AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00213 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJSE

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. VIVEST venant aux droits de LOGIEST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111 substitué par M^e Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [O] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SA VIVEST par leur avocat (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Me [Localité 5] (case)

Mme [E] (LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 17 mai 2023 avec pour date d’effet le 22 mai 2023, la société d’HLM VIVEST a consenti à Madame [O] [E] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] , pour un loyer mensuel de 450,06 euros ainsi que 83,62 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société VIVEST a fait signifier à Madame [O] [E] le 13 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 5.319,24 euros, et d’avoir à produire l’attestation d’assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025 remis à étude , la société VIVEST a fait assigner Madame [O] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2025.

Aux termes de son assignation, la société VIVEST demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 13 novembre 2024 en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et à la date du 13 janvier 2025 en application de l’article 24 de ce même texte ; Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’évacuation de la locataire et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des Procédures Civiles d’Exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamner provisionnellement la défenderesse en application de l’article 835 du CPC, à payer à la demanderesse la somme de 7.081,61 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 13 novembre 2024 ; Condamner en outre la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 607,12 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans le convention de location initiale (art 5.1 du bail) ; Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 13 novembre 2024.

A l’audience, la société VIVEST représentée par son conseil a actualisé la créance locative s’élevant désormais à la somme de 8.588,12 euros suivant décompte actualisé du 14 août 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et précise que la locataire a réalisé deux versements d’un montant de 720 euros les 2 et 21 juillet 2025. Elle n’a pas repris la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire au titre de l’absence de justificatif de l’assurance sur le fondement de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Madame [O] [E], présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative, mais demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 160 euros en supplément du loyer courant. Elle précise percevoir un salaire de 1.500 euros net mensuel, et avoir un enfant de deux ans à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 13 novembre 2024, et une fiche signalétique d’impayé a été notifiée à la Caisse d’allocations familiales le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 2 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 août 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9.2) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 13 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 5.319,24 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 janvier 2025 .

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société VIVEST produit un décompte au 14 août 2025 incluant léchéance de juillet 2025, aux termes duquel Madame [O] [E] lui doit la somme de 8.588,12 euros.

Madame [O] [E] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, Madame [O] [E] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la société VIVEST cette somme de 8.588,12 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.319,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [O] [E] , il apparaît que cette dernière n’est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés. En effet, la proposition de régler 160 euros en plus du loyer courant ne permet pas d’apurer la dette dans un délai de 36 mois, ce qui impliquerait des mensualités de 235 euros.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Madame [O] [E] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [O] [E] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de son expulsion, Madame [O] [E] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendue occupante sans droit ni titre, soit le 14 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 450,06 euros outre 83,62 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [O] [E] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 8.588,12 euros.

VII. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [O] [E] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [E] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [O] [E] , tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société VIVEST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 17 mai 2023 entre la société d’HLM VIVEST et Madame [O] [E] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [O] [E] à payer à la société VIVEST la somme de 8.588,12 euros arrêtée au 14 août 2025 au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 5.319,24 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Madame [O] [E] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [O] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS à Madame [O] [E] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [E] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la société VIVEST pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux,le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de jusitce, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [O] [E] à payer à la société d’HLM VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 450,06 euros augmentée de 83,62 euros à compter du 14 janvier 2025 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 8.588,12 euros outre intérêts à laquelle Madame [O] [E] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 14 janvier 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [O] [E] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [O] [E] à payer à la société d’HLM VIVEST la somme de 250 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [E] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024 , de l’assignation en référé du 31 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 2 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de Marc SILECCHIA, greffier.

Le greffier La vice-présidente