TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00008

N° Portalis DBX4-W-B7J-UYO6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

[Z] [Q] épouse [X]

[K] [X]

C/

[T] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mars 2026

à la SELARL [Localité 2]-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [Z] [Q] épouse [X] demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [K] [X]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [O]

demeurant [Adresse 5]

représenté par son père Monsieur [F] [I], muni d’un pouvoir

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 février 2020, Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [T] [O] un appartement à usage d’habitation n°A6 et deux emplacements de stationnement n°64 et 65 situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 465 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 30 juillet 2025, Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [T] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.736,90 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience avec les loyers de décembre 2025 et janvier 2026, avec les intérêts prévus par les dispositions du bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2025,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025.

A l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 7.168,05 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Ils demandent le rejet de la demande de délais de paiement.

Au soutien de leur demande, ils font valoir que les paiements sont irréguliers et qu’après un paiement important en octobre 2025, il n’y a plus eu de paiement. Ils ajoutent que le locataire serait parti en laissant dans les lieux ses parents et qu’il est le seul bénéficiaire du bail, ses parents n’étant qu’occupants de son chef et n’ayant pas de droit ni de titre propre. Ils indiquent que la capacité de paiement de Monsieur [T] [O] n’est pas connue.

Monsieur [T] [O], représenté par son père [F] [I] ayant adressé après l’audience un pouvoir spécial de représentation, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 à 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Monsieur [F] [I] fait valoir qu’ils se sont installés avec son épouse chez leur fils après le COVID et que son fils est parti en déplacement dans le grand Nord. Il précise que les impayés se sont constitués à la réception de la régularisation des charges locatives de 3.000 à 4.000 euros. Il ajoute qu’ils ne savent pas de quoi sont constituées les charges réclamées, qu’il y a eu des dégradations des parties communes répercutées aux locataires et que le contrat prévoit déjà les charges dans le logement. Il précise qu’il a réglé 550 euros pour le loyer courant, que son fils va l’aider pour le loyer et qu’il perçoit lui-même 1.700 à 1.900 euros de salaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

A la demande du juge, Monsieur [T] [O] a fait parvenir un pouvoir de représentation au nom de son père Monsieur [F] [I], avec copie de leurs deux pièces d’identité, et Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] ont fait parvenir un décompte actualisé en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 février 2020 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.399,94 euros a été signifié le 30 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [T] [O] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1 octobre 2025.

La résiliation est intervenue le 1 octobre 2025 et Monsieur [T] [O] est depuis occupant sans droit ni titre, ainsi que tous les occupants de son chef, dont Monsieur [F] [I].

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] produisent un décompte du 30 janvier 2025 indiquant que Monsieur [T] [O] reste devoir la somme de 6.618,50 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction du paiement de 550 euros réalisé le 30 janvier 2026.

S’agissant des sommes demandés au titre des charges, le contrat de bail prévoit des provisions sur charges régularisables annuellement en fonction des dépenses réelles. Les régularisations des charges, à hauteur de 2.959,11 euros dans l’arriéré de loyer et de charges, sont justifiées par la production des bilans annuels des charges pour la période du 1 avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1 avril 2022 au 31 mars 2023 et des avis de taxe foncière. Il apparaît, au contraire de ce qu’indiquait le locataire, que la régularisation des charges vient principalement de la consommation d’eau (à hauteur de 2.742,54 euros) et non de dégradations dans les parties communes et qu’un règlement en 6 mois a été proposé par le bailleur pour en faciliter le paiement.

Monsieur [T] [O] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.618,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 2.399,94 euros, du 15 décembre 2025 sur la somme de 5.736,90 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [T] [O] a payé le dernier loyer courant, mais il n’a pas réglé la totalité de la provision sur charges de 184 euros pour le mois de janvier 2026. Il ne justifie pas de ses ressources, ne paraissant pas en capacité de régler son importante dette locative en plus des échéances courantes de son loyer.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 1 octobre 2025 et Monsieur [T] [O] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de lui ordonner de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant le retrait du délai légal, et de prononcer à défaut de départ son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, dont Monsieur [F] [I].

Monsieur [T] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 1 octobre 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X], Monsieur [T] [O] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2020 entre Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] et Monsieur [T] [O] concernant un appartement à usage d’habitation n°A6 et deux emplacements de stationnement n°64 et 65 situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 1 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à verser à Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] à titre provisionnel la somme de 6.618,50 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 2.399,94 euros, du 15 décembre 2025 sur la somme de 5.736,90 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à payer à Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à verser à Monsieur [K] [X] et Madame [Z] [Q] épouse [X] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,