TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BLOIS

Affaire : [J] [S]/[N] [R]

Ordonnance du : 02 Septembre 2025

N° RG 25/01750 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2E3

Minute N°

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le deux Septembre deux mil vingt cinq

Par Alexis MIHMAN, Président,

Assisté de Catherine DUBOIS, Greffier

ENTRE

DEMANDEUR

Monsieur [J] [S]

19 Rue des Piècerots

41500 ST DYE SUR LOIRE

représenté par M^e Denys ROBILIARD, avocat au barreau de BLOIS

ET

DEFENDEUR

Monsieur [N] [R]

87 rue Nationale – 41700 COUR CHEVERNY

non représenté

Audience publique en date du 01 Juillet 2025.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

GROSSE + EXP : M^e Denys ROBILIARD

COPIE DOSSIER

EXPOSE DU LITIGE

— Vu l’assignation en date du 3 juin 2025,

— Vu les pièces versées aux débats,

— Vu l’absence de comparution de Monsieur [N] [R],

— Vu l’audience en date du 1er juillet 2025,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

Monsieur [J] [S] allègue que Monsieur [N] [R] ne paye plus le loyer depuis le mois de septembre 2024, et par conséquent, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus, et le non-respect de cette obligation peut engendrer la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans les conditions prévues de l’article 1224 et suivants du code civil.

Selon l’article L.145-41 alinéa premier du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] ne verse plus de loyer depuis le mois de septembre 2024, tel que le commandement de payer en date du 18 mars 2025 en atteste, de telle sorte que ce dernier ne respecte pas son obligation de verser le prix du bail (voir en ce sens : pièce n°5 de Monsieur [J] [G] [S]).

La clause résolutoire insérée au contrat de bail, dont il est fait mention dans le commandement de payer délivré le 18 mars 2025 par Monsieur [J] [S] à l’encontre du preneur, stipule que (voir en ce sens : pièce n°1 de Monsieur [J] [S]) :

« Loyer

Qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte, ou d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et UN MOIS après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, et contenant déclaration « par le bailleur » de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause, le présent bail pourra être résilié, ci bon semble « au bailleur » et l’expulsion des occupants pourra avoir lieu en vertu d’une ordonnance rendue par Monsieur le Juge des référés, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts, et nonobstant toutes offres ultérieures de payer ou d’exécuter ».

Monsieur [N] [R] ne rapportant pas la preuve (qui lui incombe, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du Code civil) du paiement dans le délai d’un mois de la signification du commandement, le bail commercial a été résilié de plein droit le 18 avril 2025 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si Monsieur [N] [R] n’a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] se maintenant dans les lieux, il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’ordonner leur libération.

Sur la demande de provision

1Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au titre des loyers impayés

Suivant l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [J] [S] demande la condamnation de Monsieur [N] [R], à lui verser à titre provisionnel la somme de 4 298,65 euros, au titre des loyers impayés.

Il justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail en date du 1er septembre 2021, énonçant que le loyer mensuel s’élève à la somme de 1009,61 euros (voir en ce sens : pièce n°1 de Monsieur [J] [S]).

Au sein de ce contrat de bail, une clause d’indexation stipule que « Le prix du loyer ci-dessus sera révisable tous les trois ans soit le 1er septembre 2024. L’indice de référence pour la révision étant celui de 116.73 publié pour le premier trimestre de l’année 2021. »

En outre, il produit le commandement de payer du 18 mars 2025 (voir en ce sens : pièce n°5 de Monsieur [J] [S]).

Monsieur [N] [R] ne rapporte pas la preuve du paiement de ces loyers, de telle sorte que l’obligation de verser les loyers impayés n’est pas sérieusement contestable.

Les sommes dues au titre des loyers impayés s’élèvent à la somme de :

— Au titre du mois de décembre 2024, la somme de 811,52 euros (354,19 euros ont été versés sur la somme de 1 165,71 euros),

— Au titre du mois de janvier 2025, la somme de 1 165,71 euros,

— Au titre du mois de février 2025, la somme de 1 165,71 euros,

— Au titre du mois d’avril 2025, la somme de 699,42 euros au prorata temporis (1 165,71*18/30),

La somme globale est de 3 842,36 euros.

Par conséquent, la demande provisionnelle à ce titre est donc justifiée, et Monsieur [N] [R] sera condamné à verser à Monsieur [J] [S] la somme de 3 842,36 euros à valoir sur les loyers dus.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Monsieur [J] [S] demande que la somme provisionnelle allouée produise intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de délivrance du commandement.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, il conviendra de condamner Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [J] [S] la somme provisionnelle de 3 842,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de délivrance du commandement de payer.

Au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, dans son assignation Monsieur [J] [S] sollicite de « condamner Monsieur [R] à payer à titre d’indemnité d’occupation pour chaque mois d’occupation indue à compter du 1er mai 2025 : 1 500 euros ».

Or, il ne s’agit pas d’une demande de condamnation formée à titre provisionnel, de sorte qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité.

Il n’y a donc lieu à statuer par voie de référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [R], partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l’instance, outre le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, cet acte étant en rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer à Monsieur [J] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail du 1er septembre 2021, portant sur les lieux situés 87 rue Nationale à COUR CHEVERNY (41), et ce à la date du 18 avril 2025 ;

ORDONNONS la libération immédiate des lieux situés 87 rue Nationale à COUR CHEVERNY (41), et occupés sans titre par Monsieur [N] [R] ;

DISONS qu’à défaut par Monsieur [N] [R] d’avoir libéré lesdits lieux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la notification d’un commandement de libérer les lieux ;

PRECISONS que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables. A l’expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du Juge de l’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] à payer à titre provisionnel la somme de 3 842,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date du commandement de payer, et REJETONS le surplus des demandes à ce titre ;

REJETONS la demande de Monsieur [J] [S] au titre de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] à verser à Monsieur [J] [S] la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,