TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [U] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00274 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZZN

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis SA LOISELET PERE ET FILS ET F DAIGREMONT – [Adresse 5]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00274 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZZN

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [H] [W] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 2], constituant le lot 1105 de la Copropriété et cadastré [Cadastre 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 3/01/2025, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET COMPAGNIE, a assigné Mme [H] [W], aux fins de :

— condamnation de Mme [H] [W] au paiement de:

— la somme de 2314,72 euros pour les charges dues au 1/ 01/ 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16/ 04/ 2024 sur la somme de 1671.04 euros, et du 01/07/2024 pour le surplus

— la somme de 1250.17 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 17/ 03/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Mme [H] [W] n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

Mme [H] [W] a été régulièrement assignée à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00274 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZZN

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 31/05/2022, 14/06/2023, 28/05/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 14/ 06/ 2023

— des appels de charges pour les périodes des 2ème, 3ème et 4ème appels 2023, quatre appels 2024, 1er appel 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2020, 2021,2022, 2023

— une lettre de mise en demeure du 30/ 11/ 2023, du 26/02//2024, du 06//05/2024, du 27/07/2024 et relances, une sommation de payer du 16/04/2024

— un décompte des sommes dues entre le 07/02/2023 et le 1/ 01/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 07/02/2023 et le 1/ 01/ 2025, il est dû la somme de 2314,72 euros, appel du 1er trimestre 2025, rénovation façade 7/10 , Rvlt financ FDS travaux 7/10, Financement travaux art 18 7/10 , appel fonds travaux 2025 ¼ , inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété du opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 30/ 11/ 2023 sont justifiés, de même que la relance du 26/03/2024, la sommation de payer du 16/04/2024, la mise en demeure du 13/07/2024 ;

Les autres relances n’étaient pas nécessaires au sens de cet article , compte tenu du caractère très rapproché de ces mises en demeure et relance.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 306.86 euros.

Mme [H] [W] sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET COMPAGNIE la somme de 2314,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16/04/204 sur la somme de 1671.04 euros et de l’assignation pour le surplus , pour les charges dues entre le 07/02/2023 et le 1/ 01/ 2025 , appel du 1er trimestre 2025, rénovation façade 7/10 , Rvlt financ FDS travaux 7/10, Financement travaux art 18 7/10 , appel fonds travaux 2025 ¼ , inclus et la somme de 306.86 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET COMPAGNIE une somme de 100 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Mme [H] [W] sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET COMPAGNIE la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET COMPAGNIE est recevable en son action

CONDAMNE Mme [H] [W] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET COMPAGNIE la somme de :

—  2314,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3/01/2025 pour les charges dues entre le 07/02/2023 et le 1/ 01/ 2025 , appel du 1er trimestre 2025, rénovation façade 7/10 , Rvlt financ FDS travaux 7/10, Financement travaux art 18 7/10 , appel fonds travaux 2025 ¼ , inclus

—  306.86 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE Mme [H] [W] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET COMPAGNIE la somme de 100 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE Mme [H] [W] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , représenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET COMPAGNIE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Mme [H] [W] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT