1ère chambre civile

[C] [Y]

, [K] [N]

c/

[S] [V]

, [M] [Z]

copies et grosses délivrées

le

à M^e BRUNET FX

à Me

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/02530 – N° Portalis DBZ2-W-B7G-HQTF

Minute: 393 /2025

JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [Y] né le 23 Octobre 1991 à LENS,

demeurant 6 impasse Martin – 62260 AUCHEL

représenté par M^e François-Xavier BRUNET, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [K] [N] née le 10 Juillet 1995 à AUCHEL,

demeurant 6 Impasse Martin – 62260 AUCHEL

représentée par M^e François-Xavier BRUNET, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [V] né le 25 Octobre 1983 à AUCHEL,

demeurant 22 rue de Frévent – 62470 CALONNE RICOUART

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 62119/2022/006346 du 15/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)

représenté par M^e Bertrand HENNE, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [M] [Z] née le 09 Février 1984 à SAINT-POL-SUR-TERNOISE , demeurant 22 rue de Saturne – 62460 DIVION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 62119/2022/006679 du 18/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)

représentée par M^e Alexandra TANCRE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : GOTHEIL Salomé, siégeant en Juge Unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Juin 2025 fixant l’affaire à plaider au 25 Septembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 17 Octobre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 14 juin 2019, Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] ont acquis une maison d’habitation sise 6 impasse Martin à Auchel, cadastrée section AT numéros 747, 767 et 1213 auprès de Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z], pour un prix de 65 000 euros.

Se plaignant de divers désordres sur la maison, Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] ont, par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2021, assigné en référé les deux défendeurs aux fins de voir ordonner une expertise. Par ordonnance en date du 30 juin 2021, le tribunal judiciaire de Béthune a ordonné une mesure d’expertise judiciaire. L’expert a déposé son rapport le 28 septembre 2023, au sein duquel il relève la présence de plusieurs fissures sur le bâti de la maison vendue, ainsi que l’existence de pathologies d’humidité et de condensation liées à un manque d’isolation thermique.

PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2022, Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Béthune, aux fins de résolution ou de nullité de la vente et d’indemnisation de leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 18 juin 2025.

A l’audience du 25 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] demandent au tribunal de :

Prononcer la nullité de vente immobilière litigieuse conclue le 14 juin 2019 entre les parties ;Condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] à rembourser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] le prix de vente de l’immeuble sis 6 impasse Martin à Auchel, à savoir la somme de 65 000 euros ;Condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] au paiement des sommes suivantes à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] : 6 723,82 euros au titre des frais engagés ; 16 420 euros au titre du préjudice de jouissance ;10 000,00 euros au titre du préjudice moral ; Condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 7 352,96 euros ;Condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande en nullité de la vente, Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] se fondent sur les articles 1641, 1644 et 1645 du code civil et exposent que les différentes fissures présentes sur la structure de la maison constituent un vice.

S’agissant de la fissure sur le mur de la chambre principale de l’habitation, ils expliquent qu’elle était cachée sous la tapisserie, et qu’elle laisse passer le jour, occasionnant des infiltrations d’air et de l’humidité permanentes, à l’origine de moisissures.

Ils expliquent, s’agissant de la fissure sur le pignon de la maison, qu’elle n’est visible qu’en se plaçant très en retrait de l’habitation, à une distance comprise entre 7 et 10 mètres. Ils soutiennent que ces fissures étaient connues des vendeurs et qu’elles rendent l’immeuble impropre à son usage. Ils reprennent les conclusions de l’expert judiciaire et exposent que les fissures existaient avant la vente litigieuse, qu’elles sont dues à une poussée incontrôlée des éléments de charpente sur le mur pignon consécutif à un remaniement des espaces intérieurs, et qu’elles affaiblissent la rigidité structurelle du bâtiment.

Ils relèvent également que la salle de bains de l’habitation, construite en extension de la maison par d’anciens propriétaires, est construite pour 70% de sa superficie sur le fonds voisin appartenant à Monsieur [A] [R], qui accueillait l’ancien cinéma « Le Familia », et qu’elle devra, à terme, être détruite. Ils exposent enfin que l’immeuble voisin ayant abrité le cinéma est dans un état de délabrement tel qu’il a causé des dommages à la maison qu’ils ont acquise.

Les concluants se fondent à titre subsidiaire sur les articles 1130, 1131, 1132, 1137 et 1139 du code civil, et réitèrent le fait que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des désordres structurels affectant l’immeuble. Ils soulignent le défaut d’information au moment de la vente concernant l’empiétement sur le fonds voisin et soutiennent qu’ils n’auraient pas conclu le contrat s’ils avaient été informés. Pour caractériser le dol, ils retiennent également le caractère lacunaire du diagnostic de performance énergétique, qui ne mentionne pas la couverture en tôles polycarbonate, laquelle a été réalisée en dehors des règles de l’art, concourant à une mauvaise gestion de l’hygrométrie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, Monsieur [S] [J] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] de l’intégralité de leurs demandes ;Condamner Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] aux dépens de l’instance.

Monsieur [S] [J] explique qu’il existe une clause d’exclusion de garantie des vices cachés dans l’acte notarié du 14 juin 2019. Il explique n’avoir fait, à l’instar de Madame [M] [Z], aucune opération de travaux structurels ni de travaux d’aménagement intérieur. Il ajoute que les acquéreurs ont acheté le bien en connaissant son état.

En réponse à la demande fondée sur le vice caché, il soutient que le rapport d’expertise est à mettre en relation avec les désordres liés à la parcelle voisine ayant accueilli un cinéma et précise qu’il ne peut être tenu responsable de l’état d’abandon de cette parcelle et des arrêtés de péril imminent en découlant.

Il ajoute qu’il ne savait pas que l’immeuble était affecté de défauts, et que les fissures étaient apparentes, ôtant tout caractère caché. S’agissant de la fissure dans la chambre principale, il explique qu’elle était sous une tapisserie ancienne, et qu’il ne peut par conséquent l’avoir dissimulée. Il précise à cet effet avoir délégué la vente à une agence et n’avoir pas réalisé les visites lui-même.

Il précise que l’extension de la salle de bains et de la cuisine ne présente pas de défaut structurel majeur, mais est seulement de mauvaise qualité depuis sa construction en 2006. Il conclut qu’il n’existe pas de vice caché affectant la maison vendue.

Par conclusions notifiés par RPVA le 22 avril 2025, Madame [M] [Z] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] de l’intégralité de leurs demandes ;Condamner Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner aux dépens de l’instance.

Madame [M] [Z] se fonde à titre principal sur les articles 1641, 1644 et 1645 du code civil et expose que la dangerosité du cinéma a été neutralisée, et que dès lors il n’y a plus de désordre de ce chef. Elle soutient que les autres désordres invoqués datent d’une période au cours de laquelle elle n’était pas propriétaire des lieux, et que la maison appartenait au propriétaire antérieur à ce moment-là.

Elle soutient en outre que l’ensemble des désordres invoqués par les demandeurs étaient visibles au moment de la vente en 2019, que l’extension datait d’avant son achat en 2011, qu’elle n’avait pas connaissance des désordres l’affectant et qu’elle ne les a par conséquent pas dissimulés. Elle précise que l’arbre était visible depuis l’extérieur et le velux de la chambre, que l’absence de VMC était visible, que le propriétaire du cinéma n’avait jamais interpellé les différents propriétaires de la maison litigieuse sur un éventuel empiétement. Elle ajoute à cet égard ne pas connaître le propriétaire du cinéma, Monsieur [A] [R], et dément le contenu de son attestation.

S’agissant des fissures, elle indique que celle présente sur le pignon est visible à hauteur d’homme depuis l’impasse où se trouve la maison et que celle se trouvant dans la chambre principale n’était pas cachée par le papier peint et le béton.

Elle dément le contenu de l’attestation de Monsieur [D] [L] et relève qu’il indique avoir vu la fissure sur le pignon en passant.

Madame [M] [Z] se fonde à titre subsidiaire sur les articles 1130 et 1137 du code civil et explique qu’il ne peut lui être reproché aucune manoeuvre, aucun mensonge ni aucune réticence dolosive. Elle réitère le fait que les désordres dont se plaignent les acquéreurs étaient visibles, qu’ils ont acquis en connaissance de cause et en ayant à disposition le diagnostic de performance énergétique, mettant en évidence les défauts. Elle ajoute que l’intention dolosive n’est pas caractérisée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

DISCUSSION

Sur la demande en résolution de la vente

Sur l’existence d’un vice caché

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du code civil dispose qu’en ce cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Un vice ne peut être considéré comme apparent lorsque seule une expertise permet d’en constater l’existence, l’étendue et la gravité (Civ.1ère, 7 juin 2005, n°93-13.060).

En outre, le vice, pour être apparent, doit avoir pu être caractérisé dans son ampleur et ses conséquences (Civ.3ème, 14 mars 2012, n°11-10.861).

En l’espèce, la maison vendue présente, selon l’expert, des défauts structurels majeurs, se manifestant par l’apparition de plusieurs fissures, dus à une construction de mauvaise qualité ainsi qu’à des remaniements structurels intérieurs.

Les défauts constatés sont inhérents à la chose puisqu’ils affectent la structure de la maison. Selon l’expert, les fissurations du bâti rendent l’immeuble vendu inhabitable. L’expert désigné par le tribunal administratif relève un « risque mortel d’effondrement du pignon sur la cour voisine ». Ces éléments caractérisent le fait que le défaut rend l’objet de la vente impropre à sa destination.

En outre, l’expert judiciaire date le début des fissurations entre 2009 et 2015, soit avant la vente litigieuse.

L’expert mentionne trois fissures distinctes, une fissure à l’angle sud, qu’il nomme fissure A, une fissure centrée sur le pignon, qu’il nomme fissure B, et un ensemble de fissures horizontales situées principalement au niveau du plancher de l’étage, qu’il nomme C.

S’agissant de la fissure A, l’expert indique qu’elle n’était, au moment de la vente, pas décelable à l’intérieur de la maison. Il indique également, s’agissant de l’extérieur : « à savoir si l’oeil de l’observateur devait être aguerri pour l’observer, il est difficile d’en juger, tant il est vrai que son observation depuis l’extérieur n’est pas immédiate, du fait de la présence de plusieurs obstacles (poteau électrique et mur d’enceinte) dans le champ de vision d’un observateur qui se tiendrait debout dans la rue ». Il ressort de ces explications que la fissure n’est pas facilement visible, et qu’il faut se tenir dans un certain angle afin de la voir. Il ne peut être attendu de la part de deux acquéreurs profane d’avoir inspecté l’intégralité du bâti, y compris dans les endroits difficiles à voir. Dès lors, la fissure A était cachée au sens de l’article 1641 du code civil.

En outre, l’expert écrit, en réponse à la question de savoir si les désordres structurels constatés sur le bâtiment étaient décelables au moment de l’acquisition de l’immeuble en juin 2019, : « Ce propos est à nuancer du fait que bien que visible, seule l’étude structurelle telle qu’elle a été envisagée dans ce rapport pouvait permettre de se rendre compte de l’étendue de la menace de ces désordres sur la destination de l’édifice qui en l’état du fait de sa dangerosité n’est pas habitable ».

Ainsi, les fissures structurelles ne peuvent être considérées comme apparentes au moment de la vente, puisqu’il a fallu l’organisation d’une expertise, ainsi que l’éclairage d’un sapiteur, afin d’en connaître l’étendue. Le vice était par conséquent caché lors de la vente.

Les considérations liées à l’état de vétusté du cinéma « Le familia » sont inopérantes dans la caractérisation d’un vice caché, lequel doit être inhérent à la chose vendue pour exister. Ainsi, les désordres survenus après la vente en raison de l’état du cinéma et des arrêtés de péril imminent pris par le maire de la commune ne peuvent être pris en compte lors de la caractérisation du vice.

Sur la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente

L’acte notarié du 14 juin 2019 mentionne que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement – Santé publique. » Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. »

Cette clause d’exclusion de garantie, conformément aux dispositions du code civil précitées et aux termes rappelés ci-dessus, ne s’applique que sans les cas où les vendeurs ne connaissaient pas l’existence du vice au moment de la vente.

Tant Monsieur [S] [J] que Madame [M] [Z] adoptent un positionnement contradictoire au sein de leurs écritures respectives. En effet, ils expliquent à la fois que les fissures étaient visibles pour des acquéreurs non professionnels et non aguerris, au cours d’une visite aux fins d’acquisition, et qu’ils n’en avaient pas connaissance, ayant pourtant été propriétaires de la maison entre 2011 et 2019. Ils admettent ainsi l’un et l’autre avoir été en mesure de connaître l’existence des fissurations.

En outre, l’attestation de Monsieur [D] [L] produite par les demandeurs, qui indique qu’il a parlé avec la propriétaire des fissures en 2018, permet de déduire leur connaissance de l’existence des fissures. L’attestation de Monsieur [G] [U] permet quant à elle de confirmer que Monsieur [D] [L] était résident de l’impasse où se trouve la maison litigieuse.

Ainsi, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut s’appliquer au cas présent.

En conséquence, la vente conclue le 14 juin 2019 entre Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] d’une part, et Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] d’autre part, et portant sur la maison d’habitation sise 6 impasse Martin à Auchel, cadastrée section AT numéros 747, 767 et 1213 sera résolue.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En vertu de l’article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Au titre des frais engagés

En l’espèce, Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] justifient, par la production d’une facture, avoir engagé la somme de 1 369,79 euros afin d’effectuer des travaux de renforcement.

En revanche, ils ne justifient pas d’avoir déboursé la somme de 5 354,03 euros qu’ils demandent également, produisant à l’appui de leur prétention une évaluation des dommages imputables au sinistre lié à une infiltration d’eau, évaluation à but informatif. Ils ne justifient pas avoir payé la somme demandée. Dès lors, ils ne peuvent en demander son remboursement.

En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] la somme de 1 369,79 euros en remboursement des frais engagés.

Au titre du préjudice de jouissance

Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] sollicitent la somme de 16 420 euros correspondant à quatre ans et demi de préjudice de jouissance, à hauteur de 10 euros par jour. Le fait que la maison soit dangereuse pour les personnes justifie l’impossibilité de l’utiliser. La somme de 10 euros par jour sera retenue.

En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] la somme de 16 420 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Au titre du préjudice moral

Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] sollicitent la somme de 10 000 euros. Leur préjudice moral correspond à la crainte d’un effondrement de l’immeuble, ainsi qu’à la crainte des répercussions financières, outre les tracas inhérents à toute procédure judiciaire.

En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] sont perdants au procès.

En conséquence, Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] seront solidairement condamnés aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, support nécessaire de l’action au fond.

Il est rappelé que les frais de constat d’huissier ne sont pas compris dans les dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z], condamnés aux dépens, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution de la présente décision impliquerait des formalités de publication foncière, lesquelles ne doivent pas être faites à titre provisoire en cas d’appel.

Dès lors, l’exécution provisoire sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution de la vente conclue le entre et et portant sur la maison d’habitation sise 6 impasse Martin à Auchel, cadastrée section AT numéros 747, 767 et 1213 ;

ORDONNE les restitutions réciproques subséquentes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] la somme de 65 000 euros au titre des restitutions ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] la somme de 1 369,79 euros en remboursement des frais engagés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] la somme de 16 420 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] à payer à Monsieur [C] [Y] de Madame [K] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [M] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [M] [Z] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal judiciaire de Béthune le 30 juin 2021 à hauteur de 7 352,96 ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [Y] et Madame [K] [N] de leur demande d’intégrer les frais de constat d’huissier dans les dépens ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE