TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06677 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQT

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. GENERALI VIE, [Adresse 6], représentée par M^e Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque P0238

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [M], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06677 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQT

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé non daté mais à effet au 1er juin 2011, la SA GENERALI VIE a donné en location à Monsieur [M] [T] et Madame [G] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre une cave n°[Adresse 4] [Localité 7] pour un loyer de 1715 euros par mois.

Monsieur [M] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA GENERALI VIE lui a fait délivrer, ainsi qu’à Madame [G] pourtant décédée le 17 décembre 2021, un commandement de payer le 27 juillet 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 9228,06 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 06 juin 2024, la SA GENERALI VIE a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dire et juger que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail est acquise à son profit depuis la date d’expiration des effets du commandement, le 27 septembre 2023, et que le locataire est depuis lors, occupant sans droit ni titre,

— condamner Monsieur [M] à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée au loyer contractuel révisé et augmenté de la provision sur charges soit un montant de 1986,09 euros au titre du loyer d’habitation et de 200 euros au titre des charges à compter de la résiliation ou de la résolution du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner en conséquence l’expulsion du logement et de tous ses accessoires de Monsieur [M], sans délai, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux et constituant le gage du bailleur dans l’appartement, aux frais, risques et périls du locataire,

— condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 11883,57 euros au titre des impayés de loyers et charges dus à la date du 7 mars 2024, laquelle devra être majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023, sauf à parfaire,

— condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELASLPA CGR avocats (M^e Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT).

La dénonciation au préfet est intervenue le 10 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024.

A cette date, la SA GENERALI VIE a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 21176,56 euros.

En défense, Monsieur [M] bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 10 juin 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 05 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SA GENERALI VIE justifie également avoir saisi la CCAPEX le 11 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 06 juin 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 27 juillet 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, ce délai de 6 semaines ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que Monsieur [M], locataire d’un logement situé [Adresse 3], outre une cave n°[Adresse 4] [Localité 7] suivant bail sous seing privé du non daté mais à effet au 1er juin 2011, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 septembre 2023.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [M] restait devoir la somme de 21176,56 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2024.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [M] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit, soit la somme de 11883,57 euros.

Monsieur [M] sera ainsi condamné à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter, et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par le locataire qui n’a pas comparu pour expliquer sa situation et n’a effectué qu’un versement partiel le 23 septembre 2024, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités de remboursement.

Monsieur [M] étant donc occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [M] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [M] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [M] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet mais pas les éventuels frais d’expulsion, dont distraction au profit de la SELASLPA CGR avocats (M^e Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT).

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 28 septembre 2023, du bail consenti par la SA GENERALI VIE à Monsieur [M] [T] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], ét 3, outre une cave n°[Adresse 4] [Localité 7] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [T], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA GENERALI VIE pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [M] [T] à payer à la SA GENERALI VIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Monsieur [M] [T] à payer à la SA GENERALI VIE la somme de 11883,57 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 07 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur [M] [T] à payer à la SA GENERALI VIE une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet, dont distraction au profit de la SELASLPA CGR avocats (M^e Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT).

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT