TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/03394 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWCUJ

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 14 Mai 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. CEPHAS IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 2]

S.A.R.L. SUN’IMMO

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentées par Maître Laurent SIMON de la SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats postulant au barreau de PARIS, vestiaire #P0073, et par M^e Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats plaidant au barreau d’ANGERS, [Adresse 9]

DÉFENDEURS

S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 13]

Maître [E] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentés par M^e Yves-marie LE CORFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0044

Décision du 14 Mai 2025

[Adresse 1]

N° RG 22/03394 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWCUJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

Président de formation,

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Assesseurs,

assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2025

tenue en audience publique

Madame Cécile VITON a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 18 octobre 2010, M. [N] a acquis de l’Eurl de la Manufacture, en l’état futur d’achèvement, les lots 426 et 626 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 17] situé au [Adresse 7] et [Adresse 12] [Localité 19], au prix de 225 466 euros.

Par jugement du 21 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Troyes a notamment prononcé la résolution de cette vente et condamné l’Eurl de la Manufacture à rembourser à M. [N] la partie du prix de vente versée et à lui payer des dommages et intérêts. Par arrêt du 16 septembre 2014, la cour d’appel de Reims a confirmé ce jugement sauf sur le montant des dommages et intérêts.

Par jugement du 10 juin 2015, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de l’Eurl de la Manufacture et désigné la Selafa MJA, mandataire judiciaire, prise en la personne de Me [E] [Z] en qualité de liquidateur.

Par lettre du 27 juillet 2015 adressée à la Selafa MJA ès qualités, M. [N] a déclaré ses créances à titre hypothécaire au passif de la liquidation judiciaire de l’Eurl de la Manufacture.

Par ordonnance du 3 mars 2017, le juge commissaire a ordonné la vente sur adjudication de divers lots de l’ensemble immobilier dépendant de la liquidation judiciaire de l’Eurl de la Manufacture.

Par jugement d’adjudication en date du 14 décembre 2017, ont été adjugés, en un lot unique, divers lots, dont les lots 426 et 626, dépendant de l’immeuble situé au [Adresse 7] et [Adresse 11] à [Localité 19] au profit des sociétés Sun’immo et Cephas immobilier, à hauteur de 50% pour chacune.

Par lettre du 23 juillet 2018, Me [S], notaire, a sollicité auprès de la [Adresse 15] (ci-après CEP Loire Centre) son accord pour donner mainlevée de l’inscription hypothécaire prise à son profit. La [Adresse 16] n’a pas donné suite.

Par requête du 16 mai 2019, les sociétés Cephas Immobilier et Sun’immo ont sollicité du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris la radiation des inscriptions grevant le bien sur le fondement de l’article R. 643-8 du code de commerce.

Par lettre du 21 juin 2019, la Caisse d’Epargne a formé opposition au paiement du prix et à la radiation des inscriptions.

Par jugement du 14 novembre 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a débouté la [Adresse 16] de ses demandes et a ordonné la radiation des inscriptions portant notamment sur les lots 426 et 626.

Par arrêt du 12 novembre 2020, la cour d’appel de Paris a infirmé partiellement ce jugement et rejeté la demande formée par les sociétés Sun’Immo et Cephas Immobilier tendant à voir ordonner la radiation du privilège de prêteur de deniers et de l’hypothèque conventionnelle publiés le 14 décembre 2010 et pris au profit de la [Adresse 16].

Par lettre du 27 juin 2021, la CEP Loire Centre a indiqué qu’à la date du 27 juillet 2021, M. [N] était redevable envers elle d’une somme totale de 225 896,18 euros selon décompte joint et qu’elle accepterait de donner mainlevée de son inscription contre règlement de l’intégralité de cette somme.

Par actes de commissaire de justice du 18 février 2022, les sociétés Sun’Immo et Cephas immobilier ont assigné la Selafa MJA et Me [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir engager leur responsabilité civile professionnelle.

Me [Z] a établi un état de collocation en date du 6 mai 2022 pour les lots 426 et 626, mentionnant une somme à distribuer de 63 433,45 euros représentant la quote-part du prix d’adjudication afférente aux deux lots et prévoyant, après paiement des frais de justice, une répartition au titre de laquelle la [Adresse 16] vient en deuxième rang, pour une somme à parfaire ou à diminuer de 56 263,02 euros, les autres créances hypothécaires venant en rang utile ne pouvant être colloquées, le solde du prix étant absorbé par les créances de rang préférable.

Cet état de collocation a été déposé au greffe le 6 mai 2022 et publié au bulletin officiel des annonce civiles et commerciales le 25 mai 2022.

La CEP Loire Centre n’a pas formé de contestation dans le délai et le greffe du juge de l’exécution a dressé un certificat de non-contestation à l’état de collocation en date du 13 juillet 2022.

Par ordonnance du 12 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

— prononcé le sursis à statuer dans la présente instance, dans l’attente d’une mainlevée amiable de l’hypothèque conventionnelle de premier rang dont bénéficie la [Adresse 16] sur les lots 426 et 626 dépendant de l’ensemble immobilier " [Adresse 17] " sis [Adresse 8] et [Adresse 12] [Localité 19] cadastré BX [Cadastre 10], ou, à défaut, d’une décision définitive sur la demande de radiation de cette inscription présentée au juge de l’exécution par la société MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire de l’Eurl de la Manufacture ;

— dit qu’à défaut de mainlevée amiable, ou de saisine du juge de l’exécution par la société MJA ès qualités, dans un délai de trois mois à compter du prononcé de la présente ordonnance, le sursis à statuer prendra fin ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état

La radiation de l’inscription hypothécaire a été publiée au fichier immobilier le 25 avril 2023.

Par acte du 7 juillet 2023, les lots 426 et 626 ont été revendus par les sociétés Sun’Immo et Cephas Immobilier à M. [I] au prix de 118 100 euros dont 2 050 euros au titre des meubles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 19 mars 2024, les sociétés Cephas Immobilier et Sun’immo demandent au tribunal de :

— les déclarer recevables et bien fondées ;

En conséquence,

— dire et juger que la Selafa MJA et Me [Z] ont engagé leur responsabilité civile extra contractuelle pour avoir tardé à réaliser les démarches permettant d’obtenir l’accord de la Caisse d’Epargne pour une mainlevée amiable de ses garanties prises sur les lots 426 et 626 ;

— condamner solidairement la Selafa MJA et Me [Z] à leur verser les sommes :

* 8 900 euros à titre de dommages et intérêts pour diminution du prix de vente outre les intérêts à compter du 13 février 2019 ;

* 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et économique ;

* 4 800 euros au titre du paiement des charges sur l’immeuble immobilisé, outre les intérêts ;

* 6 448,44 euros au titre du paiement de la taxe foncière outre les intérêts ;

— condamner solidairement la Selafa MJA et Me [Z] à verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— débouter la Selafa MJA et Me [Z] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Cephas Immobilier et Sun’immo font valoir que :

— le liquidateur judiciaire a manqué à son obligation d’information en ayant omis de mentionner, dans le cadre de sa requête aux fins de vente judiciaire et des formalités de publicités effectuées dans les journaux d’annonces légales, l’hypothèque conventionnelle de premier rang au profit de la CEP ;

— le liquidateur n’a pas initié la procédure de purge dès la vente et n’a déposé un état de collocation au greffe que le 6 mai 2022 après avoir été assigné en justice et la radiation de l’inscription hypothécaire a été publiée au fichier immobilier seulement le 25 avril 2023, soit presqu’un an après le dépôt de l’état de collocation ;

— les lots 426 et 626 ont été immobilisés pendant près de six ans, se sont dégradés et ont été vendus le 7 juillet 2023 en générant une moins-value de 8 900 euros ;

— elles n’ont pas pu disposer de la somme de 118 100 euros issue de cette vente pendant plus de 4 ans alors que leur activité de promoteur immobilier est fondée sur la disponibilité de fonds propres permettant d’obtenir des financements bancaires pour réaliser de nouvelles acquisitions, ce qui constitue un préjudice de jouissance et un préjudice économique ;

— elles ont dû payer les charges et des travaux ponctuels depuis le 14 décembre 2017, soit 100 euros par mois sur 48 mois, ainsi que la taxe foncière.

Par conclusions du 23 février 2024, la Selafa MJA et Me [Z] demandent au tribunal de débouter les sociétés Cephas Immobilier et Sun’immo de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile chacune ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la Selafa MJA et Me [Z] font valoir que :

— la radiation matérielle des inscriptions n’a pu intervenir qu’à l’issue de la procédure d’ordre qui a été initiée dès que la ventilation du prix d’adjudication a pu être réalisée, étant rappelé que la [Adresse 16] sollicitait le paiement de sa créance sur la totalité du prix d’adjudication;

— les sociétés demanderesses auraient pu initier une procédure de purge judiciaire avec séquestre du prix dès connaissance des termes de l’arrêt du 12 novembre 2020 ;

— le droit hypothécaire de la CEP Loire Centre n’a été reconnu que par l’arrêt du 12 novembre 2020 de sorte qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir averti en 2017 les adjudicataires de l’existence de ce droit;

— le préjudice tiré de la baisse du prix de vente n’est pas établi car, compte tenu de la position de la [Adresse 16], une mainlevée amiable ne pouvait intervenir et la promesse de vente du 13 février 2019 aurait encouru la caducité au terme d’un délai de trois mois de sorte que les demanderesses auraient tout autant subi la baisse du marché après purge du contentieux avec la Caisse d’Epargne ;

— la somme de 118 000 euros n’aurait pas pu être perçue en mai 2019 et rien n’indique qu’à l’issue de la procédure de purge, les demanderesses auraient bénéficié d’un meilleur prix que celui indiqué dans l’acte du 7 juillet 2023, et, en tout état de cause, la somme invoquée au titre du préjudice de jouissance et économique n’est justifiée par aucun élément probant et s’apparente à une indemnisation forfaitaire ;

— la vente n’aurait pu intervenir que bien après mai 2019 ce qui est incompatible avec un prétendu préjudice sur 48 mois, les charges et travaux incombent au propriétaire, il n’est nullement justifié que la vente aurait pu intervenir plus tôt et seuls les appels de provision des 1er et 2ème trimestre 2023 sont produits.

MOTIVATION

1. Sur la responsabilité du liquidateur

Engage sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le mandataire judiciaire qui manque à ses obligations dans l’exécution du mandat qui lui est confié.

Selon l’article L. 642-18 du code de commerce, lorsque le juge commissaire ordonne la vente par adjudication d’un bien immobilier appartenant au débiteur, le paiement du prix au liquidateur et des frais de vente opère purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. Le liquidateur répartit alors le produit de la vente et règle l’ordre entre les créanciers sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

L’article R. 643-8 du même code précise que lorsqu’il est fait opposition par un créancier qui n’a pas donné mainlevée de son inscription, le juge de l’exécution statue sur les oppositions et ordonne la radiation des inscriptions.

En l’espèce, le liquidateur a établi un état de collocation en date du 6 mai 2022, soit après l’introduction de la présente procédure, près de cinq ans après le jugement d’adjudication en date du 14 décembre 2017 et plus d’un an et demi après l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 novembre 2020 ayant statué, à la requête des sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo, sur la radiation des inscriptions, et notamment celles prises au bénéfice de la [Adresse 16]. Ni la circonstance que la CEP Loire Centre refusait la limitation de l’assiette de ses inscriptions à la quote-part du prix correspondant aux lots 426 et 626 ni l’absence de coopération du conseil de la [Adresse 16] ne sauraient expliquer ces délais et l’absence de demande de radiation des inscriptions par le liquidateur ni d’établissement de l’état de collocation avant le 6 mai 2022. Le liquidateur ne saurait davantage se retrancher derrière la possibilité pour les sociétés demanderesses d’initier une procédure de purge judiciaire avec séquestre du prix. Il convient enfin de relever que les inscriptions grevant les lots 426 et 626 prises au profit de la CEP Loire Centre n’étaient pas mentionnées dans la requête au juge commissaire aux fins de fixation des modalités de vente des biens immobiliers en date du 25 janvier 2017. Par suite, le liquidateur a manqué à ses obligations et commis ainsi une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

Les sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo justifient avoir consenti à M. [I], par acte authentique reçu le 13 février 2019, une promesse de vente portant sur les lots 426 et 626 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 19] ([Localité 14]) au prix de 127 000 euros et pour une durée expirant le 15 mai 2019, sous la condition suspensive notamment de l’obtention d’un accord de mainlevée d’une inscription hypothécaire prise par la Caisse d’Epargne contre un tiers. Ces lots ont été vendus à M. [I] par acte authentique reçu le 7 juillet 2023 au prix de 118 100 euros, moyennant une baisse du prix du bien immobilier de 8 900 euros. Les fautes commises par le liquidateur n’ont pas permis aux sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo de vendre leurs biens immobiliers conformément à la promesse de vente consentie le 13 février 2019. La vente de ces deux lots a été différée de quatre années, un tel délai ayant nécessairement des conséquences sur le prix de vente qui a, en l’espèce, baissé de 8 900 euros. Par suite, il convient de condamner solidairement la société MJA et Me [Z] à payer aux sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo la somme de 8 900 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Les sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo n’apportent aucun élément établissant, dans son principe et son montant, le préjudice de jouissance et économique allégué tiré de l’absence de disposition de la somme de 118 000 euros. Par suite, elles seront déboutées de leur demande à ce titre.

A l’appui de leur demande au titre du paiement des charges de l’immeuble immobilisé et de la taxe foncière, les sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo produisent aux débats uniquement les appels de provisions pour les 1er et 2ème trimestre 2023 et l’avis d’imposition de la taxe foncière pour l’année 2023, ce qui est insuffisant à établir qu’elles ont subi un préjudice du paiement de charges, de travaux et de la taxe foncière depuis le 14 décembre 2017, étant relevé que la promesse de vente en faveur de M. [I] n’a été consentie que le 13 février 2019 et que le paiement des charges et de la taxe foncière est la contrepartie de la qualité de propriétaire. Par suite, les sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo seront déboutées de leurs demandes à ces titres.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société MJA et Me [Z], parties perdantes, sont condamnées in solidum aux entiers dépens et à payer aux sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société MJA et Me [Z] seront déboutées de leur demande à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement la société MJA et Me [Z] à payer aux sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo la somme de 8 900 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE in solidum la société MJA et Me [Z] aux dépens.

CONDAMNE in solidum a société MJA et Me [Z] à payer aux sociétés Cephas Immobilier et Sun’Immo la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 18] le 14 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Benoit CHAMOUARD