TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00117 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBF6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [K] [Z] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2021 à effet au 30 septembre 2021, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [X] [D] un local à usage d’habitation de type 1 situé au [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 354,22 euros, payable à terme échu.

Compte tenu d’une situation d’impayés, l’OPH LOGEMLOIRET a informé la CAF de cette situation le 28 août 2023 de cette situation.

Se prévalant de la persistance de la situation d’impayés, LOGEMLOIRET fait délivrer le 24 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [X] [D] qui portait sur la somme principale de 1693,18 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié à l’étude le 19 décembre 2024, LOGEMLOIRET a fait assigner en référé Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ordonner que la location consentie à Monsieur [X] [D] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;

— juger que Monsieur [X] [D] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [D] au titre des loyers et charges à la somme de 3035,83 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 447,55 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [D] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [D] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025. Monsieur [X] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A cette audience, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET, représenté par Madame [Z], employée du bailleur dûment mandatée, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 5516,32 euros.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 décembre 2024 soit plus de deux mois avant l’audience du 10 juin 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation d’impayés le 28 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayées formée par le bailleur LOGEMLOIRET est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3.6 (page 7) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2024, pour la somme en principal de 1693,18 euros.

Le Contrat de bail comme le commandement laissent un délai de 2 mois à partir du commandement pour régler l’impayé de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai malgré les termes de la loi nouvelle de 2023 qui ne s’appliquent pas aux situation contractuelles antérieures.

Monsieur [X] [D] avait donc jusqu’au lundi 25 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 24 novembre 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant rien réglé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 26 novembre 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [D] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 25 novembre 2024 et, à compter du 26 novembre 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [X] [D], occupant sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024 cause un préjudice à LOGEMLOIRET qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 447,55 euros, qui s’appliquera à compter du 26 novembre 2024, conformément à la demande.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 26 novembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [D] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, LOGEMLOIRET verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et les charges de copropriété, pour prouver les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 31 mai 2025 évalue la dette locative à la somme de 5516,32 euros, après soustraction des frais de poursuite (130,27 € et 131,65 €) qui relèvent éventuellement des dépens.

Il convient par ailleurs de soustraire de cette somme, celles facturées au titre des frais de dossier surloyer (22,87 euros), celles facturées au titre des pénalités d’enquêtes OPS (106,68 euros) et celles facturées au titre des pénalités risques locatif/assurance (57,97 €).

Monsieur [X] [D], non comparant et non excusé, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [D], défendeur à l’action défaillant, au paiement de cette somme de 5328,80 euros à titre provisionnel.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement au locataire, le payement des loyers n’ayant pas repris et celui ci n’ayant pas comparu à l’audience et n’ayant pas justifié de sa situation personnelle.

III. Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir LOGEMLOIRET, Monsieur [X] [D] sera condamné à lui verser la somme de 200,00 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2021 à effet au 30 septembre 2021 entre l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET et Monsieur [X] [D] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

DISONS que Monsieur [X] [D] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET la somme provisionnelle de 5328,80 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce, hors frais de procédure ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 447,55 euros, à compter de l’échéance de juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [D] à payer à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,