RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/01164 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3RY

MINUTE N° :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/

[O] [C]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Madame [O] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Julien SEMERIA

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 24 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire Juge du tribunal judiciaire, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 3] sise [Adresse 4]

représentée par son Syndic en exercice – FONCIA VBDS

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 6] [Localité 4]

[Localité 5]

comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 05 Novembre 2025, par Assignation – procédure au fond du 31 Octobre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 27 Janvier 2026, et jugée le 24 MARS 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 31 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9] à 95310 SAINT OUEN L’AUMONE, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS, a saisi la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation Madame [O] [C], des sommes suivantes :

— somme principale de 3.015,91 euros se décomposant comme suite :

«  2.514,20 € représentant des charges et travaux de copropriété ;

«  501,71 euros au titre des frais nécessaires ;

avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.188,34 euros à compter du 22 juillet 2024 ldate de la mise en demeure ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil ;

—  1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation, sauf à actualiser la dette à la somme de 3.749,45 euros au titre des charges de copropriété et 765,86 euros de frais. Il fait valoir qu’un jugement a déjà été rendu en 2024 condamnant les défendeurs au paiement des charges de copropriété et s’oppose à tout délai de paiement.

Madame [O] [C], comparante conteste la dette. Elle fait valoir au soutien de sa demande qu’une plainte pour escroquerie a été déposée, que le nom du syndic change régulièrement. Elle ajoute que les travaux ont consisté à un simple coup de peinture alors que ce sont des travaux de ravalement qui ont été votés. Elle ajoute également ne pas avoir contesté les assemblées générales. Elle précise avoir été hospitalisée pour une durée de deux mois suite à une agression. Elle sollicite un délai de 24 mois pour apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les charges

En vertu de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10 susmentionné précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires requérant verse aux débats :

— le relevé de propriété sur les lots n°38, 158 et 181 ;

— le contrat de syndic prenant effet au 1er octobre 2025 et prenant fin au 30 septembre 2027 ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 4 juillet 2024 et 23 juin 2025 ;

— la lettre de mise en demeure du 12 juillet 2024 ;

— les appels de fonds charges et travaux et régularisation de charges ;

— le jugement du 30 mai 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise ;

— le décompte des sommes dues, arrêté au 12 janvier 2026 pour la période du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2026 (appel du 1er trimestre 2026 inclus) ;

— les factures d’honoraires du syndic ;

— les frais et débours ;

Il ressort du décompte qu’il est comptabilisé la reprise du solde de charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 39,04 euros. Toutefois, le jugement du 30 mai 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné Madame [O] [C] pour les charges des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023 inclus. De sorte que Madame [O] [C] a déjà été condamnée à verser cette somme.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [C] à la somme de 3.703,27 euros représentant les charges et travaux de copropriété, après déduction des frais de refacturation affranchissement, pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026 (appel du 1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juillet 2024 sur la somme de 1.149,30 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année échue sur ces sommes.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 22 de la loi du 9 juillet 1991, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Par dérogation, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement .

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission de dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet de dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les frais de « honoraires constitution ou transmission de dossier avocat ou Huissier », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de l’activité de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant la mise en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire.

La demande en paiement au titre des frais englobés dans le principal sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le manquement répété de Madame [O] [C] dans son obligation de paiement cause un préjudice distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [O] [C] sollicite des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette?;

Il y a lieu d’accorder des délais de paiement sur 24 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il parait équitable de mettre à la charge de Madame [O] [C] les frais irrépétibles engagés dans la présente procédure et fixés à 300€.

Sur les dépens

Il convient de condamner Madame [O] [C], succombant à l’instance, au paiement des dépens. Les frais d’exécution éventuels du jugement étant hypothétiques, la demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] les sommes suivantes :

-3.703,27 euros au titre des charges et travaux de copropriété, pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026 (appel du 1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juillet 2024 sur la somme de 1.149,30 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus, avec capitalisation des intérêts par année échue sur ces sommes ;

-300 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [O] [C] à se libérer de cette dette en 23 mensualités de 163 euros payable avant le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, la 24ème mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts?;

DIT que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible?;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [O] [C] à 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [C] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe,

le 24 mars 2026.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE