TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/55198 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACR5

N° : 7-CH

Assignation du :

11 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 décembre 2025

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [O] [E] épouse [R]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [D] [V] [I] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS – #E1281

DEFENDEUR

Monsieur [A] [K] exerçant sous le nom commercial LA POUTRE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Mohamed EL ACCAD, avocat au barreau de PARIS – #G0213

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

1. Vu l’assignation en référé délivrée le 11 juillet 2025 par Madame [O] [E] et Monsieur [D] [E] à Monsieur [M] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

2. Vu l’état relatif aux privilèges et publications mentionnant la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce et la dénonciation du 22 juillet 2025 à la société BNP Paribas ;

3. Vu les conclusions et observations orales de Madame [O] [E] et Monsieur [D] [E], représentée par son conseil, qui demande au juge des référés aux termes du dispositif de ses dernières conclusions de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;

— condamner Monsieur [M] [Y] à lui payer une provision de 56 985, 49 euros sur loyers impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au 19 novembre 2025, jour de l’audience ; outre une provision à titre d’indemnité d’occupation ;

— voir ordonner son expulsion dans les conditions de leurs écritures;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué dans les conditions de leurs écritures ;

— rejeter toutes les demandes du défendeur ;

— condamner le défendeur à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement et de l’état d’endettement ;

— rappeler que les frais d’exécution forcée seront à la charge du débiteur,

3.1 Ils soutiennent que les causes du commandement sont acquises et que leur propriété est établie ; que le défendeur a fait aveu judiciaire par ses précédentes conclusions reconnaissant la dette, ce qui justifie d’écarter ses moyens ; que l’irrégularité du commandement n’est pas justifiée alors que l’acte de 2012 évoqué par Monsieur [Y] n’est pas produit ; que les paiements faits en 2022 ont été imputés sur des dettes plus anciennes ; que les délais de paiement ne sont pas justifiés en raison du quantum très élevé de la créance.

4. Vu les conclusions et observations orales de Monsieur [M] [Y], représenté par son conseil qui demande aux termes du dispositif de ses dernières écritures de :

— débouter les demandeurs de toutes leurs prétentions ;

— lui donner acte du règlement de la somme de 30 028, 79 euros selon décompte à ses écritures ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire sur la base de délais consistant en 24 mensualités égales ;

— condamner les demandeurs aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4.1 Monsieur [Y] soutient que les demandeurs ne démontrent pas être créancier de l’ensemble de la dette pour la période antérieure à leur accession à la propriété car, indivisaires, ils n’établissent pas l’identité de tous les membres de l’indivision successorale de feu [T] [E] ; que le commandement est irrégulier en ce qu’il ne mentionne pas le dernier acte de renouvellement du bail du 1er janvier 2012 et qu’il comporte un décompte imprécis car mentionnant des échéances globales sans détail des sommes les composant ; qu’en outre il omet deux paiements de 4 041 euros et 1 500 euros en 2022.

5. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

6. La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIVATION

7. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

8. Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

9. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

10. Le juge des référés du tribunal judiciaire peut sur le fondement de ces dispositions, constater l’acquisition des effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

11. Selon l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande principale

12. Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 1967, renouvelé en dernier état par acte du 20 juin 1998 puis tacitement reconduit, Monsieur [W] [F] aux droits duquel se trouvent Madame [O] [E] et Monsieur [D] [E] a donné à bail à une société Collet et Compagnie, aux droits de laquelle se trouve Monsieur [M] [Y], des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9].

12.1 Un protocole d’accord transactionnel est signé entre Monsieur [M] [Y] et [T] [E] le 2 juin 2016 postérieurement à deux jugements du juge des loyers commerciaux du 21 février 2014 et du 7 septembre 2016. Rappelant ces décisions, l’accord prévoit la fixation d’un loyer hors taxes et charges de 16 577, 58 euros par an. Un acte sous seing privé, non daté, postérieur à ce protocole, est signé de [T] [E], ancien bailleur par ailleurs signataire de l’acte de nouvellement du 20 juin 1998, et Monsieur [M] [Y]. Cet acte reprend les conditions de l’accord transactionnel s’agissant du montant du loyer.

13. Le 25 avril 2025, Madame [O] [E] et Monsieur [D] [E] lui ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 56 985, 49 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement mentionne explicitement un délai d’un mois pour régler cette somme.

14. Le moyen de Monsieur [Y] tiré de ce que les demandeurs ne justifient pas de leur qualité de créancier au-delà de toute contestation sérieuse doit être écarté alors que l’action en acquisition de la clause résolutoire et en paiement d’un arriéré de loyer est entreprise par les propriétaires selon attestation notariée et a, en tout état de cause pour le recouvrement de la créance échue pendant la période de l’indivision successorale, un but conservatoire qu’un indivisaire peut accomplir seul.

15. Le commandement mentionne un décompte qui comporte des échéances de 4 720, 45 euros et 5 539, 19 euros. Le loyer non sérieusement contestable s’élève à la somme de 4 144, 39 euros (16 577, 58 / 4) hors charge et taxes par trimestre. A retenir les 13 échéances mentionnées par le commandement la somme de 37 257, 69 était due lors de sa délivrance déduction faite des deux paiements intervenus en décembre 2024 et janvier 2025 et des deux paiements antérieurs en 2022 qui ne peuvent apurer des dettes antérieures au-delà de toute contestation sérieuse faute de décompte produit pour ces périodes.

16. Le commandement est délivré dans un contexte successoral lors duquel le preneur ne connaissait vraisemblablement pas l’identité des preneurs. Il appartenait alors aux preneurs souhaitant exiger l’intégralité de la dette, et se prévaloir de la clause résolutoire, d’identifier précisément les causes de leur créance. Or, le décompte est imprécis en ce qu’il ne distingue pas les loyers des autres sommes dues. Il ne peut donc pas être considéré comme délivré de bonne foi au-delà de toute contestation sérieuse alors qu’il supplée par son aspect comminatoire l’obligation du preneur d’identifier avec précision les obligations de paiement dont il se prévaut.

17. Il est donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

18. Au jour de l’audience les loyers représentent une somme de 66 310, 24 euros arrêtée quatrième trimes 2025 inclus (4 144, 39 x 16 échéances). De cette somme doivent être déduits les deux paiements de 5 539, 19 euros, celui de 4 600 euros et les sommes de de 4 041 euros et 1 500 euros. Monsieur [Y] est donc redevable au-delà de toute contestation sérieuse de 45 090, 86 euros, somme qu’il sera condamné à payer. Cette somme est en outre cohérente avec ses précédentes déclarations qui ne constituent pas un aveu judiciaire tendant à l’acquisition de la clause résolutoire comme le soutiennent les demandeurs.

19. La reprise des paiements et l’ancienneté du bail justifient d’accorder des délais de paiement de 6 mois à Monsieur [Y]. Ces délais seront ainsi limités alors qu’il ne justifie qu’insuffisamment de la situation financière de sa société, au-delà du plan de sauvegarde en cours et qu’il a bénéficié de très larges délais pour payer sa dette, par effet de la succession.

20. Il est équitable d’allouer à Madame [O] [E] et Monsieur [D] [E] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Condamnons Monsieur [M] [Y] à payer à Madame [O] [E] et Monsieur [D] [E] la somme provisionnelle de 45 090, 86 euros au titre de l’arriéré de loyer, arrêté au 19 novembre 2025 T4 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Autorisons Monsieur [M] [Y] à se libérer de cette dette en 5 mensualités de 7 500 euros, outre une 6ème mensualité qui sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Rappelons que cette somme doit être payée en plus du loyer de chaque trimestre,

Disons que les procédures d’exécution pouvant être engagées par Madame [O] [E] et Monsieur [D] [E] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

A défaut de paiement d’une seule des mensualités prévues pour l’apurement de la dette ou d’un seul des appels trimestriels constitués des loyers et charges : disons que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toutes procédures d’exécution légalement admissibles,

Condamnons Monsieur [M] [Y] au paiement des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer et de l’état d’endettement,

Condamnons Monsieur [M] [Y] à payer à Madame [O] [E] et Monsieur [D] [E] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Fait à [Localité 8] le 17 décembre 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Malik CHAPUIS