TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [B] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05872 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6F5D

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par, dont le siège social est sis Le cabinet CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER – [Adresse 4]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05872 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6F5D

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [Y] est propriétaire des lots n°27 et 112 dépendants de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [B] [Y] a été condamné par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 janvier 2023 à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 3363,82 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2022, outre 300 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris (75016), représenté par son syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER, a assigné M. [B] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, en paiement des sommes suivantes :

—  5545,91 euros représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 décembre 2023,

—  513,60 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1944 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite également sa condamnation aux dépens, la capitalisation des intérêts et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son conseil, fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion, et qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [B] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’arriéré de charges et travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] verse aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M. [B] [Y],

— le précédent jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 janvier 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 22 juin 2022, 29 novembre 2023, 3 juillet 2024 ayant modifié le budget prévisionnel de l’année 2022, approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, les budgets prévisionnels 2023, 2024,2025 et voté les travaux suivants : interphone (AG du 22 juin 2022 résolution 28), désembouage (AG du 22 juin 2022 résolution 15), ascenseurs (AG du 22 juin 2022 résolution 28 et du 29 novembre 2023, résolution 5), recharge véhicules électriques (AG du 22 juin 2022 résolution 35), peinture (AG du 22 juin 2022 résolution 17), suppresseur (AG du 22 juin 2022 résolution 16), portail parking (AG du 29 novembre 2023 résolution 17),

— l’attestation de non-recours à l’encontre des deux premières assemblées générales,

— les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er mai 2022 au 31 décembre 2024,

— le décompte de créances pour la période du 31 mars 2022 au 17 octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus),

— une mise en demeure en date du 10 novembre 2023,

— une mise en demeure par avocat en date du 20 décembre 2023 (AR produit),

— des factures du syndic et du conseil,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il apparaît que M. [B] [Y] est redevable de la somme de 5545,91 euros (4ème trimestre 2024 inclus). Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de mise en demeure intervenue le 20 décembre 2023 sur la somme de 3900,73 euros et à compter de la date d’assignation pour le surplus.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 513,60 euros se décomposant comme suit :

—  33,60 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 10 novembre 2023,

—  480 euros pour la transmission du dossier avocat.

Il n’est pas établi que la mise en demeure a été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme sera par conséquent rejetée.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] sera donc débouté de sa demande relative aux frais.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [B] [Y] ne paye plus ses charges depuis plus de deux ans sans motif légitime. Une première décision a en outre été rendue. Le comportement du défendeur a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner M. [B] [Y] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [Y], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [B] [Y] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE M. [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER la somme de 5545,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 octobre 2024 (du 31 mars 2022 au 4ème appel 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de mise en demeure intervenue le 20 décembre 2023 sur la somme de 3900,73 euros et à compter de la date d’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI IMMOBILIER la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 17 février 2025

le greffier le Président