TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/56502 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZB4

N° : 7-CH

Assignation du :

12 Septembre 2024

AJ du TJ DE [Localité 7] du 27 Novembre 2024 N° C-75056-2024-023471[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.C.I. JAVI, société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS – #C0635

DEFENDEURS

Monsieur [W] [V] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non représenté

Madame [B] [N] née [O]

exerçant sous le nom commercial “LOTUS BEAUTEE”

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS – #C2379 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-023471 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 26 novembre 1997, M. [U], aux droits duquel vient la SCI Javi, a consenti à M. [C] [H], aux droits duquel viennent M. [W] [V] [I] et Mme [B] [N] née [O], un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6].

Par acte du 6 février 2023, la SCI Javi a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 1.510 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 20 juin 2024, la SCI Javi a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.529,60 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du même jour, la SCI Javi a fait délivrer à M. [W] [V] [I] et Mme [B] [N] née [O] les documents suivants :

les régularisations de charges sur les années 2020 à 2022 ;les quittances de loyers des mois de mai et juin 2021 ;les quittances de loyers du troisième trimestre 2021 jusqu’au quatrième trimestre 2023. Par acte du 12 septembre 2024, la SCI Javi a assigné M. [W] [V] [I] et Mme [B] [N] née [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à son profit, à la date du 20 juillet 2024, à l’encontre de M. [V] [I] et Mme [N] ; en conséquence :

ordonner l’expulsion pure et simple et immédiate de M. [V] [I] et Mme [N] du local commercial qu’ils occupent sis [Adresse 2], ainsi que tous occupants de leur chef et de ses biens et ce s’il y a lieu avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; l’autoriser à expulser M. [V] [I] et Mme [N] et tout occupant de son chef des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et de deux témoins ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [V] [I] et Mme [N], pour sûreté des loyers échus, indemnité d’occupation, taxes, charges locatives et frais ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle et indivisible due, par M. [V] [I] et Mme [N], à un loyer majoré contractuellement , soit la somme de 307,28 euros HT par mois, augmenté des charges, taxes et accessoires à compter du 20 juillet 2024, juger qu’elle demeure autorisée à conserver l’intégralité du dépôt de garantie de M. [V] [I] et Mme [N] en application de la clause pénale ; dire que ces indemnités d’occupation seront dues jusqu’à la date de restitution des lieux par la remise des clés au bailleur ou à son représentant ; ordonner la capitalisation des intérêts ; condamner M. [V] [I] et Mme [N] à lui payer la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, étant donné qu’il serait inéquitable qu’elle supporte les frais non compris dans les dépens et notamment les frais relatifs aux commandements de payer, qu’elle a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ; rappeler que cette ordonnance est de plein droit exécutoire par provision. A l’audience du 18 mars 2025, la SCI Javi forme, à titre subsidiaire, une demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 6 février 2023.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience du 18 mars 2025, Mme [B] [N] née [O] demande au juge des référés de :

la recevoir en ses observations et demandes et l’en déclarer bien fondée ; à titre principal :

débouter la SCI Javi de l’ensemble de ses demandes au regard de l’existence de contestations sérieuses ;à titre subsidiaire :

suspendre les effets de la clause résolutoire à titre rétroactif ; lui accorder un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative portant sur la somme mensuelle de 80 euros et le solde de la 24ème mensualité ;en tout état de cause :

prononcer une dispense de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; laisser à la charge de chacune des parties ses dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

S’agissant de la régularité du commandement, à propos duquel Mme [B] [N] née [O] élève une contestation, il convient de relever que l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement suppose que le juge des référés puisse constater que ledit acte, délivré le 20 juin 2024, repose bien sur une créance non sérieusement contestable, et non régularisée dans le délai d’un mois.

Il convient d’écarter la somme de 602,92 euros correspondant au coût de trois commandements de payer, lesquelles relèvent des dépens et non de l’arriéré locatif. La somme restante, de 1926,68 euros, correspondrait, selon le bailleur, aux loyers et charges impayés.

Mme [B] [N] née [O] soulève en premier lieu le manque de clarté des dispositions de l’avenant au bail commercial signé avec l’ancien bailleur, prévoyant un loyer de « 2.950 euros TTC outre les charges locatives », sans précision du loyer hors taxes et hors charges, et fait valoir que le décompte annexé au commandement du 20 juin 2024 se borne à indiquer les sommes dues par année sans précision sur le trimestre concerné et sur la nature de la dette.

En l’espèce, il sera relevé une différence inexpliquée entre le loyer annuel de 2.950 euros TTC outre les charges locatives stipulé dans l’avenant au bail conclu entre les preneurs et le précédent propriétaire et la facturation aux termes des avis d’échéance produits d’un loyer annuel de 3.322,26 euros en 2021 puis 3.624,08 euros en 2022 et 2023, sans qu’aucune révision du loyer ne soit justifiée ni que le paiement de provisions sur charges ne soit stipulé au bail.

Concernant notamment l’année 2021, la somme des quittances des mois de mai et juin ainsi que du troisième et du quatrième trimestre ne correspond pas au montant des « loyers dus » selon le décompte annexé au commandement de payer. La SCI Javi ayant acquis les locaux le 30 avril 2021, le décompte ne permet pas non plus de déterminer si le locataire a déjà réglé les sommes litigieuses au précédent bailleur.

Par conséquent, le seul décompte annuel annexé au commandement de payer et les avis d’échéance produits sont insuffisants à démontrer le caractère exigible des loyers visés par le commandement alors que la défenderesse soulève une contestation sérieuse sur ce point.

Une contestation sérieuses est donc valablement opposée au commandement de payer délivré le 20 juin 2024 visant un arriéré locatif à hauteur de 1926,68 euros, si bien que la demande de la SCI Javi en constat de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement et les demandes subséquentes seront rejetées.

La SCI Javi forme, subsidiairement, une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 6 février 2023, lequel vise un arriéré locatif à hauteur de 1510 euros.

Cette demande se heurte de même au manque de clarté et à l’imprécision du décompte annexé au commandement, lequel se borne à lister cinq échéances mensuelles de loyers et de provisions sur charges, d’octobre 2022 à février 2023, à hauteur de 302 euros chacune, sans que le caractère exigible de ces sommes ne soit démontré, le loyer annuel stipulé à l’avenant au bail étant de 2.950 euros TTC outre les charges locatives et aucune provision sur charges n’étant prévue au bail.

La demande de résiliation du bail fondée sur le commandement du 6 février 2023 et les demandes subséquentes, en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation, ainsi que celles relatives à la conservation du dépôt de garantie et à la capitalisation des intérêts, seront donc rejetées.

Sur les frais et dépens

L’issue du litige commande de laisser à la demanderesse la charge des dépens et de rejeter les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation, ainsi que sur les demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie et à la capitalisation des intérêts ;

Laissons à la SCI Javi la charge des dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN