TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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Chambre 1

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DU 24 Juin 2025

Dossier N° RG 21/05253 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JE5C

Minute n° : 2025/238

AFFAIRE :

S.A.S. LALEG FAMILY C/ S.C.I. B.S.J, [W] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS LALEG FAMILY

JUGEMENT DU 24 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Nasima BOUKROUH

GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le22 Mai 2025 prorogé à plusieurs reprises pour être rendu le 24 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO

la SELARL LEX&CO AVOCATS

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.S. LALEG FAMILY, dont le siège social est sis [Adresse 8] représentée par Maître [W] [C] domicilié [Adresse 3], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire et désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de Fréjus le 31 juillet 2023

représentée par Maître Sophie MORREEL-WEBER de la SELARL LEX&CO AVOCATS, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.I. B.S.J, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître [W] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS LALEG FAMILY, domicilié [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie MORREEL-WEBER de la SELARL LEX&CO AVOCATS, avocat au barreau de NICE

D’AUTRE PART ;

PARTIE INTERVENANTE :

Maître [W] [C] désigné en sa qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SAS LALEG FAMILY, domicilié [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie MORREEL-WEBER de la SELARL LEX&CO AVOCATS, avocat au barreau de NICE

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EXPOSE DU LITIGE

La SAS LALEG FAMILY exploite un restaurant dénommé « La Rose des Sables », qu’elle a acquis le 29 mai 2013, situé [Adresse 4] à [Localité 7]. L’acte de cession emportait cession des deux baux commerciaux rattachés au fonds de commerce, exploité dans deux locaux contigus, l’un appartenant à la SCI BSJ, l’autre par Monsieur [N].

Le 11 juin 2021, la SCI BSJ a fait délivrer à la SAS LALEG FAMILY un commandement de payer la somme de 3.545,77 euros et de désencombrer la terrasse visant la clause résolutoire, auquel le locataire a fait opposition suivant acte du 08 juillet 2021

Le 14 septembre 2021, le bailleur a fait délivrer au locataire un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2.523,17 euros, dont 2.385,10 euros de loyers, et de désencombrer la terrasse de la rôtissoire ainsi que de procéder à des travaux occasionnant une infiltration d’eau dans le garage auquel la SAS LALEG FAMILY a fait opposition par acte du 1er octobre 2021

Le 8 décembre 2021, la SCI BSJ a fait délivrer à la SAS LALEG FAMILY un troisième commandement de payer la taxe foncière ainsi que des charges pour un montant de 1.715,50 euros et de désencombrer la terrasse de la copropriété en retirant la rôtissoire présente, et procéder aux travaux non exécutés occasionnant une infiltration d’eau dans le garage n°33, visant la clause résolutoire, auquel le preneur a formé opposition suivant acte du 07 février 2022.

Les procédures ont été jointes par ordonnances du juge de la mise en état des 13 janvier et 22 mars 2022.

Par arrêté municipal du 16 juin 2023, la fermeture administrative immédiate de l’établissement La Rose des Sables a été ordonnée.

Par jugement du 31 juillet 2023, le tribunal de commerce de FREJUS a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SAS LALEG FAMILY.

La SCI BSJ a déclaré sa créance entre les mains de Maître [C], es qualité de liquidateur judiciaire, pour un montant total de 32.758,43 euros.

Le 6 octobre 2023, Maître [C] a restitué les clés du local commercial à la SCI BSJ et lui a remis un courrier aux termes duquel il procédait à la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI BSJ et la SAS LALEG FAMILY, la résiliation prenant effet à réception.

Maître [C] est intervenu volontairement à la procédure.

Dans ses conclusions du 28 novembre 2023, la SAS LALEG FAMILY, représentée par Maître [C], demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1719 et 1720 du Code Civil

Vu l’article 606 du Code Civil,

Vu l’article 514 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER que la SCI B.S.J ne satisfait pas à son obligation de délivrance conforme, d’entretien et de réparation des lieux loués.

— JUGER que la SAS LALEG FAMILY ne peut pas exploiter les lieux conformément au contrat de location.

— JUGER que le bailleur a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle.

— JUGER que l’obstruction de la SCI B.S.J à remettre en état de conformité le local loué conformément à la destination du bail et à obtenir les autorisations de travaux, a engagé sa responsabilité civile contractuelle.

En conséquence :

— JUGER que les manquements contractuels de la SCI BSJ ont causé un préjudice financier à la SAS LALEG FAMILY et la perte du fonds de commerce.

— CONDAMNER la SCI BSJ à payer à la SAS LALEG FAMILY la somme de 190 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte du fonds de commerce.

— CONDAMNER la SCI B.S.J au paiement de la somme de 10.000,00 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens engagés dans la présente procédure, en ceux compris les frais des constats d’huissier.

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

— DEBOUTER la société BSJ de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses conclusions du 2 janvier 2025, la SCI BSJ demande au tribunal de :

Vu les commandements de payer ;

Vu le Bail commercial ;

Vu l’article 1240 du Code Civil ;

— DEBOUTER purement et simplement la société LALEG FAMILY de ses demandes.

A titre reconventionnel :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 11/07/21.

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation du bail ;

A titre subsidiaire :

— CONSTATER la résiliation du bail à l’initiative de Maître [C] es qualité de liquidateur de la LALEG FAMILY à la date du 19/09/2023.

En tout état de cause,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut d’assurance et violation de l’article 3 du bail.

— ORDONNER l’admission au passif de la société LALEG FAMILY de la créance de la société la société BSJ à hauteur de :

• La somme de 20.999,43 € au titre des arriérés de charges, loyers et indemnité d’occupation, somme à parfaire au jour de la décision à venir avec intérêts au taux légal ;

• La somme de 759 € au titre du dégât des eaux

• La somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’abus d’exercice du droit d’agir en justice ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer.

— CONDAMNER Maître [C] es qualité de liquidateur de la société LALEG FAMILY à payer à la société BSJ la somme de 3.328 € au titre de l’indemnité d’occupation due postérieurement à l’ouverture de la procédure collective du 31/07/2023.

— CONDAMNER Maître [C] es qualité de liquidateur de la société LALEG FAMILY à payer à la société BS] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation de la société BSJ,

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme, d’entretien et de réparation des lieux loués

La SAS LALEG FAMILY invoque l’exception d’inexécution pour justifier l’absence de règlement des loyers et solliciter des dommages et intérêts. Elle soutient qu’en louant des locaux commerciaux pour l’exploitation d’un restaurant alors qu’ils ne sont pas équipés d’un système d’évacuation et d’extraction des fumées et d’installation conformes et sans obtenir l’autorisation par assemblée générale des copropriétaires pour qu’ils puissent être équipés, la SCI BSJ a manqué à son obligation de délivrance conforme à la destination du bail, d’entretien et de réparation des locaux loués.

En réplique, la SCI BSJ conteste un quelconque manquement, soutenant que l’existence de non conformités n’est pas établi, et que le preneur ne lui a jamais donné les éléments lui permettant de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires pour la réalisation de travaux

En vertu de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Par ailleurs, selon l’article 1720, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Ainsi que le relève la SAS LALEG FAMILY, l’article 1er du bail liant les parties, selon lequel « le preneur devra prendre les lieux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir formuler aucune réclamation pour quelque cause que ce soit, ni réclamer aucune indemnité, réparation, ni réduction du prix du loyer pendant la durée du présent bail » n’exonère pas le bailleur de son obligation légale de délivrance.

Il convient d’examiner successivement les deux manquements reprochés par le preneur à la SCI BSJ.

S’agissant de la non conformité des installations, il y a lieu de relever que la SAS LALEG FAMILY ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir leur existence, et ne produit notamment aucune expertise contradictoire qui les démontrerait. Concernant plus précisément le système d’extraction des fumées, les pièces versées au dossier ne sont pas suffisantes pour justifier les non conformités invoqués. Il en résulte que ce manquement n’est pas établi.

S’agissant des travaux sur la terrasse, ainsi que le souligne la SCI BSJ, la SAS LALEG FAMILY n’a pas mis le bailleur en position de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, si le preneur a demandé au bailleur cette autorisation, il ne l’a en revanche pas mis en mesure de le faire, ne lui ayant fourni aucun détail sur les travaux envisagés, ni plan, ni descriptif de ceux-ci. Elle ne saurait dès lors reprocher à la SCI BSJ de ne pas avoir sollicité l’autorisation pour ces travaux qui n’étaient pas déterminés. Il en résulte que ce manquement n’est pas établi.

Il convient au demeurant de souligner que la mairie a pris le 16 juin 2023 un arrêté de fermeture administrative de l’établissement La Rose des Sables pour les motifs suivants : « Non-respect des règles d’hygiène élémentaire de conservation et de préparation des denrées alimentaires (absence de traçabilité interne, températures de conservation non conformes) absence d’entretien des locaux », éléments qui sont propres au preneur et totalement étrangers au bailleur.

Il convient en conséquence de débouter la SAS LALEG FAMILY de ses demandes relatives aux manquements du bailleur.

Sur la résiliation du bail commercial

La SCI BSJ sollicite à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire au 11 juillet 2021, faisant valoir que la SAS LALEG FAMILY n’a pas réglé les sommes dues en vertu du commandement de payer du 11 juin 2021.

La SAS LALEG FAMILY ne conteste pas les sommes dues, indiquant simplement qu’il lui appartient de justifier du bien fondé de ses décomptes, ce que le bailleur fait en produisant l’historique de paiement des loyers de 2020 à 2022.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail commercial au 11 juillet 2021 en l’absence de règlement des sommes dues par la SAS LALEG FAMILY au titre des loyers commandés au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 juin 2021.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation due par la SAS LALEG FAMILY à compter du 11 juillet 2021 et jusqu’au 6 juillet 2023 sera fixé à un montant équivalent à celui du loyer en cours.

Maître [C] en sa qualité de liquidateur de la SAS LALEG FAMILY, sera également condamné à payer à la SCI BSJ la somme de 3.328 euros au titre de l’indemnité d’occupation due postérieurement à l’ouverture de la procédure collective le 31 juillet 2023, et jusqu’à la restitution des clés le 6 octobre 2023.

Sur l’admission au passif de la SAS LALEG FAMILY de la créance de la SCI BSJ

La SCI BSJ justifie, par la production de l’historique des paiements, que la SAS LALEG FAMILY est débitrice de la somme de 20.999,43 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, somme qui sera fixé au passif de la SAS LALEG FAMILY, outre intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il en va de même de la somme de 759 euros au titre du dégâts des eaux, le local ayant fait l’objet d’un sinistre de dégâts des eaux en 2021, n’ayant pas fait l’objet d’une quelconque déclaration de sinistre par le preneur qui n’a pas effectué les travaux de reprise.

S’agissant de la somme de 5.000 euros sollicitée à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’abus d’exercice du droit d’agir en justice, la SCI BSJ sera déboutée de cette demande en l’absence de mauvaise foi établie de la SAS LALEG FAMILY.

Sur les mesures de fin de jugement

La SAS LALEG FAMILY, représentée par Maître [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCI BSJ la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS LALEG FAMILY de l’ensemble de ses demandes.

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 11 juillet 2021.

ORDONNE l’admission au passif de la SAS LALEG FAMILY des créances de la SCI BSJ à hauteur de :

— la somme de 20.999,43 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 759 euros au titre du dégât des eaux.

DEBOUTE la SCI BSJ de sa demande de dommages et intérêts.

DIT que le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 11 juillet 2021 et jusqu’au 6 octobre 2023 est égale au montant du loyer en cours.

CONDAMNE Maître [C], es qualité de liquidateur de la SAS LALEG FAMILY, à payer à la SCI BSJ la somme de 3.328 euros au titre de l’indemnité d’occupation due postérieurement au 31 juillet 2023 et jusqu’au 6 octobre 2023.

CONDAMNE Maître [C], es qualité de liquidateur de la SAS LALEG FAMILY, à payer à la SCI BSJ la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Maître [C], es qualité de liquidateur de la SAS LALEG FAMILY, aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge