Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 18 juillet 2025, n° 25/01770

TJ Paris 18 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas réglé la somme due dans le délai imparti, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Occupation illicite des lieux
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail justifiait l'allocation d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Faute de la bailleresse
La cour a reconnu une faute de la SCI ACTA, entraînant un préjudice pour le cautionnaire, et a accordé des dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 18 juil. 2025, n° 25/01770
Numéro(s) :	25/01770
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	18 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie BUNIAKFrançois ROUXEL
Parties :	S.C.I. ACTA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [T] [J]

[H] [R] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie BUNIAK

M^e François ROUXEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01770 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CS4

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ACTA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [R] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e François ROUXEL, avocat au barreau du MANS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01770 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CS4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2021, la SCI ACTA a consenti un bail d’habitation à M. [T] [J] et Mme [H] [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 7]).

Par acte du 22 juillet 2021, Monsieur [O] [B] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V].

Par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5287,46 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] le 22 octobre 2024.

Par assignations des 30 janvier et 4 février 2025, la SCI ACTA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] et obtenir leur condamnation solidaire avec Monsieur [O] [B] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer révisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8602,15 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il n’est pas justifié de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

À l’audience du 22 mai 2025, la SCI ACTA maintient l’intégralité de ses demandes actualisées pour l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation à la somme de 13117,83 euros.

En défense, Monsieur [O] [B] suivant ses conclusions signifiées à M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] le 16 mai 2025 s’oppose aux demandes, demande reconventionnellement la condamnation de la SCI ACTA à lui payer la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts, la compensation des créances réciproques et la condamnation de la SCI ACTA ou de tout succombant à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à personne et en application de l’article 659 du Code de procédure civile, M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

La fin de non recevoir tirée du défaut de dénonciation de l’assignation à la préfecture n’est pas soulevée d’office par le juge.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5287,46 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI ACTA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI ACTA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 décembre 2024, date de la résiliation du bail, M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] lui devaient la somme de 6995,23 euros (6390,4+1102,94/31x17=604,83), soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif.

M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la solidarité étant prévue au contrat de bail.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat pour l’exécution des obligations du contrat soit pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat.

Le versement de l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’occupation illicite des lieux et repose sur la responsabilité délictuelle et non sur le contrat de bail. Elle ne peut être mise à la charge des ex-locataires in solidum que s’ils se maintiennent ensemble dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail.

A défaut, en cas de départ de l’un des occupants sans droit ni titre, elle ne peut incomber qu’à celui qui occupe effectivement les lieux, unique responsable de l’occupation illicite.

En l’occurrence, M. [T] [J] qui n’y avait pas intérêt a indiqué au commissaire de justice lors de la délivrance de l’assignation que Mme [H] [R] [V] avait quitté les lieux depuis plus d’un an. Mme [H] [R] [V] n’occupe donc plus les lieux depuis la résiliation du bail.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera mise à la seule charge de M. [T] [J].

L’arriéré d’indemnités d’occupation s’élève au 1er mai 2025 à la somme de 13117,83- 6995,23 = 6122,6 euros.

En conséquence, M. [T] [J] sera condamné à payer à la SCI ACTA la somme de 6122,6 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû du 18 décembre 2024 au 1er mai 2025, terme de mai inclus, et à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur l’engagement de caution de Monsieur [O] [B]

Monsieur [O] [B] s’est porté caution solidaire des sommes dues par M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais de procédure dans la limite de 73800 € et jusqu’au 24 janvier 2027.

Il sera donc condamné solidairement au paiement des sommes dues par M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] à la SCI ACTA.

Par ailleurs, Monsieur [O] [B] invoque la faute de la SCI ACTA tenant à l’introduction tardive de la procédure.

Toutefois, s’agissant du trouble de voisinage reproché à M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V], la SCI ACTA justifie avoir réagi par une mise en demeure puis une sommation aux signalements reçus début 2022 puis fin 2023, une mise en demeure préalable infructueuse devant précéder une action judiciaire en résolution du bail et aucun désordre n’étant établi depuis la délivrance de la sommation.

En revanche, une dette locative persiste depuis juillet 2022. Ainsi, en n’introduisant pas d’action plus tôt pour ce motif, la SCI ACTA a commis une faute à l’égard de Monsieur [O] [B] qui lui a fait perdre une chance d’être condamné au titre de son engagement de caution au paiement d’une somme moins élevée que l’arriéré actuel.

En l’absence toutefois de certitude sur le point de savoir si la demande de résiliation du bail aurait été accueillie, la dette locative étant restée minime entre juillet 2022 et juillet 2024, le préjudice de Monsieur [O] [B] ne peut correspondre qu’à une fraction du préjudice subi correspondant au montant actuel des impayés, fraction qu’il y a lieu d’évaluer à 20% de ces impayés soit 20% de 13117,83 € = 2623,56 €.

La SCI ACTA sera donc condamnée à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 2623,56 € à titre de dommages et intérêts, cette créance devant se compenser avec celle de la SCI ACTA.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [J], Mme [H] [R] [V] et Monsieur [O] [B], qui succombent à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. La demande de Monsieur [O] [B] au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande de la SCI ACTA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 janvier 2021 entre la SCI ACTA, d’une part, et M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] Paris (75018) est résilié depuis le 17 décembre 2024,

ORDONNE à M. [T] [J] et Mme [H] [R] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [T] [J], Mme [H] [R] [V] et Monsieur [O] [B] à payer à la SCI ACTA la somme de 6995,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE solidairement M. [T] [J] et Monsieur [O] [B] à payer à la SCI ACTA la somme de 6122,6 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû du 18 décembre 2024 au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus,

CONDAMNE la SCI ACTA à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 2623,56 € à titre de dommages et intérêts,

DIT que les créances réciproques de la SCI ACTA et de Monsieur [O] [B] se compenseront,

CONDAMNE solidairement M. [T] [J] et Monsieur [O] [B] à payer à la SCI ACTA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite pour Monsieur [O] [B] du montant maximum et de la date limite de son engagement de caution,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SCI ACTA et Monsieur [O] [B] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [J], Mme [H] [R] [V] et Monsieur [O] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 octobre 2024 et celui des assignations des 30 janvier et 4 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge