TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02313 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CUU

Minute : 25/00118

S.A. ADOMA

Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [U] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Sylvie JOUAN, membre de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N]

ADOMA – Chambre 2101

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée, intitulé « contrat de résidence » en date du 14 avril 2023, la société ADOMA a attribué la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, du logement n°2101 situé, [Adresse 5] à M. [U] [N] moyennant une redevance mensuelle initiale de 352,92 euros.

Par acte de commissaire de justice en date 10 juillet 2024 et remis à étude, la société ADOMA a fait signifier à M. [U] [N] un courrier le mettant en demeure d’avoir à payer dans le délai d’un mois la somme de 1 897,64 euros au titre de l’arriéré de redevance mensuelle et l’avertissant qu’en application d’une clause de son contrat, à défaut de paiement de la dette un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat serait résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la société ADOMA a fait assigner M. [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 10 janvier 2025, au visa des articles L633-2, R633-3 du code de la construction et de l’habitation, 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [U] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef du foyer, ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamner M. [U] [N] à payer à ADOMA à titre de provision la somme de 2 995,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 30 septembre 2024,

Condamner M. [U] [N] à payer à ADOMA à titre de provision une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2024 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu’à la libération des lieux,

Condamner M. [U] [N] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [U] [N] en tous les dépens du référé.

A l’audience du 10 janvier 2025, la société ADOMA représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, indiquant qu’aucun paiement n’était intervenu depuis l’assignation.

M. [U] [N], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [U] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions de la loi et du contrat.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Aux termes de l’article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. L’article 1228 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause qui prévoit que le résident est tenu de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance et dans les délais prévus et qu'« à défaut et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec AR, adressée au résident débiteur de trois termes consécutifs impayés ou d’une somme équivalente à deux termes mensuels à acquitter, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux. »

La société ADOMA verse aux débats un courrier notifié par commissaire de justice le 10 juillet 2024 visant la clause résolutoire et demandant à M. [U] [N] de payer un solde de redevances d’un montant de 1 897,64 euros dans le délai d’un mois. Cette somme est supérieure à deux termes mensuels. Il ressort du décompte que M. [U] [N] ne l’a pas payée dans le délai d’un mois à compter de de la mise en demeure.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 11 août 2024 et le contrat est résilié à cette date.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [U] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [U] [N] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 11 août 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société ADOMA du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevance et d’indemnités d’occupation

En en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 14 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 8 janvier 2025 que la société ADOMA rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de redevances à hauteur de 4 093,10 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [N] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 4 093,10 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à hauteur de 2 995,46 euros à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [N], qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur sera condamné à lui payer cette somme.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 14 avril 2023 entre la société ADOMA d’une part, et M. [U] [N] d’autre part, concernant l’usage exclusif du logement n°2101 situé, [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 août 2024,

Constate la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de M. [U] [N] du logement n°2101 situé, [Adresse 5] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [N] à compter du 11 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi,

Condamne M. [U] [N] à payer à la société ADOMA, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [U] [N] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 4 093,10 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à hauteur de 2 995,46 euros à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne M. [U] [N] au paiement des entiers dépens de la présente procédure,

Condamne M. [U] [N] à payer à la société ADOMA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le Greffier Le Juge