TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. K2B PARTNERS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Franck FISCHER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00884 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B2T

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Cabinet OPTIMMO GESTION, dont le siège social est sis SARL Cabinet OPTIMMO GESTION – [Adresse 1]

représenté par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0750

DÉFENDERESSE

S.C.I. K2B PARTNERS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00884 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B2T

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI K2B PARTNERS est propriétaire au sein de la résidence sise [Adresse 3] lot n°3 de la copropriété.

Par acte de Commissaire de justice en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet OPTIMMO GESTION a fait assigner la SCI K2B PARTNERS devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de:3772,51 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais impayés, selon décompte pour la période des “3ème appels trimestriels 22/23 au 12 septembre 2024 (1er appel prévisionnel 24/25 inclus)”, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts;

2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive;

1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

et les entiers dépens.

A l’audience du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

La SCI K2B PARTNERS, citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] produit notamment aux débats :

— le règlement de copropriété,

— l’exrait de Kbis et la matrice cadastrale,

— le jugement du 25/01/2023,

— deux décomptes actualisés au 12 septembre 2024,

— les grands livres du 1er janvier 2017 au 5 mars2021 et appels de charges et travaux,

— les mises en demeure par le syndic,

— la mise en demeure avec A/R de Me [X] du 31/05/2024,

— les PV d’AG 2023 et 2024,

— les frais de contentieux.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à SCI K2B PARTNERS fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1730,01 euros hors frais nécessaires au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 12 septembre 2024.

La SCI K2B PARTNERS sera condamnée au paiement de cette somme.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 920 euros retenu.

La SCI K2B PARTNERS sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2650,01 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais impayés, selon décompte arrêté au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 février 2025.

Sur l’anatocisme

Il sera fait droit la demande de capitalisation annuelle des intérêts et dit que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mises en demeure et précédente condamnation, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et de condamner la SCI K2B PARTNERS à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La SCI K2B PARTNERS succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner la SCI K2B PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet OPTIMMO GESTION, à l’encontre de la SCI K2B PARTNERS ;

CONDAMNE la SCI K2B PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 2650,01 euros au titre des charges de copropriété, travaux et frais impayés, selon décompte arrêté au 12r septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 février 2025;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;

CONDAMNE la SCI K2B PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] du, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE la SCI K2B PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI K2B PARTNERS aux entiers dépens de l’instance;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 29 avril 2025

le greffier le Président