TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 07/07/2025

à : Maître Yasmina BENECHEYKH

Maître [F] [D]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/03322

N° Portalis 352J-W-B7J-C7QAZ

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. REAL ESTATE COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Yasmina BENECHEYKH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDERESSE

S.A.S. UKIO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1765 substitué par Maître Stella ALESSANDRINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0201

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 07 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03322 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QAZ

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS UKIO FRANCE a donné à bail verbal à la société SARL REAL ESTATE COMPANY un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par ordonnance du 20 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé a rejeté la demande en expulsion formée par la SAS UKIO FRANCE considérant qu’en l’absence de bail, elle ne pouvait se prévaloir d’une quelconque clause résolutoire. La SARL REAL ESTATE COMPANY a cependant été condamnée à lui verser une provision de 17 818,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la SARL REAL ESTATE COMPANY a, à son tour, fait assigner la SAS UKIO FRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé à l’audience du 3 avril 2025 afin d’obtenir :

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec, si nécessaire, l’intervention de la force publique,

— sa condamnation à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.

Elle soutient que la SAS UKIO FRANCE a illégalement repris possession des lieux en faisant changer la serrure de l’appartement et qu’elle y a installé un nouvel occupant. Pour en justifier, elle produit la plainte déposée par son directeur. Elle estime que cette expulsion de fait est constitutive d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de remédier en ordonnant l’expulsion de la SAS UKIO FRANCE et de tous occupants de son chef.

A la demande des parties, l’affaire a été renvoyée au 22 mai 2025.

Lors de l’audience du 22 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SARL REAL ESTATE COMPANY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SAS UKIO FRANCE, représentée par son conseil, a soutenu oralement les conclusions qu’elle a déposées et aux termes desquelles elle demande :

— de rejeter les demandes adverses,

— de condamner la SARL REAL ESTATE COMPANY à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de s’acquitter des dépens.

Elle indique qu’elle est locataire de l’appartement en vertu d’un contrat de bail qu’elle produit, que la SARL REAL ESTATE COMPANY en est sous-locataire en vertu d’un contrat de bail verbal, que cette dernière a cessé de payer le loyer et fait changer les serrures de l’appartement courant 2024 justifiant qu’elle l’assigne en expulsion en septembre dernier, que si le juge des contentieux de la protection a rejeté sa demande, le bail a de toutes façons expiré le 13 janvier 2025 et qu’elle demeure donc elle-même la seule occupante en titre des locaux. A l’audience, elle admet avoir installé un nouvel occupant dans les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande d’expulsion

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est établi que la SAS UKIO FRANCE est titulaire d’un contrat de bail écrit, conclu le 24 janvier 2024 avec M. et Mme [I] portant sur l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] devant expirer le 31 janvier 2031 et que ce contrat autorise expressément la sous-location.

Il n’est pas contesté que la SAS UKIO FRANCE a donné cet appartement en sous-location à la SARL REAL ESTATE COMPANY, en vertu d’un bail non produit. La SAS UKIO FRANCE verse, en revanche, les conditions générales d’utilisation de UKIO FRANCE SAS qui interdisent la sous-location. Toutefois, celles-ci ne sont pas signées par les parties.

Or, la SARL REAL ESTATE COMPANY produit une plainte déposée le 4 mars 2025 par son directeur administratif et financier qui déclare que la SAS UKIO FRANCE a fait procéder au changement de serrure de l’appartement, occupé de son chef par un certain M. [H] [J].

La SAS UKIO FRANCE admet à l’audience avoir repris les lieux et y avoir installé un nouveau sous-locataire.

Toutefois, la SARL REAL ESTATE COMPANY, ne démontre pas le caractère manifestement illicite du trouble qu’elle aurait subi faute de production de toute autre pièce que son dépôt de plainte, notamment, de la preuve de son occupation des lieux, notamment par le truchement de M. [H] [J] qui n’est pas partie à la procédure. Surtout, elle ne forme aucune demande tendant à sa réintégration dans les lieux qui ont été repris par la SAS UKIO FRANCE.

Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé sur la demande formée par la SARL REAL ESTATE COMPANY.

Sur les demandes accessoires

La SARL REAL ESTATE COMPANY, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La nature et la solution du litige commandent cependant de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées des demandes formées à ce titre.

La présente décision est exécutoire par provision, en vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion de la SAS UKIO FRANCE formée par la SARL REAL ESTATE COMPANY, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5]

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE la SARL REAL ESTATE COMPANY aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéfice de l’exécution provisoire de droit,

La Greffière, La Juge,