TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C], [N] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Cécile ATTAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04899 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43HZ

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

SCI FUTURIMMO

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C338

DÉFENDERESSE

Madame [C], [N] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04899 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43HZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 août 2019 à effet au lendemain, la SCI FUTURIMMO a consenti, pour une durée renouvelable de 6 ans, un bail d’habitation à Mme [C], [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3], lot n°231 avec deux emplacements de stationnement n°91et n°92, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2023 euros outre une provision sur charges de 157 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9553.09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023, dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C], [N] [U] le 30 janvier 2024.

Par assignation du 17 avril 2024, la SCI FUTURIMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, obtenir l’expulsion de Mme [C], [N] [U] et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11 877.42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 avril 2025 terme d’avril inclus, sous réserve d’actualisation, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 18 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024 mais a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, compte tenu notamment du départ de la locataire et de son état de santé.

La SCI FUTURIMMO a fait signifier des conclusions d’actualisation à Mme [C], [N] [U] en vue de l’audience du 30 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue.

Elle sollicite ainsi, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

sa condamnation au paiement d’une somme de 15 326.23 euros, arrêtée au 24 septembre 2024 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupations impayés et frais de remise en état, sa condamnation à lui verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose que la défenderesse a restitué les lieux le 24 septembre 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé et qu’elle reste lui devoir la somme de 15 326.23 euros au titre des loyers impayés après restitution du montant de garantie et imputation au débit du compte de la somme de 444 euros au titre des frais de remise en état et de celle 404.60 euros au titre de la provision sur la régularisation de charges.

Mme [C], [N] [U], bien que régulièrement assignée à étude et informée de la date de renvoi n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera relevé que l’identité de la défenderesse telle qu’elle figure sur son passeport est bien Madame [C], [N] [U]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime, régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

En l’espèce, la SCI FUTURIMMO verse aux débats un décompte arrêté au 7 novembre 2024 laissant apparaît un compte locataire débiteur de la somme de 15 326.23 euros au titre des loyers et charges impayés, des frais de remise en état et de la retenue de 20% du dépôt de garantie en vue de la régularisation de charges à venir.

Toutefois, la provision en vue de la régularisation de charges n’est pas justifiée compte-tenu de l’absence de justificatifs concernant les régularisations de charges antérieures et donc, de l’absence de preuve, par le propriétaire, que la provision dont s’est acquittée la locataire est insuffisante à couvrir la part locative des charges annuelles. Ainsi, la somme de 404.60 euros mais également celle de 481.45 euros facturé le 1er février 2023 au titre du solde des charges antérieures, non justifiées, seront déduites.

Concernant les frais de remise en état, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre que seuls trois pass vigik ont été restitués alors qu’il en avait été remis cinq à la locataire d’une part et que d’autre part, la peinture de la cuisine présentait à la sortie de légères traces de même que les joints du carrelage au sol de la cuisine et de la salle de bain étaient noircis, alors que l’ensemble était en bon état à l’entrée dans les lieux. Compte-tenu de la durée de l’occupation des lieux, un taux de vétusté a été appliqué de sorte que la somme de 444 euros facturée au titre des frais de remise en état apparaît justifiée.

Mme [C], [N] [U] ne comparaissant pas et ne contestant donc pas la somme de 14 440.18 euros qui résulte de ce qui précède, sera donc condamnée à régler ce montant à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif et des frais de remise en état arrêtés au 7 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Mme [C], [N] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer sera inclus dans les dépens, celui-ci ayant été nécessaire à la résolution du litige.

L’équité commande de condamner Mme [C], [N] [U] à verser à la SCI FUTURIMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie qu’il soit dérogé à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C], [N] [U] à verser à la SCI FUTURIMMO la somme de 14 440.18 euros, arrêtée au 7 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des frais de remise en état,

CONDAMNE Mme [C], [N] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024,

CONDAMNE Mme [C], [N] [U] à verser à la SCI FUTURIMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge