TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

N° Minute : 25/69

AFFAIRE : N° RG 25/00109 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DR2G

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 2 décembre 2025

AFFAIRE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 8] “ XL HABITAT “

C/

[C] [L]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier présent lors des débats : M^me Laurence SUAU-CARBOUES

Greffier présent lors du prononcé du délibéré : M^me Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 8] “ XL HABITAT “

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 7] [Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Le

1 FEX + 1CCC SELARL [U] CAPES

1 CCC Mme [C] [L]

Rappel des faits et de la procedure

Le 07 septembre 2022, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a donné à bail à Madame [C] [L] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 304,50 euros pour le logement, outre 77,98 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 03 mars 2025, le bailleur a fait signifier à Madame [C] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 16 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat des Landes « XL HABITAT » (l’OPHLM) a fait assigner Madame [C] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 07 octobre 2025 sur le fondement des articles 1741 du code civil, de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de:

— au principal, voir renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et vu l’urgence :

— voir constater la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— autoriser l’OPHLM des [Localité 8] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner la défenderesse par provision au paiement des sommes de :

769,01 euros en principal, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 577,20 euros à compter de la date de signification du commandement visant la clause résolutoire, et à compter de l’assignation pour le surplus, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient du être payés en cas de non résiliation du bail et en subissant les augmentations légales à compter du 1er juin 2025 et jusqu’au complet départ, 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 07 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM), représenté par son conseil, a actualisé la dette locative à 2 314,14 euros (échéance de septembre 2025 incluse). Le bailleur a fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois, tels que sollicités par Madame [L].

A cette même audience, Madame [C] [L], présente et non assistée, n’a pas contesté le principe et le montant de la dette locative. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois, en sus du règlement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Le 10 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM), personne morale, a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les [Localité 8] (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi de 1989.

Le 18 juin 2025, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 8], par voie électronique avec avis de réception électronique. Cette notification est intervenue six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate.

L’action est ainsi recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 03 mars 2025, pour la somme en principal de 577,20 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 28 février 2025.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 04 mai 2025.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM) produit un décompte arrêté au 30 septembre 2025 (arrêté à l’échéance de septembre 2025 incluse) faisant apparaître un solde de 2 314,14 euros. Cette dette n’est pas contestée par la défenderesse.

Madame [C] [L] sera, par conséquent, condamnée à payer au bailleur la somme de 2 314,14 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 577,20 euros à compter du 03 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 769,01 euros à compter du 16 juin 2025 date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et de l’audience que Madame [C] [L] perçoit des prestations familiales pour 1 380 euros par mois, outre l’APL, actuellement suspendue. Elle indique percevoir en outre des allocations chômage pour 780 euros par mois. Elle assume la charge de trois enfants. A regard du faible montant du loyer résiduel (30 euros), il doit être considéré qu’elle est en situation de régler sa dette locative.

De plus, il s’évince du décompte produit par le bailleur, actualisé au 30 septembre 2025, que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. Pour autant, il sera considéré qu’en ayant part de son accord quant à l’octroi des délais de paiement sollicités, le bailleur a renoncé à se prévaloir de cette condition.

Il s’ensuit que Madame [C] [L] sera autorisée à se libérer de sa dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la décision.

Conformément à la demande de la locataire, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient de prévoir que tout défaut de paiement d’une échéance de loyer et charges courants d’une part, de non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la poursuite par le bailleur de la procédure d’expulsion, et la condamnation de Madame [C] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à 419,59 euros (loyer résiduel de 30,02 euros).

V. Sur les demandes accessoires

Madame [C] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM) a du exposer des frais pour agir en justice. En considération de l’équité et de la nécessité de favoriser l’apurement de la dette locative, Madame [C] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir tel qu’elles aviseront,

Dès à présent, par provision et vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 septembre 2022 entre l’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM) d’une part et Madame [C] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 04 mai 2025,

CONDAMNONS Madame [C] [L] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM) la somme de 2 314,14 euros (arrêtée à l’échéance de septembre 2025 incluse) , à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 577,20 euros à compter du 03 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 769,01 euros à compter du 16 juin 2025 date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS Madame [C] [L] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courantes, par mensualités de 80 euros chacune, la dernière devant solder la dette principale et intérêts sur une durée maximale de 36 mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que, si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour toute mensualité (due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) restée impayée plus de sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet, Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,L’expulsion de Madame [C] [L] sera ordonnée, à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Une indemnité mensuelle d’occupation (égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit actuellement, 419,59 euros dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur) devra être payée à titre provisionnel par Madame [C] [L] à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Madame [C] [L] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 8] « XL HABITAT » (l’OPHLM), la somme de 100 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [C] [L] aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, et de l’assignation,

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

La greffière Le juge