023 et la date de ses conclusions , loyer de décembre 2024 compris.

Il rappelle en sus les 50.165, 70 € de charges locatives dues pour 2023 et 2024, qu’il a acquittées.

M. [L] se prévaut d’un avenant au contrat de bail en date du 13 avril 2012 entérinant cet aspect et le montant des travaux, bien au delà des 1.500 € de son loyer,

Il présente aux débats un compte copropriétaire tenu par le syndic, relatant de 2012 à 2019 des paiements d’échéances de charges pouvant aller jusqu’à 20.000 € via des sociétés dont il était gérant majoritaire pour un total de 240.429, 92 € dépassant le montant total de loyers qui serait du selon le bail pour toute la pèriode locative.

Il fait état de travaux exécutés pour 147.500 €,

Il conteste la révision du loyer, l’indexation ne lui ayant pas été présentée dans le délai d’un an.

Il rappelle que le prix du loyer était 1.500 € charges comprises.

Il verse son arriéré de loyer depuis l’acquisition par KATAMON à un montant de 37.500 €,

L’opposition sur le quantum dû par le locataire, le flou sur l’exécution du bail d’origine au cours duquel M. [L] indique avoir payé des montants importants de charge en lieu et place de son premier bailleur sans expliquer pourquoi il ne se contentait pas de payer le loyer, l’utilisation de sociétés interposées, l’accomplissement ou non des travaux compte tenu du bon état général de l’appartement attesté par huissier, l’appel actuellement en cours sur le jugement du 30 août 2023 qui a reconnu le caractère libératoire des paiements de M. [L] et refuser la résiliation de son bail, la validité de l’ avenant au contrat de bail en date du 13 avril 2012 laissant en suspens ses modalités par lesquelles M. [L] s’estime libéré de sa créance : autant d’éléments indiquant une contestation sèrieuse dont l’examen ressort du juge du fond, auquel il sera donc renvoyé.

III. Sur les demandes accessoires

Partie partiellement succombante, la société KATAMON ESTATES LIMITED sera condamnée aux dépens.

En considération de l’équité, la société de droit chypriote KATAMON ESTATES LIMITED sera condamnée à payer 2.500 € de frais irrépétibles à M. [U] [L].

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les demandes de la société KATAMON ESTATES LIMITED aux fins de l’injonction sous astreinte et de la demande subsidiaire d’autorisation d’entrée

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre de la demande de provision formulée par la société KATAMON ESTATES LIMITED ;

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS la société KATAMON ESTATES LIMITED à mieux se pourvoir au fond ;

DEBOUTONS les parties de leurs autres et plus amples demandes,

CONDAMNONS la société KATAMON ESTATES LIMITED à payer à M. [U] [L] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société KATAMON ESTATES LIMITED aux entiers dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le Greffier susnommés.

La greffière Le juge