Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e TROIN

1 EXP M^e ESSNER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/257

N° RG 24/02770 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWNX

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [E]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Madame [R] [D]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentés par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e HATRI

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA AZUR [Adresse 5], représenté par son dirigeant social domicilié es qualité audit siège.

C/o son syndic, FONCIA AD IMMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant substitué par M^e SENNI

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du avec effet différé au 03 avril 2025 ;

A l’audience publique du 13 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 11 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [E] et Madame [R] [D] épouse [E] sont propriétaires du lot N°60 au sein de la résidence [8] sise [Adresse 6] à [Adresse 7] [Localité 1].

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2001, le lot N°60 a été affecté de 500/10029 tantièmes et le lot N°54 a fait l’objet d’une réduction des millièmes qui lui étaient appliqués.

Suivant résolution N°4 de l’assemblée générale du 28 février 2024 a été votée une répartition des tantièmes revenant sur celle établie lors de l’assemblée générale de 2001.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 06 mai 2024, les époux [E] ont fait citer à comparaître le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FLOTTE aux fins d’annulation de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 28 février 2024.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2024, les époux [E] demandent au Tribunal de :

PRONONCER l’annulation de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 28 février 2024 pour défaut de majorité requise, pour illégalité des millièmes appliqués et pour prescription ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FLOTTE de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions lesquelles sont irrecevables et en tout état de cause infondées ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FLOTTE à payer à Monsieur [E] et Madame [D] la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FLOTTE demande au Tribunal de :

DEBOUTER les requérants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Les CONDAMNER au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour l’exposé complet des faits et moyens présentés à l’appui de des prétentions des parties.

Par ordonnance du 13 janvier 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 13 mai 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 28 février 2024

Les époux [E] font valoir que :

— En premier lieu, la résolution de 2001 a été appliquée pendant plus de 20 ans et correspond à la réalité des tantièmes de copropriété applicable aux lots considérés. En application de l’article 2224 du Code civil, la répartition ne peut plus être remise en cause compte tenu de la prescription de cinq ans intervenue entre 2001 et 2004 ;

— En deuxième lieu, la résolution de 2001 est conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 alors que celle de 2024 n’est pas conforme aux règles de répartition des quotes-parts de charges de copropriété ;

— En troisième lieu, le changement de répartition de charges opéré en 2024 entraine une modification de la répartition des millièmes de copropriété qui ne peuvent être adoptés qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’a pas été atteinte en l’espèce.

Sur le moyen tiré de la prescription

Les époux [E] font valoir que la décision de l’assemblée générale du 29 novembre 2001 ayant modifiée la répartition des tantièmes est devenue définitive au regard de l’application de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant un délai de contestation des assemblées générales de deux mois par les copropriétaires.

De plus, les demandeurs considèrent que l’assemblée générale de 2001 s’est appliquée et est devenue définitive jusqu’à l’assemblée générale litigieuse de 2024 soit pendant plus de 20 ans et qu’au regard de l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription est acquis rendant impossible un tel changement de tantièmes par l’assemblée de 2024.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FLOTTE réplique que l’assemblée générale de 2001 a confirmé pendant 20 ans une répartition des tantièmes non conforme au règlement de copropriété. Il ajoute que chaque année ce point a fait l’objet d’un vote particulier. Dès lors, le délai de prescription n’a pas couru depuis 2001.

L’article 2224 du Code civil dispose que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Sur ce,

Le moyen tiré de l’application du délai de prescription de l’article 2224 du Code civil est manifestement inopérant en l’espèce.

En effet, la présente action a pour objet la contestation d’une résolution de l’assemblée générale du 28 février 2024 et non de l’assemblée générale du 29 novembre 2001. Dès lors, le moyen tiré de l’hypothétique prescription de la contestation de l’assemblée générale de 2001 n’ayant pour conséquence que l’impossibilité d’en demander l’annulation est sans aucun lien avec la validité d’une résolution de l’assemblée générale de 2024.

En tout état de cause le fait que l’assemblée générale du 29 novembre 2001 soit devenue définitive ne permet pas d’empêcher l’assemblée des copropriétaires de décider, dans les conditions exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, d’une nouvelle répartition des tantièmes.

Le moyen tiré de la prescription et du caractère définitif du l’assemblée générale du 29 novembre 2001 sera donc écarté.

Sur le moyen tiré de la violation de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Les époux [E] considèrent que :

— Les clauses du règlement de copropriété relatives aux charges générales qui ne respectent pas les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être réputées non écrites en application de l’article 43 de la même loi. Dès lors la résolution N°4 de l’assemblée générale du 28 février 2024 n’est pas conforme aux règles de répartition des quotes-parts de charges de copropriété fixées par l’assemblée.

— En l’absence de publication au fichier immobilier, les décisions de l’assemblée générale s’imposent tout de même aux copropriétaires conformément à l’article 4 du décret du 17 mars 1967.

— L’approbation des millièmes issues de l’assemblée générale de 2001 n’ayant pas été contestée et ayant été pratiquée depuis le 29 novembre 2001, il y a lieu de considérer que cette répartition est conforme à la réalité, est légale et acquise.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FLOTTE estime que :

— les demandeurs prétendent sans démonstration que la répartition prévue au règlement de copropriété ne serait pas conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Aucun modificatif du règlement de copropriété n’est venu entériner la répartition des tantièmes issue du règlement de copropriété en date du 03 décembre 1987.

Sur ces éléments :

L’article 10 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En vertu de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 : « le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent ».

Ainsi même si l’assemblée générale du 29 novembre 2001 n’a pas donné lieu à publication au fichier immobilier, celle-ci s’imposait à l’ensemble des copropriétaires.

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants. Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :

— L’inobservation des formalités légales ;

— Le dépassement de pouvoir par l’assemblée ;

— La fraude ou l’abus de majorité ;

Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

En l’espèce, en vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, les époux [E] ne démontrent pas que l’assemblée générale du 28 février 2024 entérinant la répartition des tantièmes issues de l’assemblée de 2001 soit contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En tout état de cause, le pouvoir du juge est limité par l’absence d’ingérence, sauf disposition contraire expresse de la loi.

Dès lors, à défaut de démontrer la violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 195, le Tribunal de céans ne saurait prononcer la nullité de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 28 février 2024 pour ce motif.

Ce moyen sera écarté.

Sur le moyen tiré du non-respect des règles de majorité applicable au vote

Les époux [E] considèrent que le changement de répartition des charges opéré par l’assemblée générale de 2024 entraîne une modification de la répartition des millièmes de copropriété qui ne peuvent être adoptés qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’a pas été atteinte en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FLOTTE estime que la résolution N°4 de l’assemblée du 28 février 2024 n’a pas modifié le règlement de copropriété, mais a juste permis le retour à l’application de celui-ci concernant la répartition des tantièmes de copropriété, de sorte que l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas exigée.

Sur ces éléments :

En vertu des articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’assemblées générales sont définitives dès lors qu’aucune contestation n’a eu lieu dans le délai préfixe de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse. Cette exigence est d’ordre public.

En l’espèce, l’assemblée générale du 29 novembre 2001 a rendu opposable aux copropriétaires une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété. Cette assemblée générale n’a donné lieu à aucune contestation dans le délai prévu aux articles susvisés. Ainsi, la répartition des tantièmes est devenue définitive et opposable aux copropriétaires en vertu de l’article 4 du décret du 17 mars 1967.

Il en découle qu’il ne saurait être valablement retenu le moyen du syndicat des copropriétaires selon lequel cette résolution N°4 reviendrait uniquement à appliquer de nouveau la répartition issue du règlement de copropriété et permettre le vote de ladite résolution uniquement à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce moyen revient à nier toute portée juridique à la décision prise en assemblée générale du 29 novembre 2001.

Il ressort de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale « ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »

L’article 11 de la même loi ajoute que : « Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité. »

Il s’en infère que la modification de la répartition des tantièmes de copropriété est possible uniquement par vote à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires, sous peine de nullité de ladite résolution litigieuse.

En l’espèce, il apparaît au regard du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 février 2024 versé aux débats (pièce demandeurs N°3), que la résolution N°4 prévoyant une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété a été votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, le vote de ladite résolution est manifestement irrégulier.

Il conviendra dès lors d’annuler la résolution N°4 de l’assemblée générale du 28 février 2024 pour défaut de majorité requise.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE FLOTTE, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [E] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [E] la somme de 1.800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de le résolution N°4 de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE DE FLOTTE du 28 février 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE FLOTTE aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DE FLOTTE à verser à Monsieur [T] [E] et Madame [R] [D] épouse [E] la somme de 1.800 € à titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE