TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 25]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/01766 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZA7B

N° MINUTE : 3

Assignation du :

02 Février 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Copies exécutoires délivrées le

à

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DCB

[Adresse 14]

[Localité 12]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 24]

[Adresse 18]

[Localité 13]

représentée par Maître Pierre MOUNIER de l’AARPI ARCHERS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0436

PARTIES INTERVENANTES

S.C.P. SCP D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [X] & ROUSSELLET

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0550

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE 3F

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par Maître Clémence COLIN de la SELARL JP KARSENTY ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0156

S.E.L.A.R.L. FIDES

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2008 modifié suivant avenant en date du 8 novembre 2010, la S.A.S. GCE P.AV a donné à bail à la S.A.R.L. CAFE ROND POINT VAUGIRARD divers locaux à usage de café – restaurant – bar – brasserie – salon de thé, dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 24] situé [Adresse 16] [Localité 25] [Adresse 5] et désignés ainsi:

“Commerce, lot n°1.

288 m2 de surface commerciale utile (dite surface GLA) au rez-de-chaussée + 165 m2 au sous-sol.

Ils comprennent deux niveaux représentant une surface totale de 370 m2 GLA pondérée, avec une pondération au sous-sol à 50 % de sa surface”.

Le bail a été conclu pour une durée de 12 années à compter du 1er janvier 2009, pour se terminer le 31 décembre 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel initial fixé à compter de la quatrième année à hauteur de 180.000 euros, hors taxes et hors charges. Le loyer s’élevait au 1er janvier 2022 à 209.846,36 euros, en application de la clause d’indexation annuelle insérée dans le bail.

Par acte du 27 juillet 2017, la S.C.I. SCI [Adresse 24] (ci-après la SCI Parc Avenue) a acquis l’immeuble situé au [Adresse 15] à Paris 13ème.

La S.A.R.L. DCB est venue aux droits de la S.A.R.L. CAFE ROND POINT VAUGIRARD dans des conditions non précisées.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 mars 2021, la société DCB a sollicité auprès de la SCI [Adresse 24] le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021 moyennant un loyer annuel porté à 84.000 euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte extrajudiciaire du 10 juin 2021, la SCI Parc Avenue a accepté le principe du renouvellement du bail invitant la locataire à se rapprocher d’elle afin de fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

Après avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 septembre 2022 et en l’absence d’accord, la société DCB a, par acte délivré le 2 février 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la SCI [Adresse 24] aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative évaluée à 42.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2021 et à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire.

Par jugement en date du 14 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté, par l’effet de la demande de renouvellement faite le 31 mars 2021 par la société DCB, le principe du renouvellement du bail la liant à la SCI [Adresse 24] à compter du 1er avril 2021 ;

— pour le surplus, avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise confiée à Monsieur [E] [P] ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;

— réservé les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant un mémoire en intervention volontaire régulièrement notifié le 22 janvier 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F, en qualité de nouveau propriétaire de l’immeuble depuis le 25 octobre 2023, a indiqué souhaiter intervenir volontairement à l’instance.

Par ailleurs, par jugement en date du 15 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris a placé la société DCB en redressement judiciaire, a désigné la SCP d’administrateurs judiciaires [X] & Rousselet prise en la personne de Maître [J] [X] en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [T] [D] en qualité de mandataire judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 juillet 2024, retenant une surface pondérée des locaux de 261,15 m², un prix unitaire de 500 euros / m² P, l’application de divers correctifs pour aboutir à une valeur locative nette de 130.575 euros par an, hors taxes et hors charges.

Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié le 22 octobre 2024, la société DCB, la SCP d’administrateurs judiciaires [X] & Rousselet prise en la personne de Maître [J] [X] en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [T] [D] en qualité de mandataire judiciaire, intervenants volontaires, demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-33 du code de commerce, de :

— juger que le bail à renouveler étant d’une durée de 12 années, le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative, laquelle, au 1er avril 2021, est inférieure au montant du loyer contractuel actuellement en vigueur ;

— en conséquence, fixer à la somme de QUATRE VINGT QUATORZE MILLE QUATORZE EUROS (94.014 €) par an, hors taxes et hors charges, le montant du loyer des locaux dont la société DCB est locataire à [Localité 26][Adresse 1] [Adresse 22], pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er avril 2021, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, à l’exception de leur actualisation au regard des dispositions de la loi dite PINEL et des textes subséquents ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner in solidum la SCI [Adresse 24] et la société IMMOBILIERE 3F à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI [Adresse 24] et la société IMMOBILIERE 3F en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur [P] qui s’élèvent à 6.416,67 euros outre la TVA à hauteur de 1.283,33 euros.

La locataire approuve la surface pondérée des locaux retenue par l’expert judiciaire, soit 261,15 m², ainsi que le prix unitaire retenu de 500 euros / m² P dont elle relève qu’il est corroboré par le rapport d’expertise unilatérale établi par Monsieur [O], expert qu’elle a mandaté, mais également par le rapport établi par Monsieur [L] pour un restaurant situé à proximité.

Elle soutient que la baisse de la commercialité (départ de nombreuses entreprises et recours au télétravail) justifie les conclusions de l’expert judiciaire.

S’agissant des correctifs, elle demande que soient retenus :

— un abattement de 15 % pour charges exorbitantes transférées au preneur, en raison du loyer net de charges et des travaux de mise aux normes,

— un abattement de 10 % en raison de la clause d’accession en fin de jouissance,

— une majoration de 10 % pour le droit de terrasse,

— un abattement de 3 % pour le transfert au preneur de la taxe foncière et de l’assurance du bailleur,

— un abattement de 10 % pour tenir compte de la crise sanitaire et de la date de renouvellement au 1er avril 2021, date à laquelle l’établissement était fermé.

Aux termes de son dernier mémoire en date du 2 décembre 2024, la SCI [Adresse 24], ancien bailleur, demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L. 145-33 du code de commerce, de :

— fixer la valeur du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle de 180.000 euros hors taxes et hors charges, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er avril 2021, les autres clauses et conditions du contrat de bail demeurant inchangées, à l’exception de leur actualisation au regard des dispositions de la Loi Pinel et des textes subséquents ;

— débouter la société DCB de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— condamner la société DCB à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société DCB aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise de Monsieur [P] qui s’élèvent à 6.416,76 euros, outre la TVA à hauteur de 1.283,33 euros.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 4 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F, nouveau bailleur depuis le 25 octobre 2023, demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, de :

— écarter des débats la pièce n°10 (rapport de l’expert Monsieur [M] [L] en date du 10 avril 2022) de la société DCB ;

— fixer le loyer de renouvellement à la somme de CENT QUATRE VINGT MILLE EUROS (180.000 €) par an, hors taxes et hors charges, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er avril 2021, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, à l’exception de leur actualisation au regard des dispositions de la loi dite PINEL et des textes subséquents ;

— condamner la société DCB à lui payer le différentiel entre le loyer réglé depuis le 25 octobre 2023 et le loyer de renouvellement fixé par le tribunal de céans ;

— condamner la société DCB à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société DCB aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise de Monsieur [P] qui s’élèvent à 6.416,76 euros, outre la TVA à hauteur de 1.283,33 euros ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI [Adresse 24] et la société IMMOBILIERE 3F approuvent la surface pondérée des locaux retenue par l’expert judiciaire, soit 261,15 m². En revanche, elles critiquent le prix unitaire retenu qu’elles considèrent trop faible au regard des caractéristiques des locaux, de leur emplacement privilégié et des références citées par l’expert dont la moyenne ressort à 904 euros / m² P. Elles reprochent à Monsieur [P] d’avoir considéré, pour retenir un prix unitaire de 500 euros, que les références étaient peu nombreuses et dataient d’avant la crise sanitaire, alors que selon elles, ces références constituent “les seules données tangibles” pour évaluer le loyer, en l’absence d’autres éléments, et que les impacts du télétravail peuvent être ponctuels et ne sont pas étayés par des données concrètes. Elles relèvent en tout état de cause que si la crise sanitaire a entraîné une augmentation du télétravail, il y a lieu de tenir compte également de la démocratisation des commandes de repas livrés à domicile, que la locataire pratique. Elles demandent de retenir un prix unitaire de 689 euros / m² P, qui reste inférieur à l’estimation de l’expert amiable mandaté, Monsieur [I], qui avait retenu un prix unitaire de 726 euros / m² P.

S’agissant des correctifs, elles soutiennent que :

— le bail ne comprend aucun transfert au preneur de charges exorbitantes,

— aucun abattement ne doit être appliqué en raison de la clause d’accession en l’absence de production par la société DCB de pièces justificatives des travaux qu’elle aurait réalisés,

— la majoration de 10 % pour le droit de terrasse doit être retenue, n’étant pas contestée par la société DCB.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 3 décembre 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la société IMMOBILIERE 3F de voir écarter des débats la pièce n°10 (rapport de l’expert Monsieur [M] [L] en date du 10 avril 2022) de la société DCB

La société IMMOBILIERE 3 F fait valoir, à l’appui de cette demande, que le rapport de Monsieur [L] concernant un autre local est confidentiel, ne doit être utilisé qu’aux fins auxquelles il a été établi et ce, dans le cadre du contexte et de la mission et ne peut être produit en justice qu’avec l’accord de l’expert signataire et dans son intégralité. Soutenant qu’il n’est pas justifié de l’accord de Monsieur [L] pour sa production dans le cadre de la présente instance, elle demande de l’écarter des débats.

Dès lors que la société DCB ne démontre pas qu’elle a obtenu l’accord de Monsieur [L] pour verser dans le cadre de la présente instance le rapport établi pour un local et des parties distincts alors que le document indique en préambule que “Le présent rapport ne pourra être produit en justice qu’avec l’accord de l’Expert signataire et dans son intégralité”, cette pièce sera écartée des débats.

Sur la valeur locative

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans le [Localité 6], sur l'[Adresse 19], artère principale de la [Adresse 33], s’étendant autour de la Bibliothèque Nationale de France et comprenant des immeubles de bureaux et d’habitation, avec commerces en pied.

Les locaux sont situés au numéro [Adresse 17], entre la [Adresse 28] et la [Adresse 32], à proximité de l’Université de [Localité 25] Cité et du [23], et sont très bien desservis par les transports en commun (bus, métro, RER), les stations de métro / RER “Bibliothèque [Localité 21] Mitterrand” étant situés à moins de 200 mètres et la station de bus desservant les lignes 62 et 89 se trouvant devant le commerce. En revanche, l'[Adresse 19] ne comprend aucune place de stationnement.

Selon l’expert, les locaux bénéficient d’une très bonne visibilité, sont localisés dans “un quartier moderne à dominante tertiaire, très dépendant du rythme des bureaux, c’est-à-dire plus animé pour le déjeuner, plus faiblement en soirée et peu ou pas le week-end, avec une commercialité principalement orientée pour les activités de bouche et de service” et profitent “d’une clientèle provenant prioritairement des salariés des bureaux, potentiellement des étudiants de l’université toute proche et des résidents” (page 11 du rapport).

Le commerce à l’enseigne “DUPONT Café” se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble moderne baptisé “Parc Avenue”, dont la construction s’est achevée en 2005, et qui comporte des boutiques en rez-de-chaussée, deux sous-sols et 7 étages occupés principalement par des bureaux. La façade entièrement vitrée est en bon état apparent au vu des photographies annexées au rapport.

Les locaux, qui se développent sur deux niveaux, disposent d’un linéaire de façade de 35 mètres côté [Adresse 19] et côté [Adresse 27], chaque façade disposant d’un accès pour la clientèle et d’une terrasse non close. Ils sont décrits ainsi :

Au rez-de-chaussée :

— une salle de café / brasserie (sol parquet et faux plafond partiel),

— un bloc sanitaires,

— une cuisine aveugle (sol parquet et ciment, faux plafond),

Au sous-sol (niveau non accessible à la clientèle) relié au rez-de-chaussée par un escalier intérieur en béton peint et par un monte charges :

— un couloir / dégagement (sol ciment) desservant diverses annexes (chambres froides, réserves, sanitaires).

Il n’est pas contesté que la configuration des locaux est adaptée à l’activité exercée.

Monsieur [P] a évalué la surface utile totale des locaux à 404,35 m² qu’il a pondérée à 261,15 m².

L’expert a appliqué une pondération conforme à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, laquelle n’est pas contestée par les parties.

Dès lors, il sera retenu une surface pondérée totale des locaux de 261,15 m².

Sur le prix unitaire et la valeur locative avant éventuels correctifs

Au titre des éléments de comparaison, l’expert cite des références visant des commerces situés [Adresse 19], aux activités variées :

— une location nouvelle à effet en juillet 2018 pour un commerce de vente de jeux et jouets situé [Adresse 4], d’une surface de 248 m² P et au prix unitaire de 976 euros / m² P,

— quatre renouvellements amiables pour des commerces situés [Adresse 19] (banque, café-brasserie, optique, prêt à porter), aux dates d’effet comprises entre 2014 et octobre 2017, pour des surfaces allant de 79 m² P à 501 m² P et aux prix unitaires compris entre 611 euros / m² P et 1.023 euros par m² P ;

— une fixation judiciaire concernant un commerce de restauration rapide situé [Adresse 2] d’une surface de 96,87 m² P et au prix unitaire de 780 euros par m² P à effet au 1er août 2017.

Monsieur [P] cite également des références dans le quartier ([Adresse 29], [Adresse 31], [Adresse 20] et [Adresse 30]) : quatre références de nouvelles locations pour des commerces de restauration et de vente de costumes sur mesure, à effet entre 2015 et novembre 2017, pour des surfaces comprises entre 50,35 m² et 191,60 m² P et aux prix unitaires compris entre 429 euros / m² et 583 euros / m² P ainsi que deux références de renouvellements amiables pour une pharmacie et une banque, à effet en janvier et octobre 2015, pour des surfaces respectives de 160 m² P et 123 m² P et aux prix unitaires de 600 et 750 euros / m² P. Cependant, l’expert ne retient pas ces références, estimant qu’elles ne sont pas pertinentes, les rues adjacentes à l'[Adresse 19] ne bénéficiant pas de la même commercialité.

S’agissant des références citées [Adresse 19], l’expert judiciaire expose qu’elles sont peu nombreuses, datent d’avant la crise sanitaire précisant qu'“aucun des experts amiables, ni nous-mêmes, n’avons d’autres références” (page 32 du rapport) alors que la valeur locative doit être évaluée en l’espèce à la date du 1er avril 2021, soit “en pleine période du 4ème confinement qui a duré du 3 avril au 3 mai 2021”.

Monsieur [P] expose que parmi les références citées, celle d’un café-brasserie situé [Adresse 3] (surface : 235 m² P, prix unitaire : 697 euros / m² P) lui semble la plus pertinente mais il expose que sa date d’effet (2014) est ancienne et que ce commerce “demeure beaucoup mieux situé[e] en direction et à proximité de la Bibliothèque [Localité 21] Mitterrand” (pages 36 et 37 du rapport).

Prenant en considération que depuis la crise sanitaire, le recours au télétravail a doublé, qu’il concerne en premier lieu les cadres et majoritairement les entreprises de plus de 250 salariés (source : enquête de l’institut [Localité 25] Région en 2021), soit la clientèle de la locataire, que néanmoins, cette tendance est en baisse (35 % en 2021, 29 % en 2024), il propose de retenir un prix unitaire de 500 euros /m² P.

Si les bailleurs successifs soutiennent que l’expert judiciaire s’est écarté des données objectives (soit les références) pour retenir ce prix unitaire de 500 euros / m² P, il est rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Or, ainsi qu’expliqué par l’expert judiciaire, en réponse au dire en ce sens qui lui a été adressé, “les prix les plus chers concernent les activités à capacité contributive en loyer généralement élevée”, l’activité de banque dans le même immeuble ressort en 2015 à 611 euros / m² P et la référence la plus pertinente est celle de 2014 citée plus haut, à corriger au regard de son ancienneté et de sa situation bénéficiant d’une meilleure commercialité que celle des locaux en cause.

Enfin, s’agissant des effets du télétravail et en réponse à l’étude communiquée selon laquelle deux tiers des dirigeants interrogés sont convaincus d’un retour au bureau 5 jours par semaine d’ici 2026, l’expert judiciaire a expliqué qu’autant les effets de la pandémie peuvent être circonscrits dans le temps en 2020 et pendant les premiers mois de 2021, “autant les effets du télétravail, malgré son déclin après la crise sanitaire, ont persisté bien au-delà de cette crise puisque comme nous l’avons souligné la part du travail à distance est de 29 % en 2024, soit un pourcentage encore élevé. D’ailleurs, s’il faut attendre 2026 pour un total abandon du télétravail, soit 5 ans après la date du renouvellement, cela revient à considérer que les effets du télétravail sont finalement susceptibles de persister sur plus de la moitié de la durée du bail en renouvellement. C’est la raison pour laquelle il nous a semblé important d’en tenir compte, considérant l’emplacement au sein d’un quartier à dominante tertiaire (…)” (page 44 du rapport).

Les explications de l’expert judiciaire sont argumentées et au demeurant, partagées par l’expert mandaté par la SCI [Adresse 24], Monsieur [I], qui décrit aussi une “commercialité déclinante” à l’emplacement des locaux considérés et un “flux de chalandise très dépendante du nombre de travailleurs sur place”. Elles ne sont pas remises en cause, en ce que le télétravail est encore de 29 % en 2024, par l’étude communiquée par la société IMMOBILIERE 3F (“KPMG CEO Outlook 2023”) selon laquelle les dirigeants français interrogés “expriment néanmoins une certaine distance par rapport à une généralisation du télétravail. Le travail au bureau est privilégié par plus de 60 % d’entre eux (…) par rapport à des formes de travail hybride (soutenues par 1 dirigeant sur 3). Mais même ceux qui soutiennent ces formes hybrides affirment à plus de 60 % leur préférence pour une présence importante des collaborateurs au bureau”.

Il ne peut donc être, pour ces raisons, retenu le prix unitaire proposé par les bailleurs. L’évaluation de l’expert judiciaire étant pertinente au regard de l’emplacement des locaux, de la commercialité, de la configuration des lieux outre leur visibilité et de l’appréciation du marché locatif, elle sera retenue.

La valeur locative avant éventuels correctifs s’établit donc à la somme de 130.575 euros (500 euros / m² P x 261,15 m² P) par an, hors taxes et hors charges.

Sur les éventuels correctifs

* Sur la majoration pour droit de terrasse

L’expert judiciaire a retenu une majoration de 10 % pour le droit de terrasse qui n’est pas discuté par les parties et sera donc retenue.

* Sur l’abattement pour clauses exorbitantes du droit commun

Monsieur [P] a retenu un abattement de 10 % au titre des charges exorbitantes précisé ainsi :

* mise aux normes : -4 %

* taxe foncière : -4 %

* assurance de l’immeuble : -2 %.

Cet abattement est discuté par les parties.

Aux termes du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, le bail prévoit :

— dans son article 10, que le preneur devra payer “(…) La taxe foncière relative aux biens immobiliers donnés à bail (…) D’une manière générale, le preneur supportera toutes charges, de quelque nature qu’elles soient, qui seraient ou pourraient devenir, exigibles sur les biens immobiliers donnés à bail ou sur la location ainsi que les honoraires de gestion, de syndic et d’association syndicale, le tout de manière que le loyer ci-après fixé soit perçu par le bailleur, net de toutes charges” ;

— dans son article 6, “au cas où quelque autorité que ce soit viendrait à exiger à un moment quelconque une modification des locaux, objet du présent bail, et même si cette exigence est constitutive d’un cas de force majeure, tous les frais et conséquences de cette modification seraient intégralement et définitivement supportés par le preneur qui s’y oblige. Ces travaux devraient être réalisés dans les délais prescrits de telle sorte que la responsabilité du bailleur ne puisse pas être recherchée” ;

— dans son article 18, que “Le preneur supportera toutes les charges, contributions, assurances, frais de gérance de l’immeuble, taxes et prestations énoncés sous les précédents articles et remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant dans les lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble (à l’exception des gros travaux de l’article 606 du Code Civil qui demeureront à la charge du bailleur)”.

Les travaux de mise en conformité des locaux avec la destination prévue au bail incombe au bailleur en vertu de son obligation de délivrance de la chose louée. De même, l’impôt foncier et l’assurance de l’immeuble incombent au bailleur en qualité de propriétaire des locaux. Le fait que ce transfert ne soit pas interdit par la loi Pinel, ne conduit pas à leur ôter leur caractère exorbitant.

Le transfert de ces charges sur la locataire, sans contrepartie démontrée par les bailleurs successifs, constituent des clauses exorbitantes du droit commun.

Sans preuve en l’espèce de ce que les prix de référence retenus par l’expert judiciaire intègrent un abattement pour le transfert au preneur de la charge des travaux de mise en conformité des locaux ou concernent également des loyers nets de charge, il convient de retenir un abattement à ce titre.

En l’absence de tout justificatif et de démonstration par la locataire que l’activité exercée entraîne des travaux de mise aux normes plus onéreux ou que l’assurance et la taxe foncière mises à sa charge ont été sous-évaluées par l’expert, les abattements tels que proposés par l’expert judiciaire seront retenus.

* Sur l’abattement pour clause d’accession en fin de jouissance sollicité par la locataire

Le bail expiré prévoit dans son article 7 une clause d’accession différée “lors de la cessation du bail”. Les parties ne semblent pas discuter qu’il s’agit d’une accession en fin de jouissance.

En outre, s’il semble probable que la locataire a procédé à des travaux d’aménagement dès lors que le bail stipule que les locaux sont “livrés bruts de décoffrage”, il incombe au preneur qui sollicite un abattement de ce chef de produire les éléments justifiant de la nature des travaux réalisés, de leur date et de leur coût.

Or, alors que l’expert judiciaire lui a fait remarquer durant les opérations d’expertise qu’aucun justificatif des travaux allégués n’était produit et que la société IMMOBILIERE 3F relève également cette carence dans son mémoire, la société DCB reste défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe.

Par conséquent, aucun abattement n’est justifié et ne sera retenu de ce chef.

* Sur l’abattement pour tenir compte de la crise sanitaire et de la date de renouvellement au 1er avril 2021, date à laquelle l’établissement était fermé, sollicité par la locataire

Dès lors qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte les effets du covid-19 circonscrits dans le temps mais que les effets du télétravail ont été pris en compte pour retenir un prix unitaire de 500 euros / m² P, il n’y a pas lieu d’appliquer l’abattement sollicité par la locataire qui conduirait à prendre en compte deux fois les mêmes éléments.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021

La valeur locative après correctifs, s’établissant à la somme en principal de 130.575 euros, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 sera fixé à la somme en principal de 130.575 euros par an.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de connaître de la demande formée par la société IMMOBILIERE 3F et tendant à la condamnation de la société DCB à lui payer le différentiel entre le loyer réglé depuis le 25 octobre 2023 et le loyer de renouvellement fixé.

Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ecarte des débats la pièce numéro 10 – rapport de Monsieur [L] – produite par la S.A.R.L. DCB, la SCP d’administrateurs judiciaires [X] & Rousselet prise en la personne de Maître [J] [X] en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [T] [D] en qualité de mandataire judiciaire, intervenants volontaires,

Fixe à la somme annuelle de 130.575 euros, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 entre la S.C.I. SCI [Adresse 24], ancien bailleur, la S.A. IMMOBILIERE 3F, nouveau propriétaire depuis le 25 octobre 2023, et la S.A.R.L. DCB pour les locaux situés [Adresse 15] à Paris 13ème,

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de connaître de la demande formée par la S.A. IMMOBILIERE 3F et tendant à la condamnation de la société DCB à lui payer le différentiel entre le loyer réglé depuis le 25 octobre 2023 et le loyer de renouvellement fixé,

Déboute la S.A.R.L. DCB, la SCP d’administrateurs judiciaires [X] & Rousselet prise en la personne de Maître [J] [X] en qualité d’administrateur judiciaire et la SELARL FIDES prise en la personne de Maître [T] [D] en qualité de mandataire judiciaire, intervenants volontaires, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. SCI [Adresse 24] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A. IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.RL. DCB, la S.C.I. SCI [Adresse 24] et la S.A. IMMOBILIERE 3F à prendre en charge chacune par tiers, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 25] le 30 Janvier 2025

La Greffière La Présidente

C. BERGER M. ESCRIVE