TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BLANGY

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e SELTENSPERGER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10677

N° Portalis 352J-W-B7H-C2EDZ

N° MINUTE :

Assignation du :

21 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 10 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître François SELTENSPERGER de la SELAS L ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0550

DÉFENDERESSE

S.A.S. ABEILLE IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 10 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10677 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EDZ

DÉBATS

A l’audience du 23 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 septembre 2025, prorogé au 10 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [L] est copropriétaire non occupant d’un appartement au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et donné à bail à l’Université Hospital Kralovske Vinohrady.

Le syndic de copropriété de l’immeuble est le cabinet Abeille Immobilier.

En janvier 2022, l’appartement situé sous celui de M. [L], appartenant à Mme [R], a subi des infiltrations en raison d’une défaillance de la colonne d’évacuation des eaux usées.

C’est dans ces conditions que M. [G] [L] a fait délivrer assignation au cabinet Abeille Immobilier, par exploit de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, aux fins de voir engager sa responsabilité et le voir condamner à lui verser la somme de 20 220 euros au titre de son préjudice locatif, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 mars 2024, M. [G] [L] demande au tribunal, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Constater que le cabinet Abeille Immobilier, en sa qualité de syndic, a refusé de faire exécuter des travaux urgents et indispensables ;

Constater que le cabinet Abeille Immobilier n’a pas jugé utile de faire toutes les diligences permettant de recueillir les fonds pour réaliser les travaux urgent dans un délai raisonnable ;

Constater que le préjudice de jouissance de M. [L] janvier 2022 à novembre 2022 s’élève à la somme de 20.220 euros ;

Constater que le cabinet Abeille Immobilier s’est opposé de manière abusive à la demande de remboursement fait par M. [L] ;

En conséquence,

Condamner le cabinet Abeille Immobilier à verser la somme de 20.220 € à M. [L] au titre du trouble de jouissance ;

Condamner le cabinet Abeille Immobilier à verser la somme de 3.000 € à M. [L] au titre de la réparation de la résistance abusive opposée à sa demande de remboursement de son préjudice locatif ;

En tout état de cause,

Condamner le cabinet Abeille Immobilier à payer à M. [L] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.».

*

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, la SAS Abeille Immobilier demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner M. [L] à payer à la société Abeille Immobilier la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 23 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes indemnitaires

M. [L] sollicite, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la réparation des préjudices qu’il estime avoir subis du fait des fautes commises par le syndic, qui aurait failli à ses obligations en ne réalisant pas les travaux de la colonne d’évacuation des eaux usées, partie commune, et qu’il se serait écoulé onze mois entre le sinistre et les travaux. Il soutient que le syndic, qui a indiqué ne pas disposer de la trésorerie suffisante, s’est abstenu de procéder à un appel de fonds pour effectuer lesdits travaux.

En réponse, le syndic soulève, sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que sa responsabilité ne peut être recherchée sans que le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des désordres causés par les parties communes, ne soit attrait à la cause ; qu’il n’a pas commis de faute de gestion car les travaux nécessaires pour un montant de 30 260 euros HT ont été soumis au vote de l’assemblée générale du 27 mai 2022, qui s’est prononcée en leur faveur ; qu’il a émis un ordre de service le 22 juin 2022 ; qu’un syndic ne peut faire d’avances de fonds à une copropriété et doit composer avec sa trésorerie ; qu’il a réalisé de nombreuses interventions relatives à des sinistres liés à la colonne d’évacuation des eaux usées en 2021, du fait de l’inadéquation des installations sanitaires de l’appartement de M. [L], jusqu’à son changement complet.

Sur ce,

M. [L] recherche la responsabilité de la société Abeille Immobilier au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant les missions du syndic, et lui reproche divers manquements à ses obligations. Il convient donc de considérer qu’il recherche ainsi sa responsabilité délictuelle en raison de manquements à ses obligations.

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

En l’espèce, le tribunal relève en premier lieu que contrairement à ce que soutient la société Abeille Immobilier, le fait que le syndicat des copropriétaires ne soit pas attrait à la cause alors qu’il est seul responsable des désordres causés par les parties communes en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est inopérant. En effet, le copropriétaire qui a subi un préjudice personnel du fait de fautes imputées au syndic peut choisir de rechercher la responsabilité délictuelle de celui-ci dès lors qu’il rapporte la preuve de fautes commises par le syndic, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre ce préjudice et les fautes alléguées.

A cet égard, il ressort des pièces versées aux débats que :

— le 8 janvier 2022, Mme [R] (propriétaire d’un appartement situé en dessous de celui de M. [L]) a dénoncé auprès de celui-ci des infiltrations d’eaux usées dans sa cuisine, en provenance du plafond, et sollicité que ce dernier « se sépare de son locataire » pour faire cesser les infiltrations.

— le 10 janvier 2022, M. [L] a adressé un courrier électronique à la société Abeille Immobilier pour l’informer de ces infiltrations, du fait qu’il avait demandé au gérant de son studio de faire reloger son locataire qui venait d’entrer dans les lieux et demandé au syndic de faire procéder en urgence aux travaux de rénovation de l’évacuation des eaux usées des parties communes du plafond du 5ème étage ;

— le 28 mars 2022, la société Abeille Immobilier a contacté les copropriétaires par courrier électronique pour organiser une assemblée générale extraordinaire concernant la reprise des colonnes de descente des eaux usées ;

— le 27 mai 2022, lors d’une assemblée générale extraordinaire, des résolutions portant sur les travaux de remplacement de colonnes usées ont été soumises au vote. Les travaux ont été adoptés par cette assemblée selon le devis de la société Serviconfor pour un montant de 33.286 euros ;

— le 22 juin 2022, un ordre de service a été passé par la société Abeille Immobilier auprès de la société Serviconfor pour la réalisation des travaux votés en assemblée générale extraordinaire, travaux à programmer pour le mois de septembre 2022 ;

— le 1er septembre 2022, la société Groupama (assureur de M. [L]) a adressé à la société Abeille Immobilier une lettre recommandée avec accusé de réception sollicitant la confirmation de la prochaine exécution des travaux nécessaires et l’indemnisation de son assuré du préjudice locatif subi du fait de cette inexécution ;

— le 22 septembre 2022, la société Abeille Immobilier a répondu à la société Groupama que les travaux n’avaient pu être lancés plus tôt faute de trésorerie disponible et indiqué avoir donc convoqué une assemblée générale extraordinaire le 27 mai 2022, avoir adressé un ordre de service à la suite de cette assemblée et relancé la société retenue début septembre 2022 ;

— les travaux de reprise de la colonne ont été effectués en novembre 2022.

Il ressort de cette chronologie que si la société Abeille Immobilier a envisagé la tenue d’une assemblée générale dans un délai de deux mois suivant la dénonciation des infiltrations, celle-ci ne s’est tenue que le 27 mai 2022. Aucun élément ne permet toutefois d’imputer au syndic la tenue tardive de cette assemblée. Il apparaît par ailleurs que les désordres affectant cette colonne d’évacuation étaient déjà connus de la copropriété et que le syndic avait déjà, en août et décembre 2021, missionné des entreprises pour des recherches de fuite au niveau de cette colonne (facture Sogecop du 31 août 2021 et facture Serviconfor du 28 janvier 2022).

Il apparaît également qu’entre le 10 janvier 2022, date à laquelle M. [L] a signalé les infiltrations en question au syndic et le 1er septembre 2022, date de la première demande formulée par l’assureur, M. [L] ne justifie ni même n’allègue avoir relancé le syndic s’agissant de la réalisation de ces travaux, ceux-ci ayant d’ailleurs été votés en mai 2022. De même, les délais de réalisation des travaux par l’entreprise missionnée ne peuvent être imputés au syndic dès lors que celui-ci a passé l’ordre de service moins d’un mois après leur vote en assemblée.

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que les dommages causés par les infiltrations causées par la colonne d’évacuation des eaux usées ont pour origine une partie commune, aucune des pièces versées aux débats, si ce ne sont les seules déclarations de M. [L] ou de son assureur, ne permettent de caractériser l’urgence de la réfection de cette colonne, de sorte que l’obligation du syndic d’y procéder de sa propre initiative en application de l’article 18 n’est pas démontrée.

Les fautes reprochées à la société Abeille Immobilier n’étant pas établies par M. [L], la responsabilité de celle-ci ne peut être engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il sera au surplus précisé que le préjudice de perte de loyer invoqué par M. [L] est insuffisamment établi par le demandeur, celui-ci ne justifiant ni que son locataire a effectivement été contraint de quitter son logement ni que celui-ci était impossible à remettre en location.

En l’absence de faute imputable à la société Abeille Immobilier, M. [L] sera débouté de l’intégralité des demandes formulées à son encontre.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [L], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [G] [L] sera condamné à payer à la société Abeille Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [G] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [G] [L] à verser à la société Abeille Immobilier la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le DEBOUTE de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE M. [G] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 10 octobre 2025.

La greffière La présidente