TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52620 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7F3L

N° : 6

Assignation du :

04 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 juin 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [B] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5] (QUEBEC) – CANADA

représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0378

DEFENDERESSE

La société LE NOUVEAU MONDE EDITIONS S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine COHEN RICHELET, avocat au barreau de PARIS – #B1072

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 18 décembre 2017, Mme [B] [G] a donné à bail commercial à la société Nouveau Monde Editions des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 43.000 euros payable trimestriellement et par avance.

Par acte extrajudiciaire du 6 janvier 2025, Mme [B] [G] a fait délivrer à la société Nouveau Monde Editions un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 23.517,08 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 3 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, Mme [B] [G] a assigné la société Nouveau Monde Editions devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion sous astreinte de la société Nouveau Monde Editions et de tous occupants de son chef,

— régler le sort des meubles,

— condamner la société Nouveau Monde Editions à lui payer la somme provisionnelle de 23.769,58 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025,

— condamner la société Nouveau Monde Editions à lui payer la somme de 4.753,90 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société Nouveau Monde Editions à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— dire que Mme [B] [G] pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité,

— juger que les arriérés locatifs et les indemnités d’occupation nets arrêtés au jour de l’audience porteront intérêts au taux légal, à compter des appels d’échéances et ce avec anatocisme, les calculs ayant été effectués échéance par échéance,

— condamner la société Nouveau Monde Editions à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement (252,50 euros), des états de privilèges et nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits.

A l’audience, Mme [B] [G] a actualisé sa demande de provision à la somme de 32.128,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au premier ma 2025 et s’est opposée à tout délai de paiement.

La société Nouveau Monde Editions a sollicité des délais de paiement jusqu’au 13 juillet 2025 inclus et a remis à l’audience 4 chèques correspondant à l’échéancier souhaité :

— un chèque d’un montant de 12.265,85 euros portant la date du 9 mai 2025,

— un chèque d’un montant de 165,57 euros portant la date du 9 mai 2025,

— un chèque d’un montant de 10.000 euros portant la date du 13 juin 2025,

— un chèque d’un montant de 9.696,62 euros portant la date du 13juillet 2025,

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 6 janvier 2025 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société Nouveau Monde Editions n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 6 janvier 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [B] [G] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 32.128,04 euros, arrêtée au 1er mai 2025 (loyer du deuxième trimestre inclus).

La société Nouveau Monde Editions sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du preneur, de l’ancienneté du bail, du fait qu’il a continué à s’acquitter d’une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l’espèce, il convient d’accorder à la société Nouveau Monde Editions un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Une indemnité d’occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 7 février 2025 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

La société Nouveau Monde Editions, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance, comprenant les frais de commandement et d’assignation, étant précisé qu’un chèque portant la somme de 165,57 euros a été d’ors et déjà remis à l’audience.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société Nouveau Monde Editions à payer à Mme [B] [G] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que le commandement de payer du 6 janvier 2025 a été délivré régulièrement par Mme [B] [G];

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société Nouveau Monde Editions à payer à Mme [B] [G] la somme provisionnelle de 32.128,04 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 1er mai 2025, incluant le deuxième trimestre 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société Nouveau Monde Editions se libère de sa dette selon l’échéancier suivant :

— paiement de la somme de 12.265,85 euros le 13 mai 2025,

— paiement de la somme de 165,57 euros le 13 mai 2025,

— paiement de la somme de 10.000 euros le 13 juin 2025,

— paiement de la somme de 9.696,62 euros le 13juillet 2025 ;

Disons qu’à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Nouveau Monde Editions des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef,

— la société Nouveau Monde Editions devra payer mensuellement à Mme [B] [G], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons les arriérés locatifs et les indemnités d’occupation nets arrêtés au jour de l’audience porteront intérêts au taux légal, à compter des appels d’échéances et ce avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société Nouveau Monde Editions à payer à Mme [B] [G] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société Nouveau Monde Editions aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 10 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT