TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54419 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ECI

N° : 2

Assignation du :

18 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 janvier 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

Mutuelle REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI

[Adresse 7]

[Localité 1]/ITALIE

représentée par Maître Massimo ARGAN, avocat au barreau de PARIS – #C2012

DEFENDERESSES

S.A.S. CLUB [5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.S. CMG SPORTS CLUB

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentées par Maître Virginie O. DELANNOY de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocat au barreau de PARIS – #A0292

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date 27 août 2008, la société Reale Mutua di Assicurazioni a donné à bail à la société Club Med Gym, aux droits de laquelle est venue la société CMG sport Club, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] pour la destination suivante : « Exploitation de complexes sportifs et notamment de salles de cultures physiques et de sport ».

Le bail été conclu pour une période de neuf années pour un loyer annuel de 256 000 € hors taxe et hors charge.

A compter du 31 décembre 2019, la société Club [5] est venue aux droits de CMG SPORT CLUB par un apport partiel d’actif.

Par acte délivré par huissier de justice le 8 août 2019, la société CMG Sport Club a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de contester la régularité du commandement de payer délivré le 16 juillet 2019 ainsi qu’à titre subsidiaire l’octroi des plus large délais de paiement.

En parallèle une procédure de fixation du loyer renouvelé a été intentée aboutissant à deux jugements des 12 mars et 7 mai 2024 ayant fixé le loyer annuel hors charge et hors taxe à compter du 1er juillet 2017 à une somme de 170871,60 € et à une somme de 113 914,40 € révisé le 19 avril 2021.

Suivant assignation du 8 septembre 2023 délivré par la société Reale Mutua di Assicurazioni, le juge des référés de Paris a ordonné une mesure d’expertise par décision du 18 juillet 2024 avec pour mission d’examiner les désordres affectant les locaux loués par la société Club [5].

Pendant la durée de cette procédure, il a été sursis à statuer dans le cadre de la procédure au fond, toujours pendante.

S’agissant de la présente procédure, la société Reale Mutua di Assicurazioni a fait délivrer un commandement de payer le 5 mars 2024 visant la clause résolutoire pour un montant de 1 926 662 € arrêté au 12 décembre 2023.

Par exploit en date du 18 juin 2024, la société Reale Mutua di Assicurazioni a attrait CMG SPORT CLUB et Club [5] devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, en référé, afin d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de ce nouveau commandement de payer ainsi que le paiement des loyers dus à cette date outre l’expulsion du preneur.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue pour plaider à l’audience du 11 décembre 2024.

La société Reale Mutua di Assicurazioni, dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, sollicite de :

Constater l’acquisition au profit du bailleur de la clause résolutoire contenue dans le bail à la date 5 avril 2024, subsidiairement à la date du 20 novembre 2023 et très subsidiairement à la date du 1er décembre 2024, Ordonner l’expulsion du preneur et de toute personne de son chef des locaux qu’elle occupe, et ce sous astreinte de 800 € par jour de retard à compter d’un mois suivant la décision à intervenirCondamner le preneur à restituer au bailleur les lieux dont il s’agit, libres de toute occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte Condamner solidairement CMG SPORT CLUB et Club [5] à une pénalité d’un montant de 749,03 € par jour jusqu’à libération effective des locauxCondamner solidairement CMG SPORT CLUB et Club [5] à payer au demandeur la somme provisionnelle de 625 189,93 €,Condamner solidairement CMG SPORT CLUB et Club [5] à payer au demandeur la somme provisionnelle de 62 479,15 €,Condamner la société Institut des métiers de la formation en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience par leur conseil, CMG SPORT CLUB et Club [5] ont demandé au juge des référés de :

A titre liminaire,

Ordonner la mise hors de cause de la société CMG SPORT CLUB,Se déclarer incompétent,

Sur le fond,

Juger nul le commandement de payer délivré le 5 mars 2024,

A titre très subsidiaire,

Octroyer un échéancier sur une période de 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire,En tout état de cause,

Débouter la société Reale Mutua di Assicurazioni de ses demandes,

Condamner la société Reale Mutua di Assicurazioni à payer la somme de 3000 € à CMG SPORT CLUB et 5000 € à Club [5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

2° Allouer une provision pour le procès,

3°Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires ;

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le juge de la mise en état est saisi d’un litige au fond en cours entre les mêmes parties, ayant pour objet l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 août 2008 et le paiement des impayés locatifs.

Il ressort des conclusions produites par la société Reale Mutua di Assicurazioni dans litige au fond en date du 6 décembre 2021, que le bailleur sollicite dans le cadre de cette instance le paiement des loyers dus jusqu’à cette date c’est à dire entre les années 2019 et 2021. L’objet du litige, dont est actuellement saisi le juge de la mise en état, est donc une demande en paiement de l’impayé locatif, qui sera nécessairement actualisé au fil des conclusions récapitulatives.

Or dans le cadre de la présente instance en référé, la société Reale Mutua di Assicurazioni sollicite à titre de provision le paiement de l’impayé locatif actualisé en comprenant les impayés locatifs entre 2019 et 2021.

Ainsi si le présent litige se fonde sur un nouveau commandement de payer, différent de celui contesté dans le litige au fond en cours, il reste que la question de la demande de provision au titre des loyers impayés, telles que formulée par la société Reale Mutua di Assicurazioni dans son assignation et ses dernières conclusions relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, déjà saisi du litige.

En conséquence, le juge des référés doit se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état pour traiter de cette demande de provision.

En revanche, s’agissant de la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur un nouveau commandement de payer ne faisant pas l’objet d’un litige au fond, le juge des référés demeure compétent.

Sur la demande de mise hors de cause formulée par CMG SPORT CLUB

L’article 9 du contrat de bail prévoit une clause de solidarité du cedant en cas de cession de bail.

Il est de jurisprudence constance que dans la mesure où l’ apport partiel d’ actif entraîne le transfert des baux au profit d’une société bénéficiaire, la clause du bail de garantie du cédant doit recevoir application.

En l’espèce, Club [5] est devenu titulaire du bail commercial par un apport partiel d’actif de la société CMG SPORT CLUB.

Ainsi au regard de la clause de solidarité applicable en cas d’apport partiel actif, il n’y a pas lieu de prononcer la mise hors de cause de CMG SPORT CLUB.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer délivré le 5 mars 2024

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Pour autant, le décompte joint au commandement de payer doit être suffisamment précis pour permettre au preneur de déterminer l’étendue de l’impayé.

Enfin, un commandement de payer ne saurait être efficace s’il venait être délivrée de mauvaise foi.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 5 mars 2024 par la société Reale Mutua di Assicurazioni à CMG SPORT CLUB et Club [5] pour obtenir le paiement de la somme de 1 926 662 € correspondant aux loyers dus arrêté au mois de décembre 2023.

Il doit être relevé que ce commandement de payer a été délivré quelques semaines avant les décisions du juge des loyers commerciaux qui a eu pour conséquence de réduire très sensiblement le montant annuel du loyer commercial.

En effet le commandement de payer litigieux se fonde sur un loyer annuel pour l’année 2020 de 451 856,76 €, pour l’année 2021 de 462 304,27 €, pour l’année 2022 de 481 037,96 € et pour l’année 2023 de 509 839,64 €.

Or suite aux décisions précités, les loyers annuels ont été ramenés à la somme de 170 871,60 € à compter de l’année 2017 et 113914,40€ à compter du 19 avril 2021.

Ainsi le montant visé dans le commandement de payer est fondé sur un montant de loyer presque cinq fois supérieur à celui fixé par le juge des loyers rend ledit commandement.

Dés lors, ce décompte doit être considéré comme manifestement imprécis empêchant le preneur d’être en mesure de déterminer le montant réel de la dette allégué.

Au surplus, le fait pour le preneur de délivrer le 5 mars 2024 un commandement de payer alors qu’il savait que le juge des loyers allait rendre une décision le 12 mars, soit une semaine plus tard puis le 7 mai 2024, et qu’il existait dés lors une incertitude importante quant au montant réel des loyers dus, établi sa mauvaise foi rendant inefficace ledit commandement.

En conséquence la demande d’acquisition de la clause résolutoire sera écartée et il n’y aura donc lieu à référé s’agissant des demandes subséquentes.

S’agissant de la demande de pénalité forfaitaire

En l’absence de toute condamnation dans la présente décision au titre des loyers locatifs, il n’ya lieu à référé s’agissant de la demande de majoration forfaitaire des sommes dues.

Sur les autres demandes

La société Reale Mutua di Assicurazioni, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la présente décision, il y a lieu de condamner la société Reale Mutua di Assicurazioni à payer à CMG SPORT CLUB et Club [5] la somme de 1000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons incompétent au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur les demandes de provision s’agissant des impayés locatifs au titre du bail commercial,

Nous déclarons compétent pour statuer sur le surplus des prétentions,

Rejetons la demande de mise hors de cause formulée par CMG SPORT CLUB,

Rejetons les demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et l’ensemble des demandes subséquentes,

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes formulées par la société Reale Mutua di Assicurazioni,

Condamnons la société Reale Mutua di Assicurazioni aux entiers dépens,

Condamnons la société Reale Mutua di Assicurazioni à payer à CMG SPORT CLUB et Club [5] chacun la somme de1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 22 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Pierre GAREAU