TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00241

N° Portalis DBX4-W-B7J-UZO6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 02 Avril 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice

C/

[U] [V]

[X] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Avril 2026

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 02 avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [T] [G], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Madame [U] [V]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [R]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 août 2024 à effet au 12 août 2024, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] situé au [Adresse 7] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°27 situé au [Adresse 8] [Localité 2] pour un loyer mensuel de 619,02 euros en loyer principal et 45,35 euros et 17,01 euros en loyers accessoires, notamment pour le garage, et une provision sur charges mensuelle de 158,62 euros.

Le 30 juin 2025, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la S.A PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3383,33 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 16 septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 octobre 2025.

A l’audience du 03 février 2026, la S.A PROMOLOGIS maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2223,67 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. La S.A PROMOLOGIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 65 euros par mois, en plus du loyer, et ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois. La S.A PROMOLOGIS verse aux débats un courrier de Madame [U] [V] en date du 6 janvier 2026, indiquant qu’elle a quitté le logement.

Monsieur [X] [R] et comparait en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [X] [R] demande à se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, et sollicite des délais de paiement pour pouvoir solder la dette locative. Il produit les justificatifs de ses ressources actuelles, et de son contrat de travail. Il indique que Madame [U] [V] ne réside plus dans le logement.

Madame [U] [V], convoquée par acte de commissaire de justice remis à étude, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 août 2024 à effet au 12 août 2024 contient une clause résolutoire (article Article 4-7-1 « Résiliation pour non-paiement ») indiquant que « le bail sera résolu de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux selon les délais légaux ».

Un commandement de payer visant cette clause mais laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2549,25 euros a été signifié le 30 juin 2025. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal applicable doit être retenu dès lors que la clause ne visait pas de délai précis et ne renvoyait que de manière insuffisante à l’application des délais légaux, et que ce délai de deux mois ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1700 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 août 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 3 février 2026 démontrant que Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] restent devoir la somme de 2214,52 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais d’assurance à hauteur de 9,15 euros, dont le caractère dû et le montant n’ont pas été justifiés.

Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience par Monsieur [R] pour le surplus.

Si Madame [U] [V] évoque dans son courrier avoir quitté le logement au mois de janvier 2025, elle n’en justifie pas, et n’a adressé son courrier de congé que le 6 janvier 2026, de sorte qu’elle doit être considérée comme tenue solidairement de l’ensemble des sommes dues jusqu’à la mensualité de janvier 2026 comprise.

Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2214,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant depuis plusieurs mois avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [X] [R], démontrant sa capacité à solder la dette locative, Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 34 mensualités de 65 euros chacune et d’une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [X] [R], et avec l’accord du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [X] [R] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. Il n’y a lieu de prévoir l’expulsion de Madame [V], dont il est établi qu’elle a quitté le logement, et qui serait en tout état de cause considérée comme une occupante sans droit ni titre du chef de Monsieur [X] [R] si elle venait à réintéger le logement. En outre, Monsieur [X] [R], désormais seul occupant des lieux, sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Il n’y a lieu de condamner Madame [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation postérieure, alors que son départ des lieux est connu et daté depuis le 6 janvier 2026, de sorte qu’elle ne peut être tenue pour responsable de l’occupation sans droit ni titre.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS, Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2024 à effet au 12 août 2024 entre la S.A PROMOLOGIS et Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] situé au [Adresse 9] [Localité 4] [Adresse 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°27 situé au [Adresse 11] [Localité 5] sont réunies à la date du 31 août 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2214,52 euros (décompte arrêté au 3 février 2026, incluant la mensualité de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 65 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [X] [R] soit condamné à verser à la S.A PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] à verser à la S.A PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,