TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. ADIMMO

S.A.R.L. M. A IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Carl LOBSTEIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06349 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NU2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège social est sis SAS [Adresse 6] – [Adresse 1]

représenté par M^e Carl LOBSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0156

DÉFENDERESSES

S.C.I. ADIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

S.A.R.L. M. A IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06349 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NU2

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ADIMMO était depuis le 25 janvier 2000 propriétaire non occupante du lot N°64 de l’état descriptif de l’immeuble sis [Adresse 3] (mutation qui avait été notifiée au Syndic).

Celle-ci a vendu le 30 décembre 2014 à la société M. A IMMOle lot 64 sans cependant notifier la mutation au syndicat des copropriétaires.

Le Syndic considère que dès lors, la société ADIMMO (précision faite que les deux sociétés ont le même gérant, et le même siège social) reste l’interlocuteur du syndicat des copropriétaires et reste tenue du règlement des charges.

Par acte de Commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société JEAN CHARPENTIER a fait assigner la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement à lui payer les sommes de:3781,62 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayées, selon décompte arrêté au 9 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus);

-22,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

-1300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive;

2647,30 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

et les entiers dépens qui comprendront le coût de la signification du jugement à intervenir.

A l’audience du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

La SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO, citées à personne présente, n’ont pas comparu à l’audience ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] produit notamment aux débats :

— la notification article 20 de 2000,

— la mutation du 30/12/2014,

— la fiche SPF 3233,

— la matrice cadastrale,

— le jugement du 20/12/2019,

— le solde historique au 9/11/2024,

— la relance Syndic mars 2024,

— les mises en demeure avocat,

— les appels visés +régularisations annuelles individuelles,

— le contrat de syndic,

— PV AG + AR convocation+ AR notification PV+ Attesttaion de non-recours,

— factures d’honoraires. ,

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 3781,62 euros hors frais nécessaires au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 9 novembre 2024( 4ème trimestre 2024 inclus).

La SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO seront condamnées solidairement au paiement de cette somme.

En effet, la solidarité ne se présumant pas et n’étant pas de droit à la demande, il convient de considérer que compte tenu de l’absence de notification au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de la vente du lot 64 par la SCI ADIMMO à la SARLU M. A IMMO, lesquelles n’en justifient nullement, cession qui ne saurait en principe lui être opposée, mais compte tenu également de la propriété acquise par la seconde société et en considération du fait que ces deux sociétés ont le même gérant et siège social, il y a lieu de condamner solidairement ces deux entités au titre de la présente décision.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 22,20 euros retenu.

la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO seront en en conséquence solidairement condamnées au paiement de la somme de 3803,82 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayées et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 9 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 novembre 2024.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré relances et mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et de condamner solidairement la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et tels que déterminés à l’article 695 du même code auquel il est renvoyé pour le surplus.

Il convient en outre de condamner solidairement la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] une somme de 1300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la Société JEAN CHARPENTIER, à l’encontre de la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO;

CONDAMNE solidairement la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 3803,82 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayées et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 9 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 novembre 2024.

CONDAMNE solidairement la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE solidairement la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 1300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SCI ADIMMO et la SARLU M. A IMMO aux entiers dépens de l’instance tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 08 avril 2025

le greffier le Président