TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A.R.L. BT-PRONET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Armelle JOSSERAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Brigitte DE CASAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03707 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IZR

JONCTION AVEC LE DOSSIER N°RG : 25/3789

N° MINUTE :

3/25

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat la société ANDRÉ DEGUELDRE – PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE – [Adresse 5], représenté par M^e Brigitte DE CASAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0752

Madame [Z] [J] épouse [S], demeurant [Adresse 1], représentée par M^e Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0355

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. BT-PRONET, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en personne de son représentant légal

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière

Décision du 20 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03707 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IZR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 12/06/2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET BARON, a assigné [Z] [J] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, aux fins notamment de la voir condamner à lui verser la somme de 5040,43 euros au titre des travaux réparatoires.

L’affaire était enregistrée sous le numéro RG 24/03707.

Par acte de commissaire de justice du 11/03/2025 remis à étude, [Z] [J] épouse [S] appelait en garantie la SARL BT-PRONET. La procédure était enregistrée sous le numéro RG 25/03789.

Les deux procédures étaient examinées à l’audience du 05/09/2025 et jointes sous le même numéro RG 25/03707.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET BARON, représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— entériner le rapport d’expertise de monsieur [K] fixant le montant total des travaux réparatoires et frais annexes ;

— condamner [Z] [J] épouse [S] au paiement de la somme de 5040,43 euros TTC au titre des travaux réparatoires et frais annexes ;

— juger inopposable l’appel en garantie formé par [Z] [J] épouse [S] à l’encontre de la SARL BT-PRONET ;

— condamner [Z] [J] épouse [S] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les frais d’expertise ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

[Z] [J] épouse [S], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de voir :

— condamner la SARL BT-PRONET au paiement de la somme de 5040,43 euros TTC au titre des travaux réparatoires et frais annexes ;

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à son encontre ;

— à titre subsidiaire : condamner la SARL BT-PRONET à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ;

— à titre reconventionnel : condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à lui verser la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les frais d’expertise.

La SARL BT-PRONET, régulièrement avisée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures reprises oralement à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20/11/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’engagement de la responsabilité civile d'[Z] [J] épouse [S]

Selon l’article 1231-1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le règlement de copropriété liant [Z] [J] épouse [S] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], stipule que les « parties communes (…) ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité de l’Assemblée des propriétaires de l’immeuble » (page 21) et précise que « les murs et cloisons pouvant séparer entre eux les appartements » (page 18) constituent des parties communes.

Il est un fait constant et non contesté qu'[Z] [J] épouse [S] est propriétaire des lots 135 et 137 situés dans l’immeuble sis [Adresse 3], 7ème étage, correspondant à deux chambres de service.

Le rapport d’expertise judiciaire, déposé le 30/09/2023 par [R] [K], expert près de la Cour d’appel de [Localité 7], fixe le montant total des travaux réparatoires et frais annexes du au syndicat des copropriétaires suite à la dégradation de trois conduits de cheminée et les travaux de réparation des dégradations à la somme de 5040,43 euros TTC, retenant pour fixer cette somme :

—  900 euros TTC au titre de la facture de vacation de syndic de la société DEGUELDRE ;

—  360 euros TTC au titre des frais d’architecte pour le suivi des conduits démolis ;

—  974,33 euros TTC au titre du devis [D] 2023-05-2344 en date du 24/05/2023 pour le bouchement local de la béance ;

—  2019,60 euros TTC au titre du devis [D] 2023-05-2344 an date du 24/05/2023 pour la dépose du bloc de gravats ;

—  786,50 euros TTC au titre de la facture de l’entreprise GF 2023-05-0456 en date du 22/05/2023 pour la réalisation des investigations réalisées dans le cadre de l’expertise.

Ce rapport d’expertise judiciaire a été réalisé de manière contradictoire, après plusieurs réunions et visites des lieux, a fait l’objet de discussions entre l’expert judiciaire et les parties (dires), et est rédigé de façon claire et circonstanciée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET BARON, que des travaux de démolition du mur séparant les lots 135 et 137 ont été entrepris en janvier 2022 sans accord préalable des copropriétaires.

[Z] [J] épouse [S], propriétaire des lots, soutient que ces travaux ont été initiés par la SARL BT-PRONET, contactée par sa petite-fille madame [G], alors même qu’aucun devis n’avait été signé.

Toutefois, si la défenderesse produit effectivement un devis non signé délivré par la SARL BT-PRONE, cet élément n’est pas de nature à exclure l’engagement de sa responsabilité civile à l’égard du syndicat des copropriétaires. En effet, seule [Z] [J] épouse [S] est liée contractuellement au syndicat des copropriétaires, et seule la démonstration d’une cause d’exonération de sa responsabilité pourrait l’en défaire.

Or, force est de constater que les travaux de démolition du mur séparatif entre les deux appartements (lots 135 et 137) ont été entrepris sans l’accord de la copropriété, pourtant nécessaire selon le règlement susvisé. Il appartenait à [Z] [J] épouse [S] de solliciter cet accord, la SARL BT-PRONET n’ayant pu intervenir dans ses appartements qu’avec son aval, direct ou indirect. Au surplus, [Z] [J] épouse [S] ne démontre pas de l’existence d’un cas de force majeure ou d’une violation de sa propriété.

Il n’est pas contesté que l’intervention de la SARL BT-PRONET dans les lots a causé une dégradation au niveau de trois conduits de cheminée (trous) se trouvant dans la cloison séparative. L’entreprise ETS LOUIS MARELLI ET FILS, intervenue à la demande d'[Z] [J] épouse [S] et après accord de la copropriété (pièce 6 de la défenderesse, mail du 23/09/2022), a ensuite effectué une reprise des désordres n’ayant toutefois pas permis de remettre en état l’ensemble des conduits de cheminée concernés.

S’agissant des dégradations causées par la SARL BT-PRONET, celles-ci ont été constatées par l’expert judiciaire qui note dans son rapport « l’altération de trois conduits de cheminée à l’occasion des travaux entrepris par la société BT-PORNET » (page 43).

S’agissant des dégradations causées par l’entreprise ETS LOUIS MARELLI ET FILS, celles-ci ont également été constatées par l’expert judiciaire qui relève que la réparation effectuée a été « imparfaite (très localement) » (page 43) avec un « défaut de bouchement (béance) » (page 50).

S’agissant des résidus de gravats obstruant partiellement un des conduits, l’expert judiciaire note qu’elle est « à l’évidence la conséquence de l’une ou l’autre des interventions sans qu’il soit possible désormais de savoir avec certitude s’il résulte de l’intervention initiale malheureuse de l’entreprise BT-PRONET ou de celle de l’entreprise MARELLI » (page 46) puis ajoute qu’il est « néanmoins vraisemblable que ces gravats très localement bloqués dans le conduit résultent de la première intervention de l’entreprise BT-PRONET » (page 50).

Dès lors, [Z] [J] épouse [S] a commis une faute en ne respectant pas son obligation contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires. Cette faute a causé des dommages certains au syndicat des copropriétaires, les parties communes ayant été dégradées. La responsabilité civile d'[Z] [J] épouse [S] est donc engagée.

A titre indicatif, il convient de relever les alertes de l’expert judiciaire sur le mauvais état antérieur de l’ensemble des conduits de cheminée de l’immeuble, constituant un risque pour la santé et la sécurité des occupants en cas d’utilisation des cheminées individuelles. Ce mauvais état a par ailleurs été pris en compte par l’expert dans l’évaluation des dommages, sans que cet élément ne soit contesté par les parties.

Sur l’évaluation du préjudice du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, et comme relevé précédemment, l’expert judiciaire a évalué le préjudice total du syndicat des copropriétaires à la somme de 5040,43 euros TTC.

Ce montant inclut le coût des travaux de reprises et les frais annexes, qui sont en lien direct avec l’inexécution de son obligation contractuelle par d'[Z] [J] épouse [S], qui a commandé des travaux auprès de la SARL BT-PRONET et a ensuite sollicité les reprises auprès de l’entreprise ETS LOUIS MARELLI ET FILS.

Il n’y a pas lieu de remettre en cause le chiffrage de l’expert, qui se fonde sur des devis et factures analysées précisément dans son rapport du 30/09/2023.

[Z] [J] épouse [S] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET BARON, la somme de 5040,43 euros TTC au titre des travaux réparatoires et frais annexes.

Sur l’appel en garantie à l’encontre de la SARL BT-PRONET

[Z] [J] épouse [S] sollicite la condamnation de la SARL BT-PRONET à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, estimant que les dégradations ont été entièrement causées par les travaux effectués par cette société.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, et des factures d’intervention de l’entreprise ETS LOUIS MARELLI ET FILS réglées par la SARL BT-PRONET, que cette-dernière est effectivement à l’origine des dégradations dans les trois conduits de cheminées et de la présence de gravats dans un des conduits.

La SARL BT-PRONET, avisée de la présente procédure judiciaire, n’a pas comparu et n’a dès lors produit aucun élément de nature à remettre en cause ces éléments.

La responsabilité de la SARL BT-PRONET est donc engagée à l’égard d'[Z] [J] épouse [S], s’agissant des frais liés à la réparation de ces dégradations.

Toutefois, s’agissant des frais de bouchement local de la béance à hauteur de 974,33 euros TTC (devis [D]), seule la responsabilité de l’entreprise ETS LOUIS MARELLI ET FILS pourrait être engagée à ce titre. En effet, cette entreprise a mal exécuté son obligation en ne rebouchant que partiellement la béance, alors même qu’elle avait été engagée pour cela.

Or, l’entreprise ETS LOUIS MARELLI ET FILS n’a pas été mise en cause dans la présente procédure.

Par conséquent, la SARL BT-PRONET sera condamnée à garantir [Z] [J] épouse [S] à hauteur de 4066,10 euros TTC et aux intérêts en découlant, correspondant à ces coûts :

—  900 euros TTC au titre de la facture de vacation de syndic de la société DEGUELDRE ;

—  360 euros TTC au titre des frais d’architecte pour le suivi des conduits démolis ;

—  2019,60 euros TTC au titre du devis [D] 2023-05-2344 an date du 24/05/2023 pour la dépose du bloc de gravats ;

—  786,50 euros TTC au titre de la facture de l’entreprise GF 2023-05-0456 en date du 22/05/2023 pour la réalisation des investigations réalisées dans le cadre de l’expertise.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral

[Z] [J] épouse [S] sollicite une indemnisation à hauteur de 5000 euros de son préjudice moral.

Toutefois, elle peine à démontrer de l’existence d’une faute ou d’une mauvaise exécution de ses obligations contractuelles par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[Z] [J] épouse [S], qui succombe, supportera les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

[Z] [J] épouse [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET BARON, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, pôle civil de proximité, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE [Z] [J] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET BARON, la somme de 5040,43 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SARL BT-PRONET à garantir [Z] [J] épouse [S] de cette condamnation à hauteur de 4066,10 euros TTC ;

DEBOUTE [Z] [J] épouse [S] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE [Z] [J] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET BARON, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [J] épouse [S] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 20 novembre 2025

La Greffière La Juge