TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/10554 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5OT

Minute n°

EXPERTISE

Grosse délivrée

le : 18/06/2025

à Avocats + 2 copies aux expertises

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 07 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A. DOMOFRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. ALDI MARCHE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 9]/FRANCE

représentée par Maître Cédric VANDERZANDEN de la SELAS KGA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 12 mai 1993, la SA d’HLM DOMOFRANCE a donné à bail commercial à la société SOPIDA HD, pour une durée de 9 ans à compter du 15 mai 1993, renouvelé par acte du 07 août 2022 pour une durée de neuf ans à compter du 12 mai 2002, un local situé [Adresse 5] [Localité 8] (33), moyennant un loyer annuel initial de 800.000 francs (121.959 euros) hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de supermarché alimentaire et non alimentaire.

Suite à la dissolution de la société SODIPA HD à compter du 22 mars 2022 et la transmission universelle de son patrimoine à son associée unique la SARLU ALDI MARCHE [Localité 6], celle-ci est venue à ses droits.

Le 30 juin 2023, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 236.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 12 mars 2024, le preneur a fait signifier au bailleur son acquiescement au principe du renouvellement du bail, mais sa contestation sur le montant et les conditions du loyer de renouvellement proposé et les taxes annuelles demandées.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 02 mai 2024 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 06 décembre 2024, la SA [Adresse 7] a fait assigner la SARLU ALDI MARCHE [Localité 6] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la société DOMOFRANCE, soutenant les termes de son assignation sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 236.000 euros hors taxes et hors charges,de condamner la société ALDI MARCHE [Localité 6] au paiement des intérêts,d’ordonner la capitalisation des intérêts,de fixer un loyer provisionnel à la somme de 236.000 euros hors taxes et hors charges par an, dans le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée,de condamner la société ALDI MARCHE [Localité 6] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DOMOFRANCE soutient, en application de l’article L145-34 du code de commerce que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative, qu’elle évalue à la somme annuelle de 236.000 euros, dès lors que le bail arrivé à terme le 11 mai 2011 s’est poursuivi par tacite prolongation et a atteint une durée effective supérieure à douze ans.

A l’audience, la SARL ALDI AMRCHE [Localité 6] soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 mars 2025 et déposé au greffe le 12 mars 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

in limine litis, si une expertise est ordonnée, surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,sur le fond :à titre principal :débouter la société DOMOFRANCE de sa demande et fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 205.000 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des adaptations requises par la loi Pinel,débouter la société DOMOFRANCE de sa demande en paiement de la différence entre le louer dû et le loyer payé, de sa demande en paiement des intérêts légaux à compter du 1er janvier 2024 et subsidiairement fixer le point de départ de tout éventuel intérêt à compter du 6 décembre 2024, date de l’assignation,à titre subsidiaire, désigner un expert pour rechercher la valeur locative des locaux loués et fixer le loyer provisionnel durant l’instance à la somme annuelle de 203.828,88 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024,en tout état de cause, prononcer l’exécution provisoire du jugement.

In limine litis, la SARL ALDI MARCHE [Localité 6] fait valoir au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans application de paliers compte tenu de la prolongation tacite pour une durée supérieure de 12 ans.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, le preneur fait valoir que la superficie pondérée des locaux doit être fixée à 1.432,72m²P, sur la base d’une superficie utile de 2.097,40m², et que la valeur locative unitaire s’établit à 140 euros par m² compte tenu de la bonne situation des locaux, leur accessibilité, leur configuration, les clauses du bail, l’état du marché locatif et la situation de crise actuelle.

Elle ajoute que les intérêts ne peuvent courir qu’à compter du jour de la demande en fixation du loyer, soit à partir de la date de délivrance de l’assignation.

Subsidiairement, la société ALDI sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce, et la fixation, durant la poursuite de l’instance, du loyer au montant du loyer en cours au 31 décembre 2023.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation le bail aura duré plus de douze ans.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Selon l’article L145-57 alinéa 1 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mai 1993, et renouvelé à compter du 12 mai 2002, est d’une durée effective supérieure à douze ans du fait de sa tacite prolongation depuis son échéance contractuelle le 11 mai 2011.

Le montant du loyer du bail, qui a été renouvelé le 1er janvier 2024 conformément à l’accord des parties, doit ainsi être fixé à la valeur locative.

Les demandes de fixation à une valeur locative établie à la somme de 236.000 euros pour le bailleur et 205.000 pour le preneur est fondée sur une expertise non judiciaire et non contradictoire pour la première et sur un avis de valeur non contradictoire pour la seconde, lesquels ne peuvent servir à eux seuls de preuve, dès lors qu’ils ne sont corroborés par aucun élément complémentaire.

En revanche, compte tenu de l’obligation pesant sur le juge des loyers commerciaux de rechercher la valeur locative, et du désaccord des parties sur ce montant de valeur locative, manifestant leur divergence sur des points de faits, il est justifié d’ordonner une expertise, afin d’apporter des éléments d’information sur la détermination de ladite valeur locative.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés du bailleur demandeur à l’instance, et d’ordonner un sursis à statuer sur l’examen des demandes des parties.

Durant le cours de l’expertise, et compte tenu des divergences précitées, il convient de fixer un loyer provisionnel égal au montant du loyer en cours à la date du renouvellement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 entre la SA DOMOFRANCE et la SARL ALDI AMRCHE [Localité 6] portant sur un local situé [Adresse 4], à [Localité 8] (33), ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [D] [W], demeurant [Adresse 2], pour y procéder avec mission de :

Se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,Donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement (1er janvier 2024) en conformité avec les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce et évaluer ladite valeur, en donnant, en tout état de cause, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L145-34 du code de commerce, De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige

Dit que l’expert devra, dans un délai de trois mois à compter de l’avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.500 euros, la provision que la SA DOMOFRANCE, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R145-31 du code de commerce ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE