Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 24 mars 2025, n° 24/04720

TJ Paris 24 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-conformité du logement aux normes de décence
La cour a constaté que l'appartement présente des malfaçons et des dégâts des eaux à répétition, ce qui justifie la reconnaissance de son indécence.
Accepté
Obligation du bailleur de maintenir le logement en bon état
La cour a jugé que le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires pour garantir un logement décent, conformément aux obligations légales.
Accepté
Diminution du loyer en raison de l'indécence du logement
La cour a estimé que la demande de diminution du loyer est justifiée par l'attente prolongée des réparations.
Rejeté
Demande de remboursement des charges pour insuffisance de chauffage
La cour a constaté que la prescription légale de trois ans s'applique à cette demande, la rendant irrecevable.
Accepté
Préjudice subi en raison de l'insuffisance de chauffage
La cour a reconnu le préjudice subi par les locataires et a accordé des dommages et intérêts pour insuffisance de chauffage.
Accepté
Droit au remboursement des frais engagés pour constat
La cour a jugé que les frais de constat sont justifiés et doivent être remboursés par le bailleur.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les époux [S] [X] assignent l'établissement public [Localité 4] Habitat OPH pour obtenir la reconnaissance de l'indécence de leur appartement et la réalisation de divers travaux de mise en conformité. Les questions juridiques portent sur la décence du logement, les obligations du bailleur, et la prescription des demandes. Le tribunal condamne [Localité 4] Habitat à réaliser les travaux nécessaires, fixe le loyer à 456,00 Euros jusqu'à leur achèvement, et accorde 8 000,00 Euros de dommages et intérêts pour insuffisance de chauffage, tout en rejetant certaines demandes pour cause de prescription. Les frais de justice sont également à la charge de [Localité 4] Habitat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 24 mars 2025, n° 24/04720
Numéro(s) :	24/04720
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Monique PARETCatherine HENNEQUIN
Parties :	Etablissement public [ Localité 4 ] HABITAT - OPH

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Monique PARET ; M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZS5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 24 mars 2025

DEMANDEURS

Madame [O] [S] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Monique PARET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0103

Monsieur [A] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Monique PARET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0103

DÉFENDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2024

Délibéré le 24 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Christine FOLTZER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZS5

Par exploit d’huissier, Madame [S] [O] épouse [X] et Monsieur [X] dit [Z] [R] [P] ont fait assigner l’établissement public [Localité 4] Habitat OPH aux fins d’obtenir:

— Juger que l’appartement loué aux époux [S] [X] n’est pas un appartement décent

En conséquence condamner la société [Localité 4] HABITAT à :

— Procéder au changement de la verrière qui n’est pas étanche et de nature à maintenir une faible température dans le logement

— Installer un radiateur dans la chambre relié au réseau de l’immeuble ainsi que dans la mezzanine

— Réaliser l’étanchéité du toit plat au dessus de la chambre afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans la chambre qui détériorent le plafond et le placard

— Réaliser l’étanchéité de la terrasse au dessus de la cuisine qui est fuyarde provoquant des dégradations relevées par le constat d’huissier

— Réaliser la remise en état de l’isolation des murs des plâtres et des peintures de la pièce de séjour de la mezzanine des deux chambres de la cuisine de la salle de bain et des toilettes le mur mitoyen étant détérioré la réfection des plâtres et peinture du couloir conduisant à la grande chambre

— Remettre en état de fonctionnement la VMC dans la salle de bain

— Fixer le montant du loyer mensuel de Madame [S] et Monsieur [X] à 456,00 Euros correspondant à 50 % de son montant de la date de la saisine du tribunal jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise en état par la production d’un procès verbal de réception de réception auquel les locataires seront parties

— Juger que de la date de la saisine du tribunal jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise en état Madame [S] et Monsieur [X] seront dispensés de payer la provision sur charges de chauffage

— Condamner [Localité 4] Habitat à payer aux époux [S] [X] 5904,84 Euros au titre de remboursement de la provision sur charge de chauffage de février 2017 à Mars 2024

—  11 400,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour insuffisance de chauffage depuis leur entrée dans les lieux

— Condamner [Localité 4] habitat à verser aux époux la somme de 3500,00 Euros comprenant le coût du constat sur le fondement de l’article 700 du CPC

— Condamner [Localité 4] Habitat aux dépens

Par conclusions les demandeurs sollicitent de la juridiction :

— Juger que l’appartement loué aux époux [S] [X] n’est pas un appartement décent

En conséquence condamner la société [Localité 4] HABITAT à :

— Réaliser l’étanchéité du toit plat au dessus de la chambre afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans la chambre qui détériorent le plafond et le placard

— Réaliser l’étanchéité de la terrasse au dessus de la cuisine qui est fuyarde provoquant des dégradations relevées par le constat d’huissier

— Remettre en état de fonctionnement la VMC dans la salle de bain

— Condamner [Localité 4] Habitat à payer aux époux [S] [X] 5904,84 Euros au titre de remboursement de la provision sur charge de chauffage de février 2017 à Mars 2024

—  11 400,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour insuffisance de chauffage depuis leur entrée dans les lieux

Vu l’article 2240 du Code Civil

— Juger la fin de non recevoir tirée de l’article 7-1 de la loi du 06/07/1989 mal fondée

— Condamner [Localité 4] habitat à verser aux époux la somme de 4000,00 Euros comprenant le coût des deux constat sur le fondement de l’article 700 du CPC

— La condamner aux dépens

A l’audience de plaidoirie, la partie demanderesse expose par l’intermédiaire de son conseil, que ses demandes sont maintenues.

Elle sollicite de la juridiction :

— Juger que l’appartement loué aux époux [S] [X] n’est pas un appartement décent

En conséquence condamner la société [Localité 4] HABITAT à :

— Réaliser l’étanchéité du toit plat au dessus de la chambre afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans la chambre qui détériorent le plafond et le placard

— Réaliser l’étanchéité de la terrasse au dessus de la cuisine qui est fuyarde provoquant des dégradations relevées par le constat d’huissier

— Remettre en état de fonctionnement la VMC dans la salle de bain

— Condamner [Localité 4] Habitat à payer aux époux [S] [X] 5904,84 Euros au titre de remboursement de la provision sur charge de chauffage de février 2017 à Mars 2024

—  11 400,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour insuffisance de chauffage depuis leur entrée dans les lieux

Vu l’article 2240 du Code Civil

— Juger la fin de non recevoir tirée de l’article 7-1 de la loi du 06/07/1989 mal fondée

— Condamner [Localité 4] habitat à verser aux époux la somme de 4000,00 Euros comprenant le coût des deux constat sur le fondement de l’article 700 du CPC

— La condamner aux dépens

[Localité 4] Habitat OPH citée régulièrement devant la juridiction est représentée à l’audience de plaidoirie.

Elle sollicite de la juridiction :

— Recevoir [Localité 4] Habitat OPH en ses demandes et conclusions

— L’y déclarant bien fondé

In limine litis :

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur et Madame [X] [O] et [R] [P] portant sur la période antérieure au 23/04/2021

Au fond :

— Débouter Monsieur et Madame [X] [O] et [R] [P] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions

— Condamner Monsieur et Madame [X] [O] et [R] [P] à verser à [Localité 4] Habitat la somme de 1200,00 Euros en application de l’article 700 du CPC.

— Condamner Monsieur et Madame [X] [O] et [R] [P] aux dépens

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que les demandeurs locataires sollicitent de la juridiction :

— Juger que l’appartement loué aux époux [S] [X] n’est pas un appartement décent

En conséquence condamner la société [Localité 4] HABITAT à :

— Réaliser l’étanchéité du toit plat au dessus de la chambre afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans la chambre qui détériorent le plafond et le placard

— Réaliser l’étanchéité de la terrasse au dessus de la cuisine qui est fuyarde provoquant des dégradations relevées par le constat d’huissier

— Remettre en état de fonctionnement la VMC dans la salle de bain

— Condamner [Localité 4] Habitat à payer aux époux [S] [X] 5904,84 Euros au titre de remboursement de la provision sur charge de chauffage de février 2017 à Mars 2024

—  11 400,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour insuffisance de chauffage depuis leur entrée dans les lieux

Vu l’article 2240 du Code Civil :

— Juger la fin de non recevoir tirée de l’article 7-1 de la loi du 06/07/1989 mal fondée

— Condamner [Localité 4] habitat à verser aux époux la somme de 4000,00 Euros comprenant le coût des deux constat sur le fondement de l’article 700 du CPC

— La condamner aux dépens

Attendu que les demandeurs versent aux débats les pièces suivantes :

Contrat de locationcourriers procès verbal de réceptioncourriellettre de la médiatriceconstat d’huissier avis d’échéances certificat médicalla charte qualité de [Localité 4] notice concernant la saisine de la médiatrice de la locatairelivret d’accueil du locataire retour du message Procès verbal de constatSommation de communiquer

Sur la réalisation des travaux sollicités par les locataires

Attendu que l’article 1719 du Code Civil énonce :

Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— De délivrer au preneur la chose loué et s’il s’agit de son habitation principale un logement décent.

— D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué

— D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

Attendu qu’il résulte de l’article 1720 du Code civil :

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de tout espèce il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire autres que les locatives

Il résulte de l’article 6 de la loi du 06/07/1989 :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé … répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté d’éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation…

Attendu que l’ensemble des pièce notamment les deux constats d’huissiers indiquent de nombreuses malfaçons et surtout des dégâts des eaux à répétitions

Attendu qu’au vu de la répétition des dégâts des eaux il convient de faire droit à la demande de Monsieur [X]-dit-[Z] et Madame [S] épouse [X] les locataires et de condamner en conséquence [Localité 4] Habitat à réaliser les travaux suivants :

Réaliser l’étanchéité du toit plat au dessus de la chambre afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans la chambre qui détériorent le plafond et le placard

Réaliser l’étanchéité de la terrasse au dessus de la cuisine qui est fuyarde provoquant des dégradations relevées par le constat d’huissier

Réaliser la remise en état de l’isolation des murs des plâtres et des peintures de la pièce de séjour de la mezzanine des deux chambres de la cuisine de la salle de bain et des toilettes le mur mitoyen étant détérioré la réfection des plâtres et peinture du couloir conduisant à la grande chambre

Remettre en état de fonctionnement la VMC dans la salle de bain

Attendu que la demande de diminution du loyer sollicitée par les locataires en attendant la réalisation des travaux est justifiée par l’attente injustifiée pour la résolution des dégâts des eaux à répétition qu’il convient de fixer le loyer mensuel à la somme de 456,00 Euros et ce à compter du 23/04/2024 jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés par la juridiction justifiés par la production d’un procès verbal de réception auquel les locataires seront parties

Sur les problêmes de chauffage invoqués par les locataires

Attendu que le bailleur a contesté dans un premier temps les problèmes de chauffage

Attendu que cependant le bailleur a installé 4 nouveaux radiateurs au cours du mois de novembre

Attendu que cette installation signifie au moins un problème de chauffage réel si ce n’est l’absence de chauffage.

Attendu que le constat du commissaire de justice en date du 22/01/2024 indique au mois de janvier 2024 à 8 heures du matin une température de 16 ° ce qui ne représente pas une température normale en plein hiver

Attendu que Monsieur [X]-dit-[Z] et Madame [S] épouse [X] sollicitent à la fois la dispense de payer la provision pour charge de chauffage la somme de 5904,84 Euros au titre du remboursement des provisions sur charges de février 2017 à mars 2024 et la somme de 11 400,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour insuffisance de chauffage depuis leur entrée dans les lieux.

Attendu que le bailleur invoque la prescription légale de trois ans.

Attendu que l’article 7-1 de la loi du 06/07/1989 énonce :

Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit

Attendu qu’effectivement les premiers désordres datent de l’année 2017 et en conséquence la prescription légale s’applique.

Attendu que le problème de chauffage rencontré par les locataires depuis le début de leur location est réel si l’absence de chauffage est difficile à justifier l’insuffisance du chauffage a été démontrée par Monsieur [X]-dit-[Z] et Madame [S] épouse [X] notamment par le PV de constat des commissaires de justice et notamment par la présence de moisissures.

Attendu cependant que la juridiction ne peut faire droit à l’ensemble des demandes sollicitées puisqu’elle ont un lien entre elles.

Attendu que la juridiction reconnait le préjudice certain subi par les locataires durant plusieurs années au titre de l’insuffisance de chauffage qu’il convient de réparer en leur accordant la somme de 8000,00 Euros

Attendu qu’il convient de rejeter les autres demandes au titre des remboursement des charges et au titre de la dispense de payer la provision sur charges

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes non comprise dans les dépens

PAR CES MOTIFS:

La juridiction, statuant publiquement par décision en premier ressort et contradictoire

CONDAMNE la société [Localité 4] Habitat à réaliser les travaux suivants :

RÉALISER l’étanchéité du toit plat au dessus de la chambre afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans la chambre qui détériorent le plafond et le placard

RÉALISER l’étanchéité de la terrasse au dessus de la cuisine qui est fuyarde provoquant des dégradations relevées par le constat d’huissier

RÉALISER la remise en état de l’isolation des murs des plâtres et des peintures de la pièce de séjour de la mezzanine des deux chambres de la cuisine de la salle de bain et des toilettes le mur mitoyen étant détérioré la réfection des plâtres et peinture du couloir conduisant à la grande chambre

REMETTRE en état de fonctionnement la VMC dans la salle de bain

FIXE le montant du loyer mensuel de Madame [S] épouse [X]-dit-[Z] et Monsieur [X] à 456,00 Euros correspondant à 50 % de son montant de la date de la saisine du tribunal jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise en état par la production d’un procès verbal de réception de réception auquel les locataires seront parties.

CONSTATE la prescription légale de trois ans édictée par l’article 7-1 de la loi du 06/07/1989 concernant certaines des demandes de Monsieur [X]-dit-[Z] et Madame [S] épouse [X]

Rejette la demande de Monsieur [X] et Madame [S] épouse [X] de dispense de payer la provision sur charges de chauffage.

REJETTE la demande de Monsieur [X]-dit-[Z] et Madame [S] épouse [X] de remboursement des charges de chauffage de 2017 à 2024 à hauteur de 5904,84 Euros.

CONDAMNE la Société [Localité 4] Habitat à payer à Monsieur [X]-dit-[Z] et Madame [S] épouse [X] la somme de 8000,00 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice pour insuffisance de chauffage.

CONDAMNE la société [Localité 4] Habitat à payer aux demandeurs la somme de 4000,00 Euros comprenant le coût des constats sur le fondement de l’article 700 du CPC

CONDAMNE la société [Localité 4] Habitat aux dépens

LE GREFFIER LE JUGE