TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/57043 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5376

N° : 7

Assignation du :

09 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 avril 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “RESIDENCE [9]”, sis [Adresse 1] et [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER PECORARI

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par la SELEURL SKR AVOCAT prise en la personne de Maître Antoine SKRZYNSKI , avocat au barreau de PARIS – #G0436

DEFENDERESSE

La société YSK IMMO S.C.I.

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS – #E0484

DÉBATS

A l’audience du 17 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble Résidence [9] sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La copropriété est gérée par le cabinet Citya Immobilier Pecorari en qualité de syndic de copropriété.

Au sein de cette copropriété, la SCI Ysk Immo est propriétaire d’un local commercial (lots n°1901 et n°1902), situé au rez-de-chaussée du bâtiment E depuis le 12 juillet 2022.

Se prévalant de travaux réalisés sur les parties communes sans l’accord de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 9 octobre 2024, fait assigner la SCI Ysk Immo devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins notamment de voir ordonner la cessation des travaux et la remise en l’état antérieur des parties communes.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

— ordonner à la SCI Ysk Immo de cesser les travaux sur la toiture-terrasse et en façade localisés aux lots n°1901 et n°1902 affectant les parties communes de l’immeuble de l’immeuble Résidence [9] sis [Adresse 2] et [Adresse 12] à Paris 75019,

— ordonner à la SCI Ysk Immo de remettre en leur état antérieur les parties communes atteintes en toiture-terrasse, dalle parking, et en façade à ses frais sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— se réserver la compétence de liquider l’astreinte et si nécessaire, en prononcer une nouvelle,

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire,

— déclarer irrecevable l’action de la SCI Ysk Immo en contestation de la résolution n° 24.1 de l’assemblée générale du 2 avril 2024,

— débouter la SCI Ysk Immo de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Ysk Immo au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 € à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— condamner la SCI Ysk Immo au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3000€, outre les entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 17 mars 2025, la SCI Ysk Immo demande au juge des référés de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, s’il était retenu que la toiture-terrasse était une partie commune à usage exclusif, ordonner au syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux sur la toiture-terrasse concernant la reprise d’étanchéité sur la base du devis communiqué, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 6 000 €, outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur les demandes relatives aux travaux réalisés sans autorisation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

Le règlement de copropriété précise, dans son article 4, que sont parties communes, notamment :

« A) SOL :

La totalité du terrain du terrain, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, des cours, des jardins et des voies d’accès.

B) AMENAGEMENTS COMMUNS :

— les aménagements communs, tels que les espaces verts et les voles intérieures de desserte.

— les canalisation et réseaux divers, tels que ceux d’eau, de gaz, d’électricité et de tout à l’égout,

— l’installation de chauffage central et de distribution d’eau chaude.

— la loge du gardien et les autres locaux affectés à des services communs, tels que ceux de la chaufferie, les soutes et réserves de combustible ;

— tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d’éclairage et de chauffage et les cuves à mazout.

C) BATIMENTS :

Les éléments ci-après indiqués de chaque bâtiment, savoir :

— les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons.

— le gros-œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement du sol.

— les couvertures des bâtiments et de toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, à l’exclusion de celles qui sont réservées à l’usage de copropriétaires déterminés, lesquelles sont parties privatives. »

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Au cas présent, le demandeur reproche à la SCI Ysk Immo la réalisation de plusieurs travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires qu’il convient d’examiner successivement :

— sur les travaux sur la toiture-terrasse :

Le demandeur fait valoir que la toiture terrasse est une partie commune, alors que la SCI Ysk Immo soutient qu’il s’agit d’une partie privative.

L’article 3 du règlement de copropriété prévoit que les parties privatives sont « les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des « parties privatives ».

Il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels que notamment : […]

Les parties privatives comprennent en outre les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et les balcons. »

Le règlement de copropriété décrit les lots 1901 et 1902 appartenant à la SCI Ysk Immo de la façon suivante : « BATIMENT E – Rez-de-chaussée

Lot numéro 1901

Un local à usage de commerce portant le numéro 9p.

Et les 31/100.000èmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier,

Lot numéro 1902

Un local à usage de commerce portant le numéro 10p

Et les 835/100.000èmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier. »

Cette description est reprise dans l’acte de propriété produit par la défenderesse.

Ainsi, il n’est pas prévu, dans la description de ses lots, que la SCI Ysk Immo bénéficie de la jouissance exclusive de la toiture-terrasse, alors que l’usage exclusif de terrasse est expressément spécifié dans le règlement de copropriété pour d’autres lots de la copropriété.

Il résulte de l’absence de cette précision dans la description des lots de la défenderesse, combinée à l’article 3 susvisé du règlement de copropriété définissant les parties privatives, que la toiture-terrasse litigieuse est une partie commune.

Il est constant que la SCI Ysk Immo n’a pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer les travaux sur l’édicule de la toiture-terrasse constatés par procès-verbal de commissaire de justice du 6 mai 2024, en ces termes : « sur le toit-terrasse, la dalle béton de couverture de l’édicule est percée. Des gravats sont remisés au fond de l’édicule. Je constate la présence de sacs de gravats autour de cet édicule. »

Toutefois, sur la demande de cessation des travaux, le demandeur n’apporte pas d’élément postérieur au procès-verbal de constat du 6 mai 2024 démontrant que les travaux sur la toiture-terrasse sont toujours en cours.

En outre, sur la demande de remise en état, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 21 novembre 2024 produit par la défenderesse que les édicules du toit-terrasse ont été rebouchés et « remis à l’identique avec un embellissement de ces derniers pourvus de grilles de ventilation d’aspect récent », de sorte que les travaux effectués n’affectent pas les parties communes, ni ne portent atteinte à la destination de l’immeuble.

Dès lors, dans ces circonstances, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé et le demandeur sera débouté de ses demandes relatives à la toiture-terrasse.

— sur les trous percés sur le mur de la façade :

Il est constant que le mur de la façade est une partie commune à la lecture du règlement de copropriété.

La défenderesse admet ne pas avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale pour percer des trous sur la façade pour laisser passer les câbles d’une caméra de surveillance, pour laquelle elle a obtenu une autorisation préfectorale, mais soutient qu’il s’agit de travaux mineurs n’affectant pas l’aspect de la façade de l’immeuble. Elle ajoute que les autres copropriétaires ont également installé des caméras de surveillance en façade, et qu’elle a demandé l’inscription de la régularisation de ces travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ce qui lui a été refusé.

Toutefois, il convient de rappeler que la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 mai 2024 que sont visibles sur la façade du bâtiment E des trous percés ainsi que la présence de câbles, ces éléments affectant nécessairement l’aspect extérieur de l’immeuble.

Dès lors, il sera ordonné, sous astreinte, à la SCI Ysk Immo remettre en l’état antérieur la façade du bâtiment E de l’immeuble.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la cessation des travaux, le demandeur n’apporte pas d’élément postérieur au procès-verbal de constat du 6 mai 2024 démontrant que les travaux sur la façade sont toujours en cours, et sera donc débouté de cette demande.

— sur les trous percés dans la dalle du parking :

Le demandeur soutient, en produisant un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 avril 2024, que la SCI Ysk Immo a percé deux trous « d’aspect récent » « au niveau des places de parking numérotées 821,822 823 ».

La SCI Ysk Immo conteste être l’auteur des trous litigieux réalisés dans la dalle du parking.

Si le procès-verbal de constat du 4 avril 2024 atteste de la présence de trous effectués sur la dalle de parking, il ne permet pas de déduire que ces percées sont imputables à la défenderesse.

Dès lors, en l’absence de production de pièces complémentaires, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, le demandeur sollicite la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la modification de l’harmonie d’immeuble et de l’introduction de la présente instance.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires, qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct qui ne serait pas déjà réparé par la remise en l’état antérieur de la façade ci-dessus ordonnée, sera débouté de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle

La SCI Ysk Immo sollicite la condamnation du syndicat des propriétaires à prendre en charge la réparation de l’étanchéité de la toiture-terrasse selon le devis qu’elle produit.

Le syndicat des copropriétaires oppose que ces travaux à la charge de la défenderesse ont fait l’objet d’une résolution votée le 2 avril 2024 par cette dernière, de sorte qu’elle est mal fondée désormais à la contester.

Il ressort en effet des pièces produites que la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 2 avril 2024 en la résolution n° 24.1 et a été adoptée par la SCI Ysk Immo.

Dans ces conditions, il revient à la défenderesse, si elle entend contester l’adoption de cette résolution, d’en solliciter l’annulation devant le juge du fond, une telle demande excédant le pouvoir du juge des référés.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par la SCI Ysk Immo.

Sur les demandes accessoires

La SCI Ysk Immo, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer au demandeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la SCI Ysk Immo de remettre en leur état antérieur la façade, en rebouchant les trous percés sur la façade, du bâtiment E de l’immeuble Résidence [9] sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à PARIS (75019), à ses frais sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, dans un délai de deux mois suivant la date de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [9] sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SCI Ysk Immo ;

Condamnons la SCI Ysk Immo aux dépens ;

Condamnons la SCI Ysk Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [9] sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à PARIS (75019) la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 22 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE