TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [R]

Madame [B] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne MOUREAU-LEVY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03198 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PQX

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HOMYA nouvelle dénomination de la Société GEC 25, venant aux droits de la société GECINA,

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [R],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [B] [E],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03198 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PQX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 03/07/2018, la SA GECINA, aux droits de laquelle vient la SAS HOMYA anciennement nommée GEC 25, a donné à bail à [P] [R] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 487,52 euros et des charges provisionnelles de 45,48 euros.

Par acte du même jour, [B] [E] se portait caution solidaire d'[P] [R] à hauteur de 9594 euros maximum, pour une durée de 6 ans.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15/11/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1404,40 euros.

Ce commandement était dénoncé à la caution le 20/11/2024.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date des 10/02/2025 et 12/02/2025 à étude, la SAS HOMYA a fait assigner [P] [R], locataire, et [B] [E], caution, devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— ordonner, l’expulsion d'[P] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner solidairement [P] et [R] [B] [E] au paiement d’une somme provisionnelle de 1199,14 euros au titre des loyers et charges, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1404,40 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement [P] [R] et [B] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges ;

— condamner solidairement [P] [R] et [B] [E] au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 13/02/2025.

L’affaire était appelée à l’audience du 26/05/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 899,06 euros, échéance de juin 2025 incluse, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéancier.

Elle indique que le paiement des loyers a été repris avant l’audience.

[P] [R], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 4 mois.

Il indique avoir repris le paiement des loyers, et ne conteste pas devoir la dette de 299,49 euros, mai 2025 inclus. Il indique que la dette de 899,06 euros inclut l’échéance de juin 2025, qui n’est en réalité pas exigible avant le 01/06/2025. Il assure qu’il sera en capacité de régler le prochain loyer de juin.

[B] [E], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Une note en délibérée a été autorisée permettant au bailleur de produire avant le 09/06/2025 un décompte actualisé, portant trace des règlements du locataire depuis le 03/01/2025. Cependant, elle n’a pas été transmise.

La décision était mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 18/11/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 15/11/2024, dénoncé à la caution le 20/11/2024, reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La SAS HOMYA produit un décompte arrêté au 02/01/2025, édité le 16/01/2025 selon l’en-tête, qui met en évidence 2 règlements d'[P] [R] entre le 03/12/2024 et le 02/01/2025 de 582 euros chacun, soit un total de 1164 euros. Le décompte produit ayant été édité avant l’expiration du délai de deux mois, se terminant le 16/01/2025 à minuit, la vérification de l’absence de règlement total de la dette de 1404,40 euros visée dans le commandement n’est pas vérifiable. Le locataire justifie de règlements durant la période visée au commandement, et de la reprise du paiement des loyers depuis plusieurs mois. Il produit l’avis d’échéance du 21/05/2025, mentionnant une dette locative de 299,49 euros, échéance de mai 2025 incluse, de sorte qu’il est manifeste qu’une partie de la dette visée au commandement a été réglée entre le 02/01/2025 et le 21/05/2025, sans qu’il ne soit possible de déterminer la date.

Par conséquent, en l’absence de production d’un décompte pendant le délibéré malgré l’autorisation de la présidente, qui aurait pourtant permis de vérifier l’absence de règlement au cours de la journée du 16/01/2025, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être acté avec l’évidence requise en référé.

Par conséquent, la demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Les demandes en découlant seront rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et les délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’avis d’échéance du 21/05/2025 produit par [P] [R] et des débats que ce-dernier reste devoir une somme de 299,49 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés à mai 2025 inclus.

[P] [R] ne conteste pas le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner [P] [R] au paiement provisionnel de la somme de 299,49 euros sous réserve des loyers et charges échus et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements effectués après la délivrance du commandement de payer.

En application de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement sollicités par le défendeur, à hauteur de 74 euros par mois selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’acte de cautionnement signé le 03/07/2018 par [B] [E] que celle-ci s’est engagée pour une durée de 6 ans. Il ressort de l’avis d’échéance produit à l’audience qu'[P] [R] est débiteur de la somme de 299,49 euros, correspondant à moins d’un loyer (loyer de 599,57 euros, charges comprises).

Or, les règlements portant sur des dettes de même nature doivent être imputés sur la dette la plus ancienne, en application de l’article 1256 alinéa 2 du code civil. Les règlements effectués par [P] [R] ont donc permis d’apurer la dette visée au commandement en priorité, et il reste redevable d’une partie du dernier loyer impayé, à savoir une partie de mai 2025.

Ainsi, la dette locative arrêtée au 21/05/2025 correspond à un loyer du postérieurement au 03/07/2024, date de l’extinction du cautionnement solidaire.

Par conséquent, [B] [E] n’est pas tenue au paiement solidaire de la dette locative d'[P] [R] et la demande en ce sens sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

DEBOUTE la SAS HOMYA de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [P] [R] à payer à la S.A.S HOMYA la somme provisionnelle de 299,49 euros au titre des loyers et charges dus au 21/05/2025, mois de mai 2025 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [P] [R] à s’acquitter de la dette par 4 mensualités de 74 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 4ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

REJETTE les demandes à l’encontre de [B] [E] ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Rédigée par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS, greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection