REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01638 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MUAY

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Localité 3] représenté par son syndic C/ [I]

Le : 22 Janvier 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Monsieur [V] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 22 JANVIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Localité 3] représenté par son syndic SAS FONCIA GRESIVAUDAN dont le siège social est [Adresse 6], dont le siège social est sis l’agence FONCIA GRESIVAUDAN [Adresse 5]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 25 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 23 Octobre 2025 ;

Vu le renvoi au 04 Décembre 2025 ;

A l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [I] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 04 août 2025, revenu non délivré (destinataire inconnu à l’adresse), le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 6 350,40 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRESIVAUDAN, a fait assigner Monsieur [V] [I] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

6 564,08 € représentant l’arriéré de charges (6 350,40 €) et la 4e provision de l’exercice, avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 2025 ;800 € pour résistance abusive,900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,Le tout avec capitalisation des intérêts.

Assigné par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [V] [I] n’a pas comparu. La lettre recommandée, adressée par le commissaire de justice en application de ce texte, lui est revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Le contrat de syndic, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2020 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2021/2022,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 novembre 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2021 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 septembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 novembre 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er novembre 2025 au 31 octobre 2026, Un commandement de payer les charges de copropriété du 30 janvier 2025, La mise en demeure du 04 août 2025, revenue à l’expéditeur (Destinataire inconnu à l’adresse), Un extrait de compte arrêté au 1er août 2025, qui comporte déjà les quatre appels de charges de l’exercice du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025 (novembre 2024, février 2025, mai 2055 et août 2025)Le relevé de propriété de Monsieur [V] [I] établissant qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1], Un nouveau décompte actualisé au 1er novembre 2025.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos 31 octobre 2021 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 04 août 2025. Il justifie également de la signification d’un commandement de payer.

Toutefois, il ne justifie pas de l’envoi d’un courrier de 2e relance du 21 juin 2022 (30,37 €) ni de l’envoi des mises en demeure des 20 février et 12 novembre 2024 (40 € + 54 €) et de la relance du 03 décembre 2024 (44 €).

Aucun élément n’explique le montant des intérêts de retard du 03 décembre 2024 (21,85 €) et les frais de constitution des dossiers transmis à l’avocat et au commissaire de justice (2 x 350 €) ne s’expliquent par aucunes diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic.

C’est donc la somme totale de 890,22 € qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Monsieur [V] [I] sera condamné au paiement de la somme de 5 460,18 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 2025 et capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRESIVAUDAN, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [V] [I], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [V] [I], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [V] [I] à lui verser la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA GRESIVAUDAN, la somme de 5 460,18 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA GRESIVAUDAN de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne Monsieur [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA GRESIVAUDAN, la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [V] [I] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD