TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Didier DALIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Camille PICARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00862 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Z3M

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 13 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

DÉFENDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH

dont le siège social est sis [Adresse 2], non comparant

ayant pour conseil M^e Didier DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P 349, non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00862 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Z3M

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 juin 1997, [Localité 4] HABITAT- OPH a donné à bail à Madame [D] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1211,04 francs et une provision sur charges.

[Localité 4] HABITAT-OPH est par ailleurs propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble à vocation de restauration.

A compter de 2015, Madame [D] [Y] s’est plainte auprès de son bailleur de nuisances sonores en provenance de la ventilation des restaurants ayant occupé ledit local commercial.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, Madame [D] [Y] a fait assigner PARIS HABITAT- OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement de :

—  11325 euros (6325+5000) de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 8073,96 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 14 novembre 2024 en raison de l’indisponibilité prolongée pour cause de maladie du magistrat ayant présidé la précédente audience.

A l’audience du 14 mars 2024, Madame [D] [Y], représentée par son conseil, a déposé des écritures dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance. A l’audience du 14 novembre 2024, la locataire a renvoyé à ses conclusions et pièces préalablement déposées.

[Localité 4] HABITAT- OPH a été représentée à l’audience du 14 mars 2024 et a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a sollicité de réduire le quantum de sa condamnation indemnitaire à la somme de 1000 euros et de n’allouer aucune somme aux parties au titre des frais irrépétible. N’ayant pas d’autre prétention à formuler ni pièce à verser aux débats, le bailleur n’a pas comparu à l’audience du 14 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le dégorgement des descentes d’eaux pluviales des appartements voisins et la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Il est admis que la présence d’une installation de chauffage central provoquant des bruits importants et persistants est de nature à engager la responsabilité du bailleur envers un locataire pour trouble de jouissance (Cass. 3ème civ., 13 juin 2024, n° 22-21.250).

En outre, il est admis que la réparation d’un quelconque préjudice répond au principe de la réparation intégrale, lequel sous-tend que l’indemnisation ne soit ni inférieure à la valeur du préjudice ni le dépasser (Cass. 3ème civ., 8 juillet 2009, n°08-10.869).

En l’espèce, la Direction de la prévention, de la sécurité et de la protection de la Ville de [Localité 4] établit dès le 3 décembre 2018 l’existence de nuisances sonores « dues à l’extraction des buées de cuissons utilisées par l’établissement » de restauration situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. Le rapport précise en ce sens que « les émergences constatées sont au-delà des normes réglementaires, notamment sur les bandes d’octave sur le niveau global ». Dans un rapport d’expertise technique (non contradictoire) du 27 mai 2019, l’expert confirme les conclusions de la Direction compétente à la Ville de [Localité 4] évaluant le bruit subi à « 6,5 dB (A) alors que l’émergence tolérée en période diurne est de 6 dB (A) ». Il confirme aussi que les nuisances sonores subies par Madame [D] [Y] résultent de « de l’extracteur des fumées de cuisson utilisé par le restaurant » et ajoute que « le dysfonctionnement est probablement dû à la vétusté de l’appareil » d’extraction de fumée « situé en terrasse de l’immeuble au-dessus du logement de la locataire ». Par ailleurs, l’expertise judiciaire du 17 mars 2023, suivant l’ordonnance de référé rendue le 1er juillet 2020, met en évidence la persistance des nuisances sonores en relevant que " la gêne constatée dans la chambre de Madame [D] [Y] apparaît lors de la mise en route de l’extracteur « d’air relié à la cuisine du restaurant. Il ajoute que les émergences de bruit relevées sont » très au-dessus des niveaux admissibles en diurne ; en nocturne (après 22h) ces niveaux seront d’autant plus gênants « . Le trouble occasionné est imputé à » la mauvaise isolation des supports de la tourelle et des conduits d’extraction d’air en toiture terrasse, ainsi que leur proximité avec l’appartement " de Madame [D] [Y]. Dans ces conditions, [Localité 4] HABITAT- OPH a admis sa responsabilité, en dernier lieu dans ses écritures développées à l’audience du 14 mars 2024.

En conséquence, le trouble de jouissance au préjudice de Madame [D] [Y] est établi et la responsabilité de [Localité 4] HABITAT- OPH sera engagée.

Sur le montant du préjudice pour trouble de jouissance, il est constant, à la lecture du rapport d’expertise judiciaire, que la gêne a perduré de décembre 2015, date du premier courrier de Madame [D] [Y] à son bailleur, au mois de juillet 2020, correspondant à l’arrêt de l’activité de l’enseigne de restauration qui occupait le local commercial. Il ressort en outre du rapport d’expertise que le restaurant était ouvert du courant de la matinée jusqu’à minuit environ, ce qui est une tranche horaires habituelle dans ce domaine d’activité. Il est également notoire que l’activité de restauration n’a pas pu par définition s’exercer pendant la période de confinement liée à la Covid-19. Or, durant cette période de gêne d’une durée de près de 55 mois, Madame [D] [Y] a payé, au regard de ses quittances, un loyer résiduel de 45 à 60 euros, après déduction du montant des versements des APL. Dans ces conditions, le trouble de jouissance sera justement réparé par une indemnité de 2000 euros.

S’agissant du préjudice moral, il apparaît réel et conséquent, au vu des multiples démarches que Madame [D] [Y] a effectué pour faire cesser les nuisances constantes subies dans son appartement de petite taille. Il transparaît aussi dans la teneur des messages et courriers échangés notamment avec son bailleur. L’affirmation de Madame [D] [Y] selon laquelle elle devait déplacer son lit pour trouver le sommeil est en outre corroborée par une photographie du rapport d’expertise judiciaire montrant un matelas avec couverture à même le sol près de la baie vitrée de l’appartement (page 20). Dès lors, les attestations de proches de la locataire, ayant valeur de simples renseignements, n’apparaissent pas infondées, lesquelles mentionnent que « son état psychologique (est) très affecté » au point de se trouver en « profonde détresse morale » voire en « dépression », si bien qu’elle a pu être « accueillie de manière régulière pendant les périodes d’impossibilité pour elle de dormir à son domicile ». Par suite, son préjudice moral apparait pouvoir être évalué à 2000 euros au regard de la durée et de l’ampleur de la gêne occasionnée.

Au final, [Localité 4] HABITAT -OPH sera condamné à verser à Madame [D] [Y] la somme de 4000 euros de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la locataire les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT- OPH à verser à Madame [D] [Y] la somme de 4000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT- OPH à payer à Madame [D] [Y] 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT -OPH aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection