MINUTE N° : 2025/

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00235 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DNX6

NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM C/ [B] [N], [U] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : M^me Virginie LACOINTA, Magistrat à titre temporaire

Greffier : M^me Emmanuelle THEOLEYRE, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e RICOTTI

le : 02/12/2025

copie exécutoire délivrée à : M. [C] + MME [N]

le : 02/12/2025

DEMANDERESSE

Société DAUPHINOISE POUR L HABITAT SA D HLM, dont le siège social est sis 34 Avenue Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Mme [B] [N]

demeurant Impasse MERE COTIVET (ELIE PERIGOT) – LES BOSQUETS Bat D2 logt 140 – 38540 HEYRIEUX

non comparante

M. [U] [C]

demeurant Impasse MERE COTIVET (ELIE PERIGOT) – LES BOSQUETS Bat D2 logt 140 3è étage – 38540 HEYRIEUX

non comparant

Qualification : réputé contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Décembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par M^me LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par M^me THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 28 janvier 2019, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné en location à Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] un logement sis Impasse MERE COTIVET (ELIE PERIGOT), Les Bosquets, BAT D2, lgt 140, 3ème étage à HEYRIEUX (38540).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2851.40 euros correspondant au montant des loyers dus au 9 octobre 2024, outre le coût de l’acte et d’avoir à fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par assignation délivrée à Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H], le 19 février 2025, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance et le non paiement des loyers, et que soit ordonnée l’expulsion des locataires; la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives, majoré de 76.22 euros, et le paiement de la somme de 4386.47 euros au titre de loyers échus et impayés, outre celle de 152.45 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience; il indique que Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] vivent avec la fille majeure de Madame; que Madame est demandeuse d’emploi non indemnisée depuis le mois de janvier 2025; que depuis une année, Monsieur est en arrêt maladie et perçoit des indemnités journalières versées par la CPAM, en outre une reprise à temps partiel thérapeutique est prévue; que la perte de l’emploi de Madame et l’arrêt maladie de Monsieur ont entraîné une baisse de ressources, générant alors la dette locative; qu’ils ont proposé un plan d’apurement à hauteur de 433.75 euros.

A l’audience du 6 octobre 2025, après renvois, en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H], confirme sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 399.92 euros au 26 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H], cités à étude après vérification de leur domiciliation, ne sont ni présents ni représentés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX, de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence des défendeurs n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur le défaut d’assurance

Selon les termes de ce contrat et les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, il appartenait au locataire de s’assurer contre les risques dont les locataires doivent répondre et d’en justifier chaque année à son bailleur, à défaut de quoi, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail, un mois après une sommation demeurée infructueuse.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie avoir adressé aux locataires le 16 octobre 2024, un commandement d’avoir à lui fournir l’attestation d’assurance contre les risques locatifs; ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit les clauses résolutoires insérées au contrat de bail ainsi que les dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Toutefois, la demande de la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT n’a pas été reprise oralement à l’audience, de sorte qu’il convient de constater l’abandon de cette demande sur laquelle il ne sera donc pas statuée.

En conséquence, il convient de débouter la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de ses demandes fondées sur le défaut d’assurance.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H], absents, ne contestent pas par définition cette dette de loyers.

Il convient dès lors de condamner solidairement au vu de la clause de solidarité stipulée dans le bail litigieux Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] à payer, à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 38.12 euros, déduction faite des frais de poursuite (notamment les sommes de 152.30 euros et de 169.25 euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, par application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1104 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative dans un délai de 36 mois. L’octroi de tels délais suspend la clause de résiliation de plein droit.

En l’espèce, le commandement délivré par la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT le 16 octobre 2024 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment par le décompte actualisé au 26 septembre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 16 décembre 2024.

Néanmoins, il ressort des débats de l’audience que Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] sont en situation de régler la dette locative dans le délai légal.

Il convient en conséquence d’accorder à Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] se libèrent de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H].

En outre, la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT est fondée a réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur la demande de majoration

En application des dispositions de la loi dite « ALUR », s’agissant des baux signés et renouvelés depuis le 27 mars 2014, comme en l’espèce, qu’il concerne un logement vide ou meublé, aucun frais ne peut être appliqué par le bailleur en cas de retard de paiement.

Ainsi, il ne peut être fait droit à la demande du bailleur de l’autoriser à percevoir 76.22 euros de majoration du loyer.

La société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera alloué à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] à la date du 16 décembre 2024;

— SUSPEND les effets de cette clause pendant un délai de 1 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] s’acquittent des loyers courants et des mensualités de remboursement de leur dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous;

— RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par les locataires;

— DEBOUTE la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande de majoration de l’indemnité ;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme totale de 38.12 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 26 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

— ACCORDE à Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] un délai de paiement de 1 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuels d’au moins 38.12, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai;

— RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues;

— DIT que si Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] respectent les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse;

— DANS CE CAS:

CONSTATE la résiliation du bail conclu pour le logement le 28 janvier 2019, à la date du 16 décembre 2024;

AUTORISE la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués;

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] à payer à la société DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [N] [B] et Monsieur [C] [H] aux dépens;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président