Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 6 mars 2025, n° 24/07374

TJ Paris 6 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure ne respectait pas les conditions prévues par la loi, car elle ne précisait pas que le paiement d'une seule provision aurait permis d'éviter la poursuite pour l'intégralité des arriérés, rendant ainsi la demande irrecevable.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a rejeté cette demande, considérant que la demande principale en paiement des arriérés de charges ayant été déclarée irrecevable, il n'y avait pas de fondement pour accorder des dommages et intérêts.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de justice
La cour a débouté le syndicat de sa demande de remboursement des frais irrépétibles, considérant qu'il avait succombé dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 6 mars 2025, n° 24/07374
Numéro(s) :	24/07374
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine ROBIN
Cabinet(s) :	L ET ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] c/ S.C.I. SOUCCOTH

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e ROBIN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07374

N° Portalis 352J-W-B7I-C45ZO

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2024

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A. MERLIN et Associés

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0633

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOUCCOTH

[Adresse 8]

[Localité 9]

non représentée

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07374 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45ZO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du code de procédure civile et L.121-3 du code de l’organisation judiciaire,

Madame Elyda MEY, Juge, statuant par délégation du président du tribunal judiciaire, assistée de Madame Inès SOUAMES, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 11 décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Souccoth est propriétaire des lots n°2, 41 et 49 dans l’immeuble sis [Adresse 5] Paris 5ème, soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, la société Merlin et Associés.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, en paiement de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, au président du tribunal judiciaire de Paris de :

— Condamner la SCI SOUCCOTH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  14.172,42 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01/04/2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22/03/2024,

—  2.200,22 € au titre des appels des 3ème et 4ème trimestres 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22/03/2024,

—  2.308,63 € au titre des appels travaux, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22/03/2024,

—  3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  3.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI SOUCCOTH aux dépens d’instance qui seront recouvres par Maitre Catherine ROBIN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Citée par remise à personne morale, le 5 juin 2024, la SCI Souccoth n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la cause et de ses prétentions.

L’affaire, close et plaidée le 11 décembre 2024, a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en paiement

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose que " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. "

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Elle institue ainsi une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elle vise, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07374 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45ZO

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 22 mars 2024 qui ne met pas en demeure la SCI Souccoth de régler une provision mais l’ensemble d’un arriéré de charges s’élevant à 13.228,31 euros, dans un délai de 15 jours.

En effet, la mise en demeure indique que " Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] représenté par son syndic le Cabinet Merlin et Associés dont je suis l’avocat me remet un dossier qui laisse apparaître que vous lui restez devoir la somme en principal de 13.072,31 euros au titre des charges impayées pour les lots n°2, 41 et 49 dont vous êtes propriétaire dans l’immeuble. Vous trouverez ci-joint l’extrait de compte. A défaut de règlement de votre part de cette somme, majorée du coût de la présente mise en demeure (156€) soit un total de 13.228,31 €, sous quinzaine à compter de la reception de la présente, il m’a donné instruction de porter cette affaire sur le plan judiciaire, et de prendre à votre encontre toutes mesures propres à assurer la sauvegarde de ses droits ".

Ainsi, la mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l’article 14-1.

De plus, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.

Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure produite ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, irrecevable.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la demande principale en paiement d’arriérés de charges dues et des charges à venir ayant été déclarée irrecevable, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 3.000 euros.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, est condamné aux entiers dépens. Sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles sera en outre rejetée.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable l’ensemble des demandes en paiement des arriérés de charges dues et des charges à échoir formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 06 Mars 2025.

La Greffière La Présidente