TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Sarah BARUK

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09666

N° Portalis 352J-W-B7H-C2KNT

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet BALZANO, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1483

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09666 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2KNT

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [J] [M] est propriétaire des lots n°5935, 4109 et 4256 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4].

A ce titre, il est redevable des charges de copropriété afférentes auxdits lots.

Faute de règlement des sommes dues, par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic le Cabinet Balzano, a assigné Monsieur [J] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes :

—  13.242,08 € au titre des charges arrêtées au 07 juillet 2023 (3e appel de fonds 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 09 mai 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3.099,24 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

—  530,80 € au titre des frais de recouvrement ;

—  1.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 09 mai 2022.

L’assignation a été signifiée par remise à l’étude. Monsieur [J] [M] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Par conclusions signifiées par commissaire de justice le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit :

—  24.045,24 € au titre des charges arrêtées au 8 janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 09 mai 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3.099,24 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  662,80 € au titre des frais de recouvrement ;

—  2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 09 mai 2022.

La clôture des débats a été prononcée le 8 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024, puis mise en délibéré au 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 6] [Localité 9] justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que Monsieur [J] [M] est bien propriétaire des lots n°5935, 4109 et 4256 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le décompte au 07 juillet 2023

— tous les appels de fonds entre le 01/10/2021 et le 01/01/2023

— les relances

— le commandement de payer du 09 mai 2022

— les relevés de charges annuel 2021 et 2022

— le procès-verbal d’assemblée générale du 08 septembre 2020

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2021

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2022

— le procès-verbal d’assemblée générale du 07 juin 2023

— le contrat de syndic

— une attestation de non recours

— un décompte actualisé au 8 janvier 2024

— les appels de fonds des 4e trimestre 2023 et 1er trimestre 2024

— une attestation de non-recours du 8 janvier 2024

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [J] [M] est débiteur de la somme en principal de 24.045,24 € au titre des charges arrêtées au 8 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus).

Monsieur [J] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 24.045,24 euros au titre des charges arrêtées au 8 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 09 mai 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3.099,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7] sollicite en outre le paiement de la somme de 662,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sollicite au titre des frais, des frais des frais de constitution et transmission de dossier à l’huissier ou à l’avocat, lesquels sont des diligences habituelles du syndic et ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement.

Il sollicite également des frais de commissaires de justice (commandement de payer pour un montant de 162,58 euros), qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

Seuls les frais de relance d’un montant de 48,70 euros imputés ‘ fois au débit du compte seront retenus.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 194 ,80 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il n’établit pas que les manquements de Monsieur [J] [M] à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 6] [Localité 9] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

5- Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [M] succombant, sera condamné aux dépens, incluant les frais de commandement de payer pour un montant de 162,58 euros.

Monsieur [J] [M] sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 24.045,24 euros au titre des charges arrêtées au 8 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 09 mai 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3.099,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 194,80 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens, incluant les frais de commandement de payer pour un montant de 162,58 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 16 Janvier 2025

La Greffière Le Président