AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 25/00598 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LUBG

Minute JCP n° 26/131

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [P] [N]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mathilde AUDRAIN, avocate au barreau de METZ, vestiaire : D403

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 18 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Catherine LE MENN-MEYER par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Mathilde AUDRAIN par voie de case (+ pièces)

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM BATIGERE, ultérieurement devenue SA d’HLM BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [P] [N] un appartement à usage d’habitation n°12, situé [Adresse 5], par contrat du 14 mai 2021 et pour un loyer mensuel de 649,72 euros dont 117, 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [P] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [P] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte d’huissier du 5 juin 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [N], avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de Madame [P] [N] au paiement, à titre provisionnel, de 4 926,97 euros au titre de l’arriéré locatif au 2 mai 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 153,71 euros à compter du commandement de payer du 6 février 2025 et sur le solde à compter de la décision à intervenir,

— la condamnation de Madame [P] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 709,23 euros à compter de la date d’expiration du commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité et l’indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, ce avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle,

— la condamnation de Madame [P] [N] aux dépens et à lui verser 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT était représenté par Maître LE MENN-MEYER, avocat au barreau de Thionville ; Madame [P] [N] était représentée par Maître Mathilde AUDRAIN, avocat au barreau de Metz.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait à 5 323,42 euros au 16 décembre 2025, qu’une procédure de surendettement était en cours et qu’elle avait procédé à la déclaration de sa créance dans ce cadre. En réponse aux demandes formées par Madame [P] [N], elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [P] [N], se reportant à ses conclusions déposées le 18 décembre 2025, après notification à la partie adverse à une date inconnue, a sollicité :

— le débouté de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— le constat de la recevabilité de son dossier de surendettement,

— l’octroi de délais de paiement jusqu’à la décision de la Commission de surendettement ou l’octroi de délais de paiement sur 3 années.

Elle précisait au soutien de ses demandes :

— qu’elle avait été déclarée recevable au bénéfice d’une procédure de surendettement et que la commission de surendettement avait orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— qu’elle avait dû faire face à des difficultés financières en raison de problèmes de santé survenus pendant sa grossesse,

— qu’elle était mère d’un enfant et percevait 1 690 euros d’allocations par mois (APL, RSA, prime d’activité et allocation de base PAJE) ce qui lui permettait de régler le montant de son loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience ; il ne peut toutefois en être tiré aucun élément sur la situation financière de Madame [P] [N] dès lors que l’intéressé n’a pas répondu aux propositions de rendez-vous qui lui avaient été adressées.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026 et les parties ont été invitées à produire la décision de la commission de surendettement si celle-ci devait intervenir en cours de délibéré.

En cours de délibéré :

— la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a communiqué la décision rendue par la commission de surendettement le 30 octobre 2025 (recevabilité et orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire) ainsi que sa déclaration de créance en date du 14 novembre 2025,

— Madame [P] [N] a communiqué la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendue par la commisison de surendettement le 30 décembre 2025 (décision communiquée à son adversaire par mail).

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 mai 2021 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2025, soit antérieurement à la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement des particuliers de la Moselle le 30 octobre 2025 dans le dossier de Madame [N], pour la somme en principal de 3 250,61 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 6 avril 2025 à minuit du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte faisant état d’une dette locative de 5 323,42 euros au 16 décembre 2025, en ce compris des « frais de procédure huissier » à hauteur de 334,81 euros.

Il résulte toutefois des justificatifs produits par le conseil Madame [P] [N] en cours de délibéré (justificatifs transmis à son contradicteur par mail) que par décision en date du 30 décembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Moselle a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dans le dossier de Madame [P] [N].

Il ne peut donc qu’être constaté qu’à la date du 30 décembre 2025, du fait de l’effacement total de ses dette, Madame [P] [N] ne restait plus rien devoir à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Madame [P] [N] au paiement de l’arriéré de loyers et de charges et d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au 31 décembre 2025.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Ainsi l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit-il : "Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il résulte des justificatifs produits en cours de délibéré que Madame [P] [N] a été admise au bénéfice de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision de la commission de surendettement des particuliers en date du 30 décembre 2025.

Au vu de cette décision, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à compter du 30 décembre 2025, délai à l’issu duquel, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, dès lors que Madame [P] [N] se sera acquittée du paiement du loyer et des charges courants, conformément au contrat de location.

Il y a lieu en conséquence :

— d’inviter Madame [P] [N] à régler le loyer et les charges dus à compter du 31 décembre 2025.

— de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants dus à compter du 31 décembre 2025 justifiera l’expulsion de Madame [P] [N] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 709,23 euros par mois, ladite indemnité étant révisable comme l’étaient le loyer et les charges mais n’étant due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Madame [P] [N] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 6 avril 2025 à minuit du bail conclu le 14 mai 2021 entre la SA d’HLM BATIGERE, ultérieurement devenue la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et Madame [P] [N] et concernant l’appartement à usage d’habitation n°12, situé [Adresse 5], du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande tendant à la condamnation de Madame [P] [N] au paiement de l’arriéré de loyers et de charges et d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au 31 décembre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 30 décembre 2025;

DISONS que si à l’issue de ce délai de deux ans, Madame [P] [N] s’est acquittée du paiement du loyer et des charges courants dus à compter du 31 décembre 2025, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

INVITONS en conséquence Madame [P] [N] à régler le loyer et les charges dus à compter du 31 décembre 2025 ;

DISONS que toute mensualité due à compter du 31 décembre 2025 au titre du loyer et des charges courants restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* qu’à défaut pour Madame [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [P] [N]soit condamnée à verser à SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 709,23 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant révisable comme l’étaient le loyer et les charges mais n’étant due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux ;

CONDAMNONS Madame [P] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Madame [P] [N] à verser à SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 12 février 2026, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame MALOYER, greffière.

La greffière, La vice-présidente,