TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/10347 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YKFL

N° de MINUTE : 25/00519

DEMANDEUR

LA SCI PRECAL, représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 2140

C/

DEFENDEUR

SCP BTSG, prise en la personne de Maître [F] [G], ès qualité de Mandataire Judiciaire à la liquidation de la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0107

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

DÉBATS

Audience publique du 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2019, la SCI PRECAL a donné à bail commercial à la société anonyme CNIM GROUPE, aux droits de laquelle vient la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES suite à une opération d’apport partiel d’actifs, divers locaux à usage de bureaux d’une surface d’environ 1 025 m2, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), ce pour neuf ans du 1er août 2019 au 31 juillet 2028.

Par un jugement du 1er juin 2022, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES, la SCP BTSG, en la personne de Maître [F] [G], étant désignée ès qualité de liquidateur.

La SCI PRECAL a déclaré sa créance entre les mains du mandataire le 19 juillet 2022.

Par lettre datée du 10 octobre 2022, la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur a informé la SCI PRECAL de la résiliation du bail commercial.

La SCI PRECAL a formé une seconde déclaration de créance le 24 novembre 2022, contestée par la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur.

Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge-commissaire près le tribunal de commerce de Paris en charge de la liquidation a invité la SCI PRECAL à saisir la juridiction compétente.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, la SCI PRECAL a assigné la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir fixer sa créance.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, la SCI PRECAL sollicite du tribunal de :

— Fixer la créance de la société PRECAL au passif de la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES à la somme de 597 755,38 euros,

— Ordonner le paiement par compensation d’une partie de cette créance par la conservation, par la société PRECAL, du dépôt de garantie de 80 813,24 euros,

— Condamner la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 165 338,48 euros au titre des créances postérieures au jugement d’ouverture, avec intérêt au taux légal majoré de 2 points à compter du 1er octobre 2022, puis de 6 points à compter du 1er décembre 2022, conformément aux dispositions du bail commercial,

— Condamner la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur sollicite du tribunal de :

— Débouter la SCI PRECAL de l’ensemble de ses demandes

— Condamner la SCI PRECAL aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de la créance au passif de la procédure

La SCI PRECAL sollicite que sa créance antérieure soit fixée à la somme de 597 755,38 euros, correspondant à :

-339 743,43 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue au bail et correspondant à douze mois de loyers.

Elle se prévaut à ce titre des stipulations contractuelles prévoyant une durée de location minimale de six années, en contrepartie de laquelle la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES avait bénéficié d’une franchise de 7,23 mois de loyers, et fait valoir que la preneuse n’a pas tenu cet engagement de durée en résiliant le bail quinze mois après l’entrée en vigueur du bail commercial.

-183 371,71 euros au titre de l’indemnité correspondant au temps nécessaire à la relocation du local.

Se fondant sur l’article 1760 du code civil, elle soutient qu’à ce jour les locaux n’ont toujours pas été reloués, et sollicite une indemnité correspondant à six mois de loyers.

-15 189 euros au titre de la taxe foncière

-11 451,24 euros correspondant au remboursement des factures de consommation d’électricité sur la période allant du 1er février au 31 mai 2022.

-48 000 euros au titre de la remise en état des locaux.

Elle se prévaut à ce titre de l’état des lieux de sortie.

La société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur s’oppose à ces demandes, faisant valoir que :

— s’agissant de l’indemnité de résiliation, les dispositions contractuelles ne trouvent pas à s’appliquer, la résiliation anticipée procédant des prérogatives du mandataire liquidateur, contraint de mettre fin au bail du fait de l’absence de fonds nécessaires.

— s’agissant de l’indemnité correspondant au temps nécessaire à la relocation du local, la SCI PRECAL ne démontre pas l’absence de relocation ni avoir tenté de mettre les locaux en location. Elle ajoute que si l’indemnité de résiliation était retenue par le tribunal, elle ferait double emploi avec cette seconde indemnité sollicitée par la bailleresse.

— s’agissant de la remise en état des locaux, la SCI PRECAL ne produit pas l’état des lieux d’entrée. La défenderesse produit par ailleurs des factures de rénovation datées du 16 mai 2022 et en conclut que les locaux ont été restitués en bon état.

Elle s’en remet au tribunal s’agissant de la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et les consommations d’électricité.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut d’office modérer le montant de l’indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

— Sur l’indemnité de résiliation

En l’espèce, le bail stipule que :

« De convention expresse entre les Parties eu égard à l’usage exclusif de bureaux des Locaux loués tel que prévu à l’article 1.4 « Destination des Locaux loués », le Preneur renonce à la faculté prévue à l’article [7] 145-4 du Code de commerce de donner congé à l’expiration de la première période triennale, de sorte qu’il ne disposera que de son droit de donner congé à l’expiration de la seconde période triennale, soit à l’issue des six premières années du bail, et pour le terme du bail, à l’issue des neuf ans; le Preneur s’engage, en conséquence, pour une durée ferme de six ou de neuf années.

Cette condition est essentielle de l’engagement de la société SCI PRECAL au présent Bail sans laquelle elle n’aurait pas contracté.

2.3 Si, contrairement à l’engagement relatif à la première période ferme de six ans, telle que convenue ci-dessus, le Preneur entendait résilier le bail et délivrer congé pour le terme de la première période triennale, il serait redevable envers le Bailleur du versement d’une indemnité forfaitaire et définitive destinée à compenser le préjudice subi du fait de cette résiliation anticipée dudit bail, égale à douze mois de loyer pour la période courant de la date d’effet du congé jusqu’à la fin de la durée ferme de six ans, sur la base du dernier montant de loyer en vigueur.

2.4 L’indemnité ci-dessus définie sera immédiatement exigible et devra être intégralement payée au jour de la résiliation du bail, sauf s’il s’avérait que le Bailleur avait procédé au cours de la période d’au moins six mois qui s’écoulera entre la date de délivrance du congé par le Preneur et la date de résiliation effective à la conclusion d’un nouveau bail commercial faisant immédiatement suite au présent bail, avec un tiers, que celui-ci ait été ou non présenté par le Preneur. ».

Il n’est pas contesté que la société preneuse a bénéficié en contrepartie de son engagement d’une franchise correspondant à 7,23 mois de loyers.

Contrairement à ce que soutient la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur, le fait que la résiliation ait été décidée par le liquidateur n’est pas de nature à faire obstacle aux stipulations précitées, le liquidateur agissant en qualité de représentant de la société preneuse.

Dans la mesure où il a été octroyé en compensation de son engagement une franchise de 7,23 mois de loyers à la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES, l’application d’une indemnité de 12 mois de loyers n’apparaît pas manifestement excessive.

Par conséquent, il y a lieu de fixer la créance de la SCI PRECAL au passif de la procédure à la somme de 339 743,43 euros.

— Sur l’indemnité correspondant au temps nécessaire à la relocation du local

En l’espèce, le préjudice subi par la SCI PRECAL a déjà été réparé par l’allocation d’une somme de 339 743,43 euros. Elle sera dès lors déboutée de sa demande au titre du temps nécessaire à la relocation du local.

— Sur la taxe foncière

En l’espèce, la SCI PRECAL produit un avis de taxe foncière pour 2022 ainsi qu’un justificatif du calcul de la taxe foncière applicable au seul local loué par la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES.

Ces éléments ne sont pas contestés par la défenderesse et il y a lieu de fixer la créance de la SCI PRECAL au passif de la procédure à la somme de 15 189 euros au titre de la taxe foncière.

— Sur les factures d’électricité

En l’espèce, la SCI PRECAL produit des factures de son fournisseur d’énergie sur la période, justifiant la fixation de sa créance à hauteur de 11 451,24 euros.

— Sur les frais de remise en état des locaux

En l’espèce, faute pour la SCI PRECAL de produire l’état des lieux d’entrée, elle ne justifie pas que les locaux n’aient pas été remis dans l’état dans lequel ils avaient été pris.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

La créance de la SCI PRECAL est par conséquent fixée à la somme de 366 383,67 euros (339743,43+15189+11451,24).

Sur le dépôt de garantie

Le bail stipulant en son article 5 la compensation du dépôt de garantie avec toute somme due par la société preneuse, et sans formalités, il convient d’ordonner la compensation de la créance de la SCI PRECAL avec le dépôt de garantie qu’elle détient, d’un montant de 80 813,24 euros.

Sur la demande en paiement des loyers postérieurs

La SCI PRECAL sollicite que la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur soit condamnée à lui payer la somme de 165 338,48 euros au titre des créances postérieures au jugement d’ouverture, avec intérêts au taux légal majoré de 2 points à compter du 1er octobre 2022, puis de 6 points à compter du 1er décembre 2022, conformément aux dispositions du bail commercial. Se fondant sur l’article L. 622-17 du code de commerce, elle précise que cette somme correspond à :

-108 373,99 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2022

-42 786,73 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er octobre au 5 novembre 2022

-13 087,46 euros au titre de la taxe foncière

-1 090,30 euros au titre de la consommation d’électricité.

La société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur ne conteste pas ces montants, précisant qu’elle est pour le moment dans l’incapacité de s’en acquitter.

En application de l’article L. 622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut d’office modérer le montant de l’indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l’une des parties dans l’exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

En l’espèce, les montants n’étant pas contestés par la défenderesse et étant justifiés par les pièces produites (appels de loyers, avis de taxe foncière, factures d’électricité), il y a lieu de condamner la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur à payer à la SCI PRECAL la somme de 165 338,48 euros au titre des créances postérieures au jugement d’ouverture.

Le bail stipule en son article 19 que « toute somme due (…) qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt à compter de cette date, sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire (…) au taux légal majoré de deux points pendant les deux premiers mois et six points au-delà ».

Cette clause, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas d’inexécution par le preneur de son obligation de paiement du loyer, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge.

L’application d’un taux majoré de 6 points apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bailleur et il y a lieu d’appliquer le taux légal majoré de 2 points.

Le point de départ des intérêts sera fixé au 5 novembre 2022, date de résiliation du bail.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Fixe la créance de la SCI PRECAL au passif de la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES à la somme de 366 383,67 euros, correspondant à :

-339 743,43 au titre de l’indemnité contractuelle pour résiliation anticipée

-15 189 euros au titre de la taxe foncière

-11 451,24 euros au titre des charges d’électricité

Ordonne la compensation des sommes dues par la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur avec le dépôt de garantie détenu par la SCI PRECAL d’un montant de 80 813,24 euros,

Condamne la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur la SCP BTSG à payer à la SCI PRECAL la somme de 165 338,48 euros au titre des créances locatives postérieures au jugement d’ouverture du 1er juin 2022, avec intérêts au taux légal majoré de 2 points à compter du 5 novembre 2022,

Déboute la SCI PRECAL du surplus de ses demandes,

Condamne la société CNIM ENVIRONNEMENT ET ENERGIE SERVICES représentée par son liquidateur la SCP BTSG aux dépens,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

Fait au Palais de justice, le 07 avril 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON