DOSSIER N° RG 25/00950 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NEIC

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par M^e AURIAU substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Mme [R] [G]

2 rue Noël Fauvel

76570 PAVILLY

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 juin 2024, la SCI JCG a donné à bail à Madame [R] [G] une maison d’habitation située 2 rue Noël Fauvel à Pavilly (76570), pour un loyer mensuel de 790 euros.

Par acte du 13 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des engagements de Madame [R] [G].

La bailleresse a fait jouer l’engagement de caution.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [R] [G] le 10 mars 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 5.530 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 11 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 19 mai 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du Juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— à titre principal, constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;

— ordonne l’expulsion de Madame [R] [G] et de tous occupants de son chef;

— condamne Madame [R] [G] à lui payer la somme de 7.928,76 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.530 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— condamne Madame [R] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamne Madame [R] [G] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 5 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 9.237,52 euros arrêtée à la date du 27 novembre 2025.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement indiquant qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer.

Bien que régulièrement cité par procès-verbal déposé à étude de commissaire de justice, Madame [R] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

Au demeurant, l’article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre la SCI JCG et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu’en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le bail a été signé par les parties le 13 juin 2024, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause, c’est le délai de deux mois, plus favorable à la locataire qui doit s’appliquer.

Par exploit en date du 10 mars 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 5.530 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 11 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [R] [G] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois d’août 2024 à juillet 2025 à hauteur de 9.237,52 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [R] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 9.237,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 5.530 euros, et de l’assignation du 19 mai 2025 sur la somme de 7.928,76 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Madame [R] [G], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 10 mars 2025, de l’assignation du 19 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 11 mars 2025 et 19 mai 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE la résiliation à la date du 11 mai 2025 du contrat de bail conclu entre Madame [R] [G] et la SCI JCG le 13 juin 2024 portant sur le logement situé 2 rue Noël Fauvel à Pavilly (76570) ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [R] [G], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.237,52 euros, correspondant aux loyers impayés d’octobre 2024 à juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 5.530 euros, et de l’assignation du 19 mai 2025 sur la somme de 7.928,76 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter d’août 2025, jusqu’à parfaite évacuation des lieux et sous réserve de la production de quittances subrogatives par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Madame [R] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 10 mars 2025, de l’assignation du 19 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 11 mars 2025 et 19 mai 2025;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE