N° RG 25/03789 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRFK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

11ème civ. S2

N° RG 25/03789 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRFK

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e DOPPLER

M. [W]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 AOUT 2025

PARTIES REQUÉRANTES :

Monsieur [N] [P] [Y]

né le 15 Mars 1964 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Gaëlle DOPPLER, avocat postulant, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 167, substituée par M^e SAUMAS, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame [G] [Y] NEE [X]

née le 23 Mai 1967 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Gaëlle DOPPLER, avocat postulant, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 167, substituée par M^e SAUMAS, avocat au barreau de STRASBOURG,

PARTIE REQUISE:

Monsieur [O] [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025.

ORDONNANCE

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 février 2023, Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] ont consenti à Monsieur [O] [H] [W] un bail d’habitation sur un logement situé à [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 590.00 euros outre 50.00 euros à titre de provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] ont fait signifier à Monsieur [O] [H] [W] le 19 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1202.88 euros.

Par acte d’huissier de justice du 12 février 2025, Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] ont fait assigner Monsieur [O] [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, statuant en référé afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur acte introductif d’instance aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail,Constater que Monsieur [O] [H] [W] et occupant sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [H] [W] et de tout occupant de son chef,Condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [H] [W] au paiement de la somme de 3416.31 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de droit,Condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [H] [W] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêt de droit à compter de chaque échéance,Condamner Monsieur [O] [H] [W] à leur payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [O] [H] [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’acte introductif d’instance,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] exposent que Monsieur [O] [H] [W] n’a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude, Monsieur [O] [H] [W] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [H] [W] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 18 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, article 8, et le commandement de payer, signifié au locataire le 19 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1202.88 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] produisent un décompte actualisé au mois de juin 2025 dont il n’est pas justifié de sa communication si bien qu’il sera écarté en application de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort par contre dudit décompte qu’au jour de l’acte introductif d’instance, Monsieur [O] [H] [W] restait redevable de la somme de 3229.77 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, et comprenant l’échéance du mois de février 2025, après déduction d’office des frais imputés au titre des débours et de procédure qui relèvent des dépens.

Monsieur [O] [H] [W], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [O] [H] [W] sera condamné à titre provisionnel à payer à Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] la somme de 3229.77 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile

Sur la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les revenus de Monsieur [O] [H] [W] ne sont pas connus, ce dernier étant non comparant et n’ayant pas donné suite aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

Il ressort par ailleurs du décompte précité que le règlement des loyers courants n’a pas repris.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [O] [H] [W] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [O] [H] [W] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [O] [H] [W] sera condamné à titre provisionnel au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 19 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [O] [H] [W] est déjà condamné à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3229.77 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée 19 janvier 2025.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [O] [H] [W] faisait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [O] [H] [W], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer et de l’acte introductif d’instance, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [O] [H] [W], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] à l’encontre de Monsieur [O] [H] [W] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 10 février 2023 entre Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X], et Monsieur [O] [H] [W] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [O] [H] [W] à payer à Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] la somme de 3229.77 euros (trois mille deux cent vingt-neuf euros et soixante-dix-sept centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [H] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situ [Adresse 1] à [Localité 5] ;

ORDONNONS à Monsieur [O] [H] [W] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [H] [W] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [O] [H] [W] à payer à Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail à compter du 19 janvier 2025, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 3229.77 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [O] [H] [W] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 19 janvier 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [O] [H] [W] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer et les frais de l’acte introductif d’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] [W] à payer à Monsieur [N] [P] [Y] et Madame [G] [Y] née [X] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER