TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/04315 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VI4

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Claude JULIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0505

Madame [R] [Y] épouse [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Claude JULIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0505

DÉFENDERESSE

INDIVISION [W] [T] [Adresse 3], représentée par le cabinet DAUCHEZ ADMINISTRATEURS DE BIENS – [Adresse 2]

représentée par M^e Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D577

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 2019, l’indivision [W] [T] a donné à bail à M. [X] [S] et Mme [R] [S] un logement à usage d’habitation ainsi qu’une cave situés [Adresse 3] à [Localité 5], par l’intermédiaire de son mandataire la société DAUCHEZ, administrateur de biens, moyennant un loyer mensuel initial de 1170 euros outre 92 euros de provisions sur charges.

Il est stipulé dans le contrat de bail que « le preneur est informé que le dégât des eaux localisé sur le plafond de la chambre sur cour est actuellement en traitement par DAUCHEZ et les diverses assurances. Le logement est loué en l’état et le preneur laissera sans restriction tous les accès nécessaires à la réalisation des expertises et travaux à venir. Par ailleurs, le preneur ne pourra pas se prévaloir d’indemnités diverses pour préjudice ou autres motifs ».

Les locataires ont quitté les lieux le 23 janvier 2023 après avoir donné congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, M. [X] [S] et Mme [R] [S] ont assigné l’indivision [W] [T], représentée par la société DAUCHEZ, devant le juge des contentieux de la protection aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de :

—  15084 euros au titre des préjudices de jouissance paisible des lieux et dommages et intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2024.

A l’audience, M. [X] [S] et Mme [R] [S], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant la demande au titre du préjudice de jouissance à la somme de 19740 euros.

M. [X] [S] et Mme [R] [S], au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, considèrent que le logement loué était atteint de désordres (humidité et décollement de peinture) tels qu’il ne satisfaisait pas aux caractéristiques d’un logement décent. Ils soulignent que la bailleresse n’est pas intervenue pour faire cesser les troubles de jouissance malgré l’aggravation des désordres. Ils expliquent que ni leurs tentatives pour changer d’appartement dans le même immeuble ni leurs demandes d’indemnisation n’ont prospéré, les sommes proposées par la défenderesse étant dérisoires. Ils contestent avoir empêché l’accès au logement.

L’indivision [W] [T], représentée par son conseil, demande:

— à titre principal que M. [X] [S] et Mme [R] [S] soient déboutés de leurs demandes,

— à titre subsidiaire que l’indemnisation demandée soit réduite à de plus justes proportions,

— en tout état de cause que les demandeurs soient condamnés à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle indique que les désordres invoqués ne peuvent suffire à qualifier le logement d’indécent, et qu’ils étaient en outre connus et acceptés par les locataires dès l’origine. Elle réfute toute inaction de sa part, et ajoute que les locataires ont refusé l’accès à leur appartement en vue de la réalisation des travaux. Elle estime enfin que le préjudice n’est pas démontré et que ses propositions amiables d’indemnisation n’ont malgré cela pas été acceptées.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur le trouble de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Il ressort également de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S’ajoutent à cette obligation de délivrance celles d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

Le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Il est de jurisprudence constante que toute clause exonératoire est impossible en la matière, et que le bailleur ne saurait opposer au locataire d’avoir accepté le logement en l’état.

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2 selon lequel :

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, M. [X] [S] et Mme [R] [S] soutiennent que le logement ne répondait pas aux caractéristiques d’un logement décent. Ils expliquent qu’il connaissait dès l’origine des désordres et font part d’une aggravation. Ils caractérisent leur préjudice par le fait ne pas avoir pu occuper la chambre notamment durant les périodes de confinement, des plaques de peinture pouvant tomber, de n’avoir pu inviter des tiers compte tenu de l’esthétique de l’appartement, et d’avoir été contraint d’envoyer des courriers et courriels aux fins d’obtenir un nouveau logement et une réparation.

Il est constant que des traces d’humidité étaient présentes dès la prise de bail, ce dernier mentionnant des traces au plafond, ce qui est confirmé par l’état des lieux d’entrée. Le fait que les locataires aient accepté le logement en l’état ne les empêche aucunement d’obtenir réparation s’ils justifient de préjudices, la clause contraire n’étant pas valable, le bailleur ne pouvant se dispenser de louer un logement décent ou en état d’usage.

L’état des lieux de sortie montre que les traces se sont étendues dans plusieurs pièces du logement. Il est en effet noté des « craquelures multiples et auréoles » dans l’entrée, « auréole localisée sur le mur et cloquage et auréole au plafond » dans la chambre, « écaillage, moisissure et auréole » dans la salle de bains et « cloquage et auréole » dans la cuisine.

Durant le temps de leur location, M. [X] [S] et Mme [R] [S] justifient avoir envoyé:

— deux courriels en date des 20 janvier 2021 et 12 avril 2021 demandant à louer un autre appartement situé au 5ème étage dans le même immeuble, le second courriel évoquant des difficultés de voisinage dans l’appartement (bruit),

— un mail en date du 28 juillet 2021 demandant à louer un autre appartement dans le même immeuble, au regard des « multiples désagréments » dont ils font l’objet,

— un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 octobre 2021 indiquant que le logement ne cesse de se dégrader, qu’ils souffrent d’un taux d’humidité anormalement haut avec formation de moisissures qui sont un danger pour la santé, d’un inconfort visuel à cause des plaques de peinture qui se détachent des plafonds, et demandant une indemnisation,

— leur saisine de la commission de conciliation de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement de la ville de [Localité 4] en date du 9 août 2022, qui a rendu un avis le 1er décembre 2022 prenant acte de l’engagement du bailleur de programmer des travaux dès le mois de janvier 2023 et invitant les locataires à se rapprocher de la bailleresse sur la question du préjudice de jouissance et l’obtention d’une remise,

— un courrier envoyé par leur conseil par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 décembre 2023 sollicitant de nouveau une réparation indemnitaire

— des photos du plafond de l’appartement en juillet 2021.

Si M. [X] [S] et Mme [R] [S] justifient ainsi avoir signalé à la bailleresse les désagréments qu’ils connaissaient, bien que leurs demandes de changer d’appartement semblent être en lien avec des troubles de voisinage plus qu’avec l’état de l’appartement, ils ne démontrent ni que l’appartement ne permettait pas d’assurer la santé et la sécurité des occupants ni que le logement était affecté de désordres tels qu’ils rendaient le logement inhabitable. Leurs propos sur un taux d’humidité particulièrement élevé, les dangers que cela peut représenter pour la santé, mais également l’impossibilité d’occuper une chambre étant purement déclaratifs, le fait que de la peinture ait pu se détacher du plafond ne suffisant pas à rendre une pièce inhabitable. Dès lors, le logement ne peut être qualifié d’indécent.

En revanche, du fait de ces désordres, M. [X] [S] et Mme [R] [S] ont subi un préjudice de jouissance de leur entrée dans les lieux à leur départ, de ne pas avoir pleinement pu profiter de leur appartement pour des raisons de confort et d’esthétique, d’autant plus la bailleresse ne démontre pas ses diligences pour effectuer les travaux.

En effet, si l’indivision [W] [T] explique ne pas avoir procédé aux travaux durant les presque quatre années d’occupation du logement par M. [X] [S] et Mme [R] [S] en raison de questions d’assurance et du temps nécessaire au séchage des murs, elle n’en justifie aucunement et ses diligences ne sont pas démontrées. Elle ne verse aucun élément à l’appui de ses dires s’agissant de l’assurance. Concernant le taux d’humidité, seul le devis en date du 9 juin 2021 établit un taux situé entre 25 et 35%, mais aucune pièce postérieure ne montre la vérification régulière du taux d’humidité pour que les travaux puissent avoir lieu. Si la défenderesse prétend ensuite que M. [X] [S] et Mme [R] [S] ont refusé l’accès à leur logement, cela n’est pas établi par la pièce qu’elle communique, à savoir un courriel de M. [X] [S] du mois de septembre 2022, qui ne refuse pas l’accès au logement mais sollicite un autre logement durant le temps des travaux. Le courriel de la gestionnaire en date du 6 octobre 2023 démontre que les travaux doivent débuter au mois de janvier 2023 et il n’est aucunement question alors d’un refus des locataires.

Il doit également être considéré que les dommages ont empiré durant le temps du bail, de telle sorte que le préjudice sera étudié annuellement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance sera évalué à 4% du loyer durant les deux premières années d’occupation et 8% ensuite, soit:

2019 : 4% de la somme de 1170 euros par mois pendant 10 mois et 3 semaines, soit 503,10 euros ;2020 : 4% de la somme de 1181,15 euros par mois pendant 12 mois, soit 566,95 euros ;2021 : 8% de la somme de 1200 euros (montant non communiqué pour cette année) par mois pendant 12 mois, soit 1152 euros ;Décision du 04 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04315 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VI4

2022 : 8% de la somme de 1294 euros par mois pendant 12 mois soit 1242,24 euros,2023 : 8% de la somme de 1294 euros durant 3 semaines soit : 77,64 euros.

L’indivision [W] [T] sera donc condamnée à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] la somme de 3541,93 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement. L’indivision [W] [T] succombe à la procédure. Elle sera donc condamnée à supporter les entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la présente procédure, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE l’indivision [W] [T] à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] la somme de 3541,93 euros (trois mille cinq cent quarante et un euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE l’indivision [W] [T] à payer à M. [X] [S] et Mme [R] [S] la somme de 1500 (mille cinq cents) euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’indivision [W] [T] à supporter les dépens de l’instance,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge