TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 08/09/2025

à : – M^e V. GUIBERT

— M^e M.-G. TERZANO

Copie exécutoire délivrée

le : 08/09/2025

à : – M^e V. GUIBERT

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/03158 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OUZ

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 8 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Véronique GUIBERT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0278

Madame [N] [S] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique GUIBERT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0278

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Gabrielle TERZANO, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0920

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du 1er avril 2025 n° N-75056-2025-009152 du Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de PARIS)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

Décision du 08 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03158 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OUZ

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 juin 2022, M. [V] [Z] et Mme [N] [S] épouse [Z] (ci-après les consorts [Z]) ont donné à bail à M. [J] [B] un logement situé « [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1.946,00 euros et 70,00 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 1.750,00 euros.

M. [J] [B] a cessé de payer ses loyers et charges et a quitté les lieux le 3 juillet 2024 en reconnaissant, par mail du 5 juillet 2024, un impayé de 9.401,02 euros et en sollicitant un échéancier de paiement à raison de 500,00 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025 remis à étude, les consorts [Z] ont assigné M. [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de réclamer les sommes de :

—  11.750,48 euros, à titre de provision, au titre des impayés après compensation avec le montant du dépôit de garantie et avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  1.800,00 euros de frais irrépétibles et les entiers dépens.

Dans leurs conclusions n° 2, les consorts [Z] reconnaissent une erreur dans l’assignation et réclament les sommes de :

—  9.004,48 euros, à titre de provision, au titre des impayés après compensation avec le montant du dépôt de garantie de 1.948,00 euros et les deux virements successifs de 500,00 et 300,00 euros opérés par le locataire et avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  1.800,00 euros de frais irrépétibles et les entiers dépens.

Les consorts [Z] rejettent le document produit par [J] [B]tendant à prouver que sa dette est soldée, le nouveau gestionnaire FONCIA ayant dressé des relevés erronés. Ils indiquent que leur propre relevé prend en compte les régularisations de charges, sauf pour 2024, le budget de la copropriété n’ayant pas encore été voté.

Dans ses conclusions, M. [J] [B] demande de constater que son compte a été soldé et, donc, de constater l’existence d’une contestation sèrieuse avec le débouté des demandeurs.

Subsidiairement, il demande d’ordonner que les comptes soient faits entre les parties compte tenu des régularisations faites par le cabinet IMAX GESTION ROOF IMMO, du dépôt de garantie de 1.948,00 euros et des virements de M. [J] [B] à hauteur de 800,00 euros.

Il demande 1.500,00 euros de frais irrépétibles et les entiers dépens.

M. [J] [B] observe, sur la créance liminaire de 11.750,48 euros, que le dépôt de garantie et les deux versements ne figurent pas dans le décompte à titre déductif.

Il indique que l’arrêté de compte du 6 février 2025 à lui adressé par le cabinet IMAX GESTION ROOF IMMO, démontrant que son compte a été soldé, il y a lieu pour les demandeurs de lui restituer le dépôt de garantie et les deux versements, le tout démontrant l’existence d’une contestation sèrieuse barrant la route à une demande en référé.

M. [J] [B] indique connaître une situation financière difficile résumant ses revenus au RSA. Il demande un délai de trois ans par dérogation à l’article 1343-5 du code civil.

À l’audience du 28 avril 2024, le conseil des consorts [Z] et de M. [J] [B] se sont référés à leurs écritures.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement

En application de l’article 835 du code civil, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les bailleurs font état, au terme de ses dernières écritures, d’une créance de 9.004,48 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie de 1.948,00 euros resté en sa possession.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance, arrêté au 1er juillet 2024, produit par les demandeurs que le solde débiteur de M. [J] [B] était de 11.750,48 euros à cette date.

À l’audience du 28 avril 2025, les consorts [Z] ne produisent pas de décompte actualisé. Tout au plus, conviennent-ils de deux versements successifs de 500,00 euros et 300,00 euros le 14 octobre 2024 et le 9 décembre 2024, intervenus bien avant l’assignation du 19 mars 2025.

M. [J] [B] leur oppose un arrêté de compte locataire de IMAX GESTION ROOF IMMO (donc le même cabinet qui a édité le décompte précité), édité le 6 février 2025 (pièce n° 3), dont la dernière écriture date de juillet 2024 et qui fait apparaître le compte locatif de M. [J] [B] comme soldé.

Cet arrêté de compte, qui fait état d’un certain nombre de paiements du locataire entre février 2024 et juin 2024, dont l’intégralité des loyers échus pendant cette période se trouve en porte-à-faux avec les documents édités par le même IMAX GESTION ROOF IMMO (pièce n° 4 des demandeurs), mais surtout avec le mail de M. [J] [B] qui avouait, par courriel du 5 juillet 2024, une dette de 9.401,02 euros, alors que si l’on en croit la pièce n° 3, il aurait dû s’insurger vivement contre cette créance pour avoir soldé son compte quatre jours plus tôt.

Qui plus est, M. [J] [B] l’avoue à demi-mot dans ses conclusions, lorsqu’il indique « avoir pu légitimement croire », à la réception de l’arrêté, que sa dette de 9.401,02 euros avait été soldée – miraculeusement, faut-il croire -. Par ailleurs, M. [J] [B] ne consolide sa pièce n° 3 par aucune écriture comptable, à l’instar de celles qu’il n’a pas manqué de produire pour les deux virements dont il réclame le dégrèvement.

Cet arrêté de compte est vivement contesté par les époux [Z], qui n’ont toutefois pas jugé utile de produire une attestation de leur gestionnaire, à l’instar de celle figurant en pièce 8, laquelle aurait pu aisément démentir la pièce du défendeur.

De cette argumentation de fait particulièrement molle de part et d’autre, il ressort, malgré tout et de façon non contestable étant donné que les parties s’accordent sur ces montants, la créance suivante après compensation des sommes avec le montant du dépôt de garantie de 1.948,00 euros :

11.750, 48 euros – 500,00 euros – 300,00 euros – 1.948,00 euros = 9.002,48 euros.

Cette somme sera, donc, accordée à titre provisionnel aux consrots [Z].

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il n’est pas permis au juge de « déroger » à la limite stipulée à cet article.

Compte tenu de la situation de difficultés financières que démontre M. [J] [B], titulaire d’une aide juridictionnelle totale tenant compte de l’étendue de ses ressources et charges, mais qui a d’ores et déjà bénéficié d’un certain délai de la part de ses bailleurs, il lui sera accordé un délai de douze mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, M. [J] [B] sera condamné aux entiers dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il convient, également, en tenant compte de l’équité, de condamner M. [J] [B] à verser aux consorts [Z] la somme de

1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DISONS que M. [J] [B] est redevable envers M. [V] [Z] et Mme [N] [S] épouse [Z] de la somme de 10.950,48 euros, au titre des loyers et charges impayés à la date de l’audience,

ORDONNONS la compensation de cette somme avec la somme de 1.948,00 euros correspondant au dépôt de garantie,

En conséquence,

CONDAMNONS M. [J] [B] à payer à M. [V] [Z] et Mme [N] [S] épouse [Z] la somme provisionnelle de 9.002,48 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISONS M. [J] [B] à se libérer de sa dette en douze mensualités de 750,00 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, en ce compris les frais,

DISONS que les mensualités seront exigibles le cinq de chaque mois à compter du cinq du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

RAPPELONS que l’application des dispositions de l’article 1244-2 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres prétentions,

CONDAMNONS M. [J] [B] à payer à M. [V] [Z] et Mme [N] [S] épouse [Z] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [J] [B] aux entiers dépens de

l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,